您好，应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。

你好，你可以看一下学堂里面的实操课程哦，里面有房地产行业的

一、设立时的核算 （一）涉及的主要业务 办理企业名称登记、验资、制定公司章程、办理营业执照、银行开户和纳税登记。 （二）设置的主要帐户 实收资本（或股本）、资本公积、管理费用等 （三）会计分录模板 1、收到所有者投入资本时 借：银行存款、其他应收款、固定资产、长期股权投资等 贷：实收资本、股本等 资本公积—资本溢价或股本溢价 2、筹建期开办费发生时： 借：管理费用、长期待摊费用 贷：银行存款等 二、取得土地时的核算 （一）涉及的主要业务 出让取得、通转让取得、投资者投入以及其他方式取得土地。 （二）设置的主要帐户 开发成本、无形资产、投资性房地产等 （三）会计分录模板 1、用于土地、商品房开发 借：开发成本—成本对象—土地征用及拆迁补偿费 贷：银行存款等 2、用于自建用房或暂时没有明确用途 借：无形资产 贷：银行存款等 3、用于赚取租金 借：投资性房地产 贷：银行存款等 三、房地产开发阶段的核算 （一）涉及的主要业务 土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费、借款费用、预提费用等。 （二）设置的主要帐户 开发成本、管理费用、销售费用等 （三）会计分录模板 1、为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、农作物补偿费、危房补偿费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿费用、安置及动迁费用、回迁房建造费用等。 借：开发成本—成本对象—土地征用及拆迁补偿费 贷：银行存款、应付酬工薪酬等 2、项目开发前期发生的政府许可规费、招标代理费、临时设施费以及水文质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、咨询论证费、筹建、场地通平等前期费用。 借：开发成本—成本对象—前期工程费 贷：银行存款、应付酬工薪酬等 3、开发项目开发过程中发生的各项主体建筑的建筑工程费、安装工程费及精装修费等。 借：开发成本—成本对象—建筑安装工程费 应交税费—应交增值税（进项税额）（一般计税可抵） 贷：银行存款、库存商品、应付酬工薪酬等 4、开发项目在开发过程中发生道路、供水、供电、供气、供暖、排污、排洪、消防、通讯、照明、有线电视、宽带网络、智能化等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林、景观环境工程费用等。 借：开发成本—成本对象—基础设施建设费 应交税费—应交增值税（进项税额）（一般计税可抵） 贷：银行存款、库存商品、应付酬工薪酬等 5、开发项目内发生的、独立的、非营利性的且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公共事业单位的公共配套设施费用等。 借：开发成本—成本对象—公共配套设施费 应交税费—应交增值税（进项税额）（一般计税可抵） 贷：银行存款等 6、企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其直接归属于成本核算对象的工程监理费、造价审核费、结算审核费、工程保险费等。为业主代扣代缴的公共维修基金等不得计入产品成本。 借：开发成本—成本对象—开发间接费 应交税费—应交增值税（进项税额）（一般计税可抵） 贷：银行存款、应付职工薪酬等 7、预提出包工程、公共配套设施建造费用、应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用 借：开发成本—成本对象—建筑安装工程费 开发成本—成本对象—公共配套设施费 贷：预提费用 8、发生借款费用，支付利息时 借：开发成本—借款费用 贷：银行存款 9、行政管理部门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用 借：管理费用 贷：银行存款、应付职工薪酬等 10、分配成本核算对象成本：发生的有关费用，由某一成本核算对象负担的，应当直接计入成本核算对象成本；由几个成本核算对象共同负担的，应当选择占地面积比例、预算造价比例、建筑面积比例等合理的分配标准，分配计入。 借：开发成本—一期—公共配套设施费 —二期—公共配套设施费 贷：开发成本—会所 开发成本—地下车库 10、开发经营期产生的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续用、金融机构手续费用 借：财务费用 贷：银行存款 （四）经典例题 某企业是增值税一般纳税人，开发项目共有两期，开工日期均在2016年4月30日前，一期项目选择一般计税，二期项目选择简易计税。本月购进一批耐温防火材料，专用于一期开发项目，取得增值税专用发票1 张，注明金额为 100 万元，税额 17万元；支付二期项目建筑工程款合计 515 万元，取得增值税专用发票 3 张，注明金额为 500万元，税额15万元，款项均已通过银行存款支付。 会计分录： 1、购进防火材料时： 借： 开发成本—成本对象—建安工程费 1000000 应交税费—应交增值税（进项税额） 170000 贷： 银行存款 1170000 2、支付二期建筑工程款时： 借： 开发成本—成本对象—建安工程费 5150000 贷： 银行存款 5150000 四、房地产完工阶段的核算 （一）涉及的主要业务 开发项目竣工结算 （二）设置的主要帐户 开发产品、主营业务成本、销售费用、管理费用、财务费用、固定资产 （三）会计分录模板 1、结转开发成本 借：开发产品—一期 贷：开发成本—一期 2、行政管理部门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用 借：管理费用 贷：银行存款、应付职工薪酬等 3、完工后发生借款费用，支付利息时 借：财务费用 贷：银行存款 4、为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用 借：销售费用 贷：银行存款等 5、企业自用时 借：固定资产 贷：开发成本 五、房地产销售阶段的核算 （一）涉及的主要业务 土地转让收入、商品房销售收入、配套设施转让收入、其他业务收入、预售收入、以商品房、土地使用权对外投资、对外出租等。 （二）设置的主要帐户 主营业务收入、预收帐款、主营业务成本、其他应付款、长期股权投资、销售费用 （三）会计分录模板 1、商品房纳税义务发生 （1）收款 借：银行帐款/应收帐款 预收帐款 贷：主营业务收入 应交税费——应交增值税（销项税额） 或应交税费——简易计税 （2）差额纳税 一般计税可扣除当期销售房地产项目对应的土地价款 借：应交税费—应交增值税（销项税额抵减） 贷：主营业务成本 （3）结转销售成本 借：主营业务成本 贷：开发产品 3、预收帐款处理 （1）收到预售款时： 借：银行存款 贷：预收帐款 （2）预缴税款时 一般计税： 借：应交税费——预交增值税 贷：银行存款 简易计税： 借：应交税费——简易计税 贷：银行存款 4、收到保证金的处理 借：银行存款 贷：其他应付款 5、价外收入的会计处理 借：其他应付款/银行存款等 贷：营业外收入—违约金 其他业务收入—手续费收入 应交税费—应交增值税（销项税额） 或：应交税费—简易计税 6、商品房自用 借：固定资产 贷：开发产品 7、土地使用权对外投资 借：长期股权投资 贷：无形资产—土地使用权 应交税费—应交增值税（销项税额） 或：应交税费—简易计税 营业外收入（差额） 8、商品房出租 （1）转为出租时 借：投资性房地产 贷：开发产品 （2）收取租金时 借：银行存款 贷：其他业务收入 应交税费—应交增值税（销项税额） 或：应交税费—简易计税 （3）如果将作为固定资产的房屋出租需要提取折旧时 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧

一、房地产账务处理，可能会涉及到投资性房地产。 二、你们是销售服务商，还是说是开发商的销售部门

你好，是作为存货核算的。

房地产企业土地增值税如何清算，一般情况如下：房地产企业土地增值税一般是采取先预交后清算的方式进行的（一般的预征率在2%-4%，具体每个地方不一样的）：1、先计算可以扣除项目金额（包括土地成本、建造成本、税金、开发费用及利息、加计扣除等）2、计算收入3、收入－扣除项目金额=增值额4、增值额/扣除项目金额=增值率5、按税率计算税额基本步骤如下：计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税＝增值额×税率1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。　　纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。　　计算增值额的扣除项目：　　（1）取得土地使用权所支付的金额；　　（2）开发土地的成本、费用；　　（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；　　（4）与转让房地产有关的税金；（5）财政部规定的其他扣除项目。《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第六款规定，该扣除项目为“根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除”，即“取得土地使用权所支付的金额”和“开发土地的成本、费用”之和的20%。 但上述加计扣除项目，并不是所有的房地产转让销售在计算土地增值税时都可以加计扣除的，只有符合一定的条件才可以享受。一是必须是从事房地产开发的纳税人，也就是具有开发资质的企业；二是必须实际从事了房地产开发业务，对只从事房地产二手转让的企业，不得减除加计扣除项目。 根据国家税务总局《关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发[1995]110号）规定，在具体计算增值额时，要区分以下几种情况进行处理： 第一，对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定的目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。显然，这种情况没有规定加计扣除项目。 第二，对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用、开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。需要纳税人注意的是，这种情况虽然可以加计扣除，但在计算转让土地使用权加计扣除项目时，仅是对开发成本加计扣除，对土地成本价款不加计扣除。 第三，对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计20%的扣除。这可以使从事房地产开发的纳税人有一个基本的投资回报，以调动其从事正常房地产开发的积极性。需要纳税人注意的是，在计算开发建造房屋转让销售的加计扣除项目时，不仅允许对开发成本加计扣除，对土地成本价款也允许加计扣除。 第四，转让旧房及建筑物的，在计算其增值额时，允许扣除由税务机关参照评估价格确定的扣除项目金额（即房屋及建筑物的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值），以及在转让时缴纳的有关税金。这主要考虑到如果按原成本价作为扣除项目金额，不尽合理。而采用评估的重置成本价能够相对消除通货膨胀因素的影响，比较合理。从中也可以看出，这种转让旧房的情况也不允许加计扣除。此外，对于转让旧房及建筑物的，如果能够取得购置发票，还可以采用另外一种计算土地增值税的方法。财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第二条规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）项、第（三）项规定的扣除项目的金额（即土地价和房屋建筑物评估价），可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《税收征管法》第三十五条的规定，实行核定征收。2、土地增值税实行四级超率累进税率：　　增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。　　增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。　　增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。　　增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。　　上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。　　纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法：　　计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：　　（一）增值额未超过扣除项目金额50％　　土地增值税税额=增值额×30％　　（二）增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％　　（三）增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的土地增值税税额=增值额×50％－扣除项目金额×15％　　（四）增值额超过扣除项目金额200％　　土地增值税税额=增值额×60％－扣除项目金额×35％公式中的5％，15％，35％为速算扣除系数。

计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税＝增值额×税率 　　1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。 　　纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 　　计算增值额的扣除项目： 　　（1）取得土地使用权所支付的金额； 　　（2）开发土地的成本、费用； 　　（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； 　　（4）与转让房地产有关的税金； 　　（5）财政部规定的其他扣除项目。 　　2、土地增值税实行四级超率累进税率： 　　增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。 　　增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。 　　增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。 　　增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。 　　上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。 　　纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法： 　　计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下： 　　（一）增值额未超过扣除项目金额50％ 　　土地增值税税额=增值额×30％ 　　（二）增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％ 　　（三）增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的土地增值税税额=增值额×50％－扣除项目金额×15％ 　　（四）增值额超过扣除项目金额200％ 　　土地增值税税额=增值额×60％－扣除项目金额×35％ 　　公式中的5％，15％，35％为速算扣除系数。

抱歉，我不小心点到了，您要么重新提问一下

你好，同学。 清算后再销售的土地增值税。 是按实际销售面积交纳。 销售收入是确定的。就是扣除项。 扣除项是用之前清算时的扣除总金额/清算总面积*销售面积计算的

　1、一般计税方法下： 预交土地增值税=预收款/（1+11%）*土地增值税预征率 2、简易计税方法下： 预交土地增值税=预收款/（1+5%）*土地增值税预征率 为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）：为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款