请问房地产开发企业所得税是多少？还是按一般企业和小型微利企业吗？

按一般企业和小型微利企业 二、对小型微利企业年应纳税所得额不超过100万元的部分，减按25%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税；对年应纳税所得额超过100万元但不超过300万元的部分，减按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。 　　上述小型微利企业是指从事国家非限制和禁止行业，且同时符合年度应纳税所得额不超过300万元、从业人数不超过300人、资产总额不超过5000万元等三个条件的企业。 关于进一步实施小微企业所得税优惠政策的公告 三、本公告执行期限为2022年1月1日至2024年12月31日。 财政部 税务总局公告2022年第13号

老师，您看一下房地产开发企业的税率和涉及的税对不对？

学员您好，是的，对的

是不是还要有印花税？

印花税是的但金额不大

印花税还是和普通企业一样按不含税的收入乘万分之5

土地增值税的增值额是怎么计算呢？

房地产企业土地增值税一般是采取先预交后清算的方式进行的（一般的预征率在2%-4%，具体每个地方不一样的）。计算企业土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额×税率。其中，公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 另外，土地增值税实行四级超率累进税率计算： 1、增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。 2、增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。 3、增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。 4、增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。

能通过案例吗？不要复制条例

举例说明 县房地产企业，属于增值税小规模纳税人。自2017年1月开始，购买一宗土地，开发某住宅小区，支付地价款80万元，缴纳契税3.2万元。同时，在建设过程中还支付工程款124万元，增值税10万元。2021年5月竣工全部对外销售，取得售房款472.5万元。已知B公司开发此小区发生管理费用和销售费用20万元，发生借款利息费用30万元（未超过同期银行贷款利率，能准确按项目分摊）。那么，B公司开发此小区应缴纳多少土地增值税？根据税法相关规定，B公司土地增值税核算情况如下。 （一）增值税＝472.5÷1.05×5%＝22.5（万元）。 分析：根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号，以下简称36号文）规定，房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。 （二）印花税＝472.5×5÷10000×50%＝0.118125（万元）。 分析：根据《关于印发〈增值税会计处理规定〉的通知》（财会〔2016〕22号）规定，全面试行营业税改征增值税后，“营业税金及附加”科目名称调整为“税金及附加”科目，该科目核算企业经营活动发生的消费税、城市维护建设税、资源税、教育费附加及房产税、土地使用税、车船税、印花税等相关税费。因此，B公司缴纳的印花税不像以前那样在管理费用中核算，属于“与转让房地产有关的税金”，和其他扣除项目一并扣除。 （三）城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加＝22.5×（5%＋3%＋1.5%）×50%＝1.06875（万元）。 （四）土地成本＝80＋3.2＝83.2（万元）。 分析：根据《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号，以下简称220号文）规定，房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。 （五）开发成本＝124＋10＝134（万元）。 分析：根据43号文规定，土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。 （六）开发费用＝30＋（83.2＋134）×5%＝40.86（万元）。 （七）加计扣除＝（83.2＋134）×20%＝43.44（万元）。 （八）扣除项目合计＝0.118125＋1.06875＋83.2＋134＋40.86＋43.44＝302.686875（万元）。 （九）增值率＝（472.5－22.5－302.686875）÷302.686875×100%＝49%。 （十）应缴纳土地增值税＝（472.5－22.5－302.686875）×30%≈44.193938（万元）。 分析：根据《土地增值税暂行条例实施细则》第十条规定，增值额未超过扣除项目金额50%，土地增值税税额＝增值额×30%。

老师，请问我这份土地增值税，计算得对吗？

是的没错， 是这样的背好上面的公式考试有可能没有这个提示的

不是考试，是实操

老师，请问假设我们开发出来的房子没卖完，是不是土地增值税只需要考虑卖出的房子收入减去成本，可是成本里也包含没有卖出的房子成本。这个怎么处理呢？

同学您好，算平米单价，卖多少平米确认多少成本

也就是我的扣除项目要确定到我所卖出房子的平米单价确认成本是吧？不能把所建的房子成本都确认进去？

那老师，请问增值税是按开票卖出的房子计算吗？

增值税是差额征税吗？

是的没错， 是这样的

增值税是按开票卖出的房子计算老项目可以差额征税

计算老项目是什么意思呢？

房地产企业小规模和一般纳税人的增值税？一般纳税人还是销项减去进项是吗

学员您好，是的，对的

2016年以前的是老项目

印花税＝472.5×5÷10000×50%＝0.118125（万元）

老师请问这个印花税怎么来的？我什么要销售额*5