给你这个你看下 （一）会计处理 1.债务人的会计处理 房地产开发企业作为债务人，应当在抵债资产和所清偿债务符合终止确认条件时予以终止确认；所清偿债务账面价值与转让资产账面价值之间的差额计入当期损益。 例如，应付未付的工程款为1100万元，用账面价值700万元，市场价值1000万元的房产抵偿应付工程款，应一并确认“其他收益——债务重组收益”400万元。而不需要分别确认债务重组收益100万元和资产处置收益300万元。 抵债协议签订日为债务重组日。 应付工程款终止确认，资产是否终止确认，要看资产的状态是否已经竣工备案，是否达到资产可使用状态来确定终止确认的时点。 2.债权人的会计处理 施工企业作为债权人，放弃债权换取资产，应当在在资产符合其定义和确认条件时予以确认。受让开发产品作为固定资产，其成本包括放弃债权的公允价值，以及使该资产达到预定可使用状态前发生的，可直接归属于该资产的税金、运输费、装卸费、专业人员服务费等其他成本，同时还要考虑弃置费用。 接上例：施工企业应收未收工程款账面价值1100万元，接受以公允价值1000万元的房产受偿。不需要另外支付税金，该房产投入使用前发生装修费用150万元。 该房产确认会计成本=1000%2B150=1150万元 确认债务重组损失=1100-1000=100万元 （二）税收处理 1.债务人的税收处理 虽然按照会计准则的规定，在债务重组时，债务人不需要分别确认债务重组损益和转产转让损益，但是，在税收处理上，依然还应将该业务分解为以公允价值转让资产和以资产公允价值偿还债务两项业务来处理。在不考虑税金情况下： 房产转让收益=1000-700=300万元 债务重组收益=1100-1000=100万元 销售房产应按照市场公允价格确认各项纳税义务，并按照房地产开发企业各项税收政策规定，及时确认各税种的预缴税额，并按照规定的纳税义务发生时间确认各税种的应纳税额。 2.债权人的税收处理 向房地产开发企业提供建筑服务，应当按照施工合同约定的总价款1100万元和合同约定的工程进度，确认建筑服务增值税、企业所得税纳税义务。 并按照1100万元总价款向房地产开发企业开具发票。 确认房产的成本作为固定资产的计税基础，并按照规定计提折旧并在税前扣除。 按照规定留存债务重组协议等资料备查，并在债务重组当年申报税前扣除。 03.抵债房产自用但未完工财税处理 实务中，抵债房产用于自用还存在两种情形，已完工或者未完工。如果抵债房产尚未完工，该如何处理呢？ （一）会计处理 在以房抵债时，双方已经达成合意，实质上债务人房地产开发企业因债务的灭失，视同实质上已经收到了抵债房产的预收款或销售款。 1.债务人会计处理： 签订抵债协议房产尚未完工时： 借：应付账款1100万元 贷：预收账款1000万元 贷：其他收益——债务重组收益100万元 待抵债资产交付时： 借：预收账款1000万元 贷：开发产品700万元 贷：其他收益——债务重组收益300万元 2.债权人会计处理 借：预付账款1000万元 借：投资收益100万元 贷：应收账款1100万元 签订抵债协议时资产尚未完工，不能确认资产的成本。 （二）税收处理 房地产开发企业销售房产应按照市场公允价格确认各项纳税义务，并按照房地产开发企业各项税收政策规定，及时确认各税种的预缴税额，并按照规定的纳税义务发生时间确认各税种的应纳税额。 1.增值税 《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税【2016】36号）第四十五条增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为： （一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。 收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。 取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。 因房地产开发企业销售开发产品比较特殊，实务中各省税务机关明确的口径，一般以开发产品交付时间为纳税义务发生时间。先开据发票的，为开具发票的当天。 在抵债时，开发产品未完工，处于预售期的，视同收到预收款，应按照规定预缴增值税；在抵债时，开发按产品已完工属于现房销售的，视同收到销售款，应当按照规定缴纳增值税。增值税销售额即为房产市场公允价格1000万元。 2.企业所得税 《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。这是对销售开发产品企业所得税收入确认时点的一般性规定。 但实务中，房地产开发企业无论是将未完工开发产品，还是将已经完工开发产品，作为偿债资产，在与债权人施工企业达成偿债合意时，都是先签订抵债协议和合同。至于是否正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》，还要根据开发产品的完工进度或者施工企业对偿债资产的处置方式来决定。 在该《办法》第七条规定，将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。这是对销售开发产品企业所得税收入确认时点的特殊性规定。 因此，房地产开发企业用于偿债的开发产品，无论是否签订《销售合同》或者《预售合同》，都应当在抵债协议（合同）签订、债务灭失时，确认企业所得税的收入。并根据开发按产品是否“完工”，来判断是否应当确认计税成本对象的计税毛利。 抵债时，开发产品尚未完工的，应当按照规定确认预计毛利额，并入当期应纳税所得额；抵债时，开发按产品已经完工的，应按照规定确认完工产品的实际计税毛利，并入当期应纳税所得额。 企业所得税确认收入（或利润）的方法和顺序为： （一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定； （二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定； （三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。 值得注意的是，由于抵债资产在会计处理上，并没有确认收入和对应的成本。因此，在完工年度所得税申报时，需要通过填报《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》，将视同销售收入1000万元和视同销售成本700万元，填报对应的栏次予以纳税调整处理。 除此之外，对于之前尚未完工的开发产品，在完工年度，一是还需要调整会计毛利和计税毛利之间的差额；二是需要对历年已经预计毛利与计税毛利的差额予以纳税调整。 3.土地增值税 根据《国家税务总局关于印发的通知》（国税发【2019】91号）第十九条规定，房地产开发企业将开发产品用于抵偿债务，发生所有权转移时应视同销售房地产。 《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。 因此，在项目进行土地增值税清算前，房地产开发企业无论是将未完工开发产品，还是将已经完工开发产品，作为偿债资产，在与债权人施工企业达成偿债合意并签订抵债协议和合同时，产生抵债开发产品的土地增值税预缴义务，应当按照规定预缴增增值税。 在项目完成土地增值税清算后，房地产开发企业抵债资产应作为尾盘销售处理。 土地增值税收入的确认：在土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他价外经济利益确认收入。 04.抵债房产“转手”情形下财税处理 实务中，施工企业往往基于对资金的需求，采取将抵债资产“转手”的做法。即先与房地产开发企业签订抵债协议（合同），但是并不办理房产的网签备案手续，自行寻找或者委托房地产开发企业或委托中介机构将该房产出售。房地产开发企业配合施工企业为最终的实际买家办理产权登记手续。 （一）法理分析 前面我们已经分析过，法律规定抵债行为成立应符合三个条件：一是债务到期，二是抵债资产交付，三是债务消灭。而抵债资产物权的变更应当以是否依法登记为前提。 基于以上法律规定，债权人如将抵顶回来的开发产品再寻找最终买受人，并要求房地产开发企业配合办理房产销售、备案、按揭和产权登记手续，其实质是通过处置约定抵偿债务的房屋以实现自己的债权，以取得抵债资产最终销售后的收款权利。这里可以视为属于债务重组中的修改了债务偿还条件和期限。而不应将其视为两次销售。 实务中，由于房地产实际销售价格受市场因素影响较大，往往会出现以下两种情形： 情形一抵债资产作价1000万元，在卖给最终买家时，实际销售收取价款为800万元。 情形二抵债资产作价1000万元，在卖给最终买家时，实际销售收取价款为1200万元。 以上实际销售价格应当作为计税的依据，而抵债价格应当作为会计确认收入的依据。两者之间存在税会差异。 原因是债务人房地产公司实际的经济利益流入为抵顶债务的金额。未来房产实际销售价格是税法认定的市场公允价格；而未来实际销售的价款是债权人实际受偿的金额。 （二）会计处理 1.债务人会计处理 情形一 　抵债时： 借：应付账款1000万元 贷：预收账款1000万元 　确认收入时： 简易计税情形 借：预收账款1000万元 贷：营业收入961.90万元 贷：应交税费—简易计税38.10万元 一般计税情形 借：预收账款1000万元 贷：营业收入933.94万元 贷：应交税费—应交增值税（销项税额）66.06万元 　实际收到销售款时： 借：银行存款800万元贷：其他应付款800万元 　支付代销售款时： 借：其他应付款800万元贷：银行存款800万元 情形二 1)抵债时： 借：应付账款1000万元贷：预收账款1000万元 2)确认收入时： a.简易计税情形 借：预收账款1000万元 贷：营业收入942.86万元 贷：应交税费—简易计税57.14万元 b.一般计税情形 借：预收账款1000万元 贷：营业收入900.92万元 贷：应交税费—应交增值税（销项税额）99.08万元 3)实际收到代销售款时： 借：银行存款1200万元贷：其他应付款1200万元 4)支付代销售款时： 借：其他应付款1200万元贷：银行存款1200万元 2.债权人 　签订抵债协议时，不作会计处理。 　抵债资产实际销售后实际受偿时： 借：银行存款800（或1200）万元 投资收益300（-300）万元 贷：应收账款1100万元 应收账款账面价值与实际受偿金额之间的差额计入“其他收益”科目。 （三）税收处理 1.债务人 1)增值税 抵债时： a.简易计税：预缴增值税=1000÷（1%2B5%）×3%=28.57万元 b.一般计税：预缴增值税=1000÷（1%2B9%）×3%=27.52万元 房屋交付或者开具发票时： 按照实际房产销售合同总价款800万元（或1200万元）计算应纳税额（简易计税）销项税额（一般计税）。 属于一般计税的，注意将对应土地价款抵减销售额。 2)企业所得税 A.抵债时： 预计毛利额=1000÷（1%2B9%）×预计毛利率 B.在达到收入确认条件时： 确认并结转会计收入和对应的成本，确认会计毛利； C.在达到完工条件的年度： 按照实际房产销售合同总价款800万元（或1200万元）计算确认完工产品的计税毛利； 调整会计毛利与计税毛利之间的差额； 调整计税毛利与预计毛利之间的差额。 3)土地增值税 a.抵债时： 应预缴土地增值税=（1000-预缴增值税）×预征率 b.清算时：按照实际房产销售合同总价款800万元（或1200万元）计算土地增值税收入 2.债权人 债务重组收益并入当期企业损益缴纳企业所得税。

你好，优点是可以以较少的资金取得资产使用权；缺点是如资金成本较高;不能享有设备残。

1）计算贴现利息的计算过程是 （12+12*0.06*150/360）*0.08*90/360=0.246

1、工会是企业内部自愿成立的。工会的主要权利是：代表权、维护权、参与权、协商谈判权、监督权。 代表权：是指工会有依法代表职工的权利。 维护权：是指工会有依法维护职工合法权益的权利。 参与权：是指工会有依法代表职工参与国家和社会事务的管理和参与企业的民主管理的权利。 2、好处：（1）成立工会之后，税务方面代缴的工会经费大减，从百分之二降至千分之八，千分之十二返还给企业；（2）工会开展活动的经费、职工福利方面的支出可以在成立工会账户后由工会账户出资，作为公司税前支出的项目。（3）关注服务企业与职工的共同发展，通过救助和协调的工作方式调节各种矛盾，实现企业发展、服务职工的双赢。（4）更加正规。强化与天心区政府、街道办事处的联系，便于公司处理各项人口计生、子女入学、社会保障等方面的业务。 3、坏处：增加企业管理成本。

非独立核算又称报帐制，是把本单位的业务经营活动有关的日常业务资料，逐日或定期报送上级单位，由上级单位进行核算。 非独立核算单位的特点是：一般由上级拔给一定数额的周转金，从事业务活动，一切收入全面上缴，所有支出向上级报销，本身不单独计算盈亏，只记录和计算几个主要指标，进行简易核算。 独立核算是指对本单位的业务经营活动过程及其成果进行全面、系统的会计核算。独立核算单位的特点是：在管理上有独立的组织形式，具有一定数量的资金，在当地银行开户。 独立核算或非独立核算属于税务上规定。一般情况下,在当地负有流转税纳税义务,即需要登记为独立核算性质。 分公司是否独立核算,从内部因素来说,取决于管理层的意图和筹划安排,即是否有独立核算的必要。 独立进行经营活动，能同其他单位订立经济合同;独立计算盈亏，单独设置会计机构并配备会计人员，并有完整的会计工作组织体系。

你好，不计提折旧？要计提折旧的

老师是法人卖自己使用过的东西

协定存款是对公客户与银行签订协定存款合同，双方商定对公客户保留一定金额的存款以应付日常结算，此部分按普通活期利率计付利息，超过定额金额的那部分存款按协定存款利率计付利息。协定存款功能等同活期存款，但收益要高出活期存款近2倍，一般银行只会跟有大额存款的客户做协定存款。个人存款不适用。