老师，我们是供应链企业，我们公司自建的厂房，土地是政府的。我们把自建的厂房出租给个人用来经营养猪，租期5年。请问我们作为出租方，是直接做简单的租赁业务，对方个人付租金给我们，我们公司开具租赁发票给对方吗？

可以根据附图的判断标准判断一下~

老师，应该是经营租赁。这个应该不属于融资租赁吧？租期才5年么

我们作为供应链企业，也可以给对方个人开具房屋租赁发票，一般纳税人的话，不动产租赁是开具9%税率的发票吗？

是的，那就是分期确认收入，计入“其他业务收入”就行。

老师，那投资性房地产又是哪种情形适用呢？只有房地产公司才适合投资性房地产科目来核算吗？

可以开房屋租赁发票，是9%。

投资性房地产和经营租赁不冲突，你们的自用厂房转为出租确实是应该转换为投资性房地产核算。投资性房地产核算内容里面的“已出租建筑物”就是指经营出租的建筑物。

老师，我们财务经理说是投资性房地产核算只适用于房地产企业。她说的对吗？

不对哦，投资性房地产没有规定行业，只不过是房地产开发企业比较多而已。

老师，那我们这种情况，是用租赁业务来核算还是投资性房地产来核算呢？我们确实也是出租出去用于赚取租金的。只是土地使用权是政府的，我们公司在政府的土地上自建厂房。

租赁业务和投资性房地产不冲突呀，你们需要作为投资性房地产核算，这个处理和租赁准则里面出租方的经营租赁处理不冲突的，只是投资性房地产业务单独有一个准则。土地使用权你们没有付出让金，没有记账的话就不用处理。你们的厂房原本是作为固定资产核算的，转入投资性房地产。

老师，那我们这个情形，究竟是要用租赁业务来核算还是用投资性房地产来核算呢？

老师，我们有产权证的，有交房产税的

投资性房地产来核算。 你们土地使用权有做账是吗，计入无形资产的?也要转入投资性房地产。

老师，您说的是当时购入土地使用权是应该计入无形资产？我还没有看之前的账的。

土地使用权自用的话，是计入无形资产。可以看一下之前怎么记的。

老师，那怎么区分租赁业务和投资性房地产的业务？我们这个业务，究竟是用租赁业务来核算还是用投资性房地产来核算更合适？

你可以这样理解，租赁准则里面出租方经营租赁的处理和投资性房地产的处理，是相通的，你按照租赁准则也是这么处理，你按照投资性房地产准则也是这么处理。租赁准则里面写的比较简单，投资性房地产规范的更加详细，我一开始就说了呀，两者不矛盾。

参考应用指南，出租人对经营租赁的处理，就只有这些，着重讲的是租金的处理，租赁激励的处理。

像第4点折旧和减值，如果投房是成本模式，折旧是计入其他业务成本，与投资性房地产准则的规定是一样的。

老师，怎么选择后续剂量是成本模式还是公允模式？

企业可以自行选择，但如果选择公允价值计量需【同时】满足2个条件： 1、投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。 2、能够从活跃的房地产交易市场取得同类或类似房地产市场价格及其他信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。

老师，那如果选择总成本计量来核算呢？

老师，那如果选择用成本计量来核算呢？