老师，我们是供应链企业，我们公司自建的厂房，土地是政府的。我们把自建的厂房出租给个人用来经营养猪，租期5年。请问我们作为出租方，是直接做简单的租赁业务，对方个人付租金给我们，我们公司开具租赁发票给对方吗？

可以根据附图的判断标准判断一下~

老师，应该是经营租赁。这个应该不属于融资租赁吧？租期才5年么

我们作为供应链企业，也可以给对方个人开具房屋租赁发票，一般纳税人的话，不动产租赁是开具9%税率的发票吗？

是的，那就是分期确认收入，计入“其他业务收入”就行。

老师，那投资性房地产又是哪种情形适用呢？只有房地产公司才适合投资性房地产科目来核算吗？

可以开房屋租赁发票，是9%。

投资性房地产和经营租赁不冲突，你们的自用厂房转为出租确实是应该转换为投资性房地产核算。投资性房地产核算内容里面的“已出租建筑物”就是指经营出租的建筑物。

老师，我们财务经理说是投资性房地产核算只适用于房地产企业。她说的对吗？

不对哦，投资性房地产没有规定行业，只不过是房地产开发企业比较多而已。

老师，那我们这种情况，是用租赁业务来核算还是投资性房地产来核算呢？我们确实也是出租出去用于赚取租金的。只是土地使用权是政府的，我们公司在政府的土地上自建厂房。

租赁业务和投资性房地产不冲突呀，你们需要作为投资性房地产核算，这个处理和租赁准则里面出租方的经营租赁处理不冲突的，只是投资性房地产业务单独有一个准则。土地使用权你们没有付出让金，没有记账的话就不用处理。你们的厂房原本是作为固定资产核算的，转入投资性房地产。

老师，那我们这个情形，究竟是要用租赁业务来核算还是用投资性房地产来核算呢？

老师，我们有产权证的，有交房产税的

投资性房地产来核算。 你们土地使用权有做账是吗，计入无形资产的?也要转入投资性房地产。

老师，您说的是当时购入土地使用权是应该计入无形资产？我还没有看之前的账的。

土地使用权自用的话，是计入无形资产。可以看一下之前怎么记的。

老师，那怎么区分租赁业务和投资性房地产的业务？我们这个业务，究竟是用租赁业务来核算还是用投资性房地产来核算更合适？

你可以这样理解，租赁准则里面出租方经营租赁的处理和投资性房地产的处理，是相通的，你按照租赁准则也是这么处理，你按照投资性房地产准则也是这么处理。租赁准则里面写的比较简单，投资性房地产规范的更加详细，我一开始就说了呀，两者不矛盾。

参考应用指南，出租人对经营租赁的处理，就只有这些，着重讲的是租金的处理，租赁激励的处理。