2018年12月，财政部修订并发布《企业会计准则第21号——租赁》，不同企业分别于2019年和2021年开始实施。 1.与原租赁准则相比，新租赁准则在承租人会计处理方面，核心变化是采用单一会计模型，取消了承租人关于融资租赁与经营租赁的分类，基于合同约定的权利义务，要求承租人对所有租赁(选择简化处理的短期租赁和低价值资产租赁除外)在资产负债表中均确认相应的使用权资产和租赁负债，并分别确认折旧和利息费用。这一变化实质是将原在表外反映的经营租赁统一纳入表内核算，也将对企业的多项报表数据和财务指标造成影响。 二是租赁的定义和识别。新租赁准则将租赁定义为“在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同”，并引入了“已识别资产”“控制资产使用的权利”等概念，对租赁的识别以及租赁与服务的区分作出了更加详细的规定。新租赁准则下，判断一项合同是否存在租赁的关键点在于，合同中存在已识别资产，且承租人在使用期间有权获得已识别资产所产生的几乎全部经济利益，且承租人有权在使用期间主导已识别资产的使用方式和使用目的或设计、运营了该项资产，同时满足上述条件时可认定合同包含租赁。 三是对售后租回交易的处理。 新租赁准则首先判断售后租回是否属于销售。售后租回交易中的资产转让属于销售的，承租人应当按原资产账面价值中与所保留使用权有关的部分，计量售后租回所形成的使用权资产，并仅就转让至出租人的权利确认相关利得或损失。售后租回交易中的资产转让不属于销售的，承租人应当继续确认被转让资产，同时确认一项与转让收入等额的金融负债，并按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》对该金融负债进行会计处理。实务中大部分售后租回都不属于销售，新准则实施后承租人直接增加银行存款和租赁负债即可，之前承租人实践中常用的做法相当于得到了会计准则的认可。

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