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房地产企业回购一套原销售住房，现在有两个问题请教老师，1,回购该房屋也是要二次销售，那么二次销售的账务处理怎么做账。 2,该房屋我们从头到位都要缴纳什么税 3,还请老师顺便在讲解一下商铺的这种情况

2025-05-30 12:21
答疑老师

齐红老师

职称：注册会计师；财税讲师

免费咨询老师（3分钟内极速解答）
2025-05-30 12:22

二次销售账务处理 回购时：若回购价格与原销售价格的差额在回购期间摊销，回购时应按回购价，借记 “开发产品” 等科目，贷记 “银行存款” 等科目。若之前有未摊销完的待转商品差价，也应同时进行相应处理，如借记 “待转商品差价” 科目。会计分录为： 借：开发产品 贷：银行存款 二次销售确认收入时：借记 “银行存款” 或 “应收账款” 等科目，贷记 “主营业务收入” 科目，同时计提增值税销项税额，分录为： 借：银行存款 / 应收账款等 贷：主营业务收入 应交税费 —— 应交增值税（销项税额） 结转成本时：借记 “主营业务成本” 科目，贷记 “开发产品” 科目，分录为： 借：主营业务成本 贷：开发产品 回购及二次销售涉及的税费 回购环节：一般暂不涉及税费，若办理产权变更，需缴纳契税，税率通常为 3%-5%，具体依当地规定，计税依据为回购价格。 二次销售环节： 增值税：若为一般纳税人，选择一般计税方法，税率为 9%；选择简易计税方法，征收率为 5%。小规模纳税人征收率为 5%。 城市维护建设税：以增值税税额为计税依据，市区税率为 7%，县城、镇为 5%，其他地区为 1%。 教育费附加：以增值税税额为计税依据，税率为 3%。 地方教育附加：以增值税税额为计税依据，税率一般为 2%。 土地增值税：通常先按销售收入一定比例预缴，如 1%-3%，具体预缴率各地不同，项目清算时多退少补。 印花税：按销售合同金额的万分之五缴纳。 企业所得税：将二次销售收入计入应纳税所得额，按 25% 税率缴纳（符合小型微利企业等优惠条件的，按相应优惠税率执行）。 商铺的情况 账务处理：与住房基本类似，回购时将商铺计入 “投资性房地产” 或 “固定资产” 等科目（根据企业持有目的等判断），二次销售时确认收入并结转成本，相关税费的会计处理也与住房相似。 涉及税费： 买方税费：需缴纳 3% 的契税，按房屋产价的 0.05% 缴纳印花税，还需缴纳 3 元 / 平方米的房地产交易手续费，以及 550 元 / 本的房屋登记费（每增加一本证书按每本 10 元收取工本费）等。 卖方税费：需缴纳 3 元 / 平方米的房地产交易手续费，按房屋产价的 0.05% 缴纳印花税。土地增值税方面，可提供上手购房发票的，土地增值税 =(转让收入 - 上手发票价 (每年加计 5%)- 有关税金)× 适用税率；不能提供上手购房发票的，土地增值税 =(转让收入 - 转让收入 ×90%)×30%。个人所得税方面，据实征收为 (转让收入 - 房产原值 - 合理费用)×20%，核定征收为转让收入 ×7.5%×20%。营业税及附加税方面，可提供上手购房发票的，为 (转让收入 - 上手发票价)×5.5%；不能提供上手发票的，为转让收入 ×5.5%。此外，可能还涉及土地出让金及土地出让金契税，具体依当地规定。

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二次销售账务处理 回购时：若回购价格与原销售价格的差额在回购期间摊销，回购时应按回购价，借记 “开发产品” 等科目，贷记 “银行存款” 等科目。若之前有未摊销完的待转商品差价，也应同时进行相应处理，如借记 “待转商品差价” 科目。会计分录为： 借：开发产品 贷：银行存款 二次销售确认收入时：借记 “银行存款” 或 “应收账款” 等科目，贷记 “主营业务收入” 科目，同时计提增值税销项税额，分录为： 借：银行存款 / 应收账款等 贷：主营业务收入 应交税费 —— 应交增值税（销项税额） 结转成本时：借记 “主营业务成本” 科目，贷记 “开发产品” 科目，分录为： 借：主营业务成本 贷：开发产品 回购及二次销售涉及的税费 回购环节：一般暂不涉及税费，若办理产权变更，需缴纳契税，税率通常为 3%-5%，具体依当地规定，计税依据为回购价格。 二次销售环节： 增值税：若为一般纳税人，选择一般计税方法，税率为 9%；选择简易计税方法，征收率为 5%。小规模纳税人征收率为 5%。 城市维护建设税：以增值税税额为计税依据，市区税率为 7%，县城、镇为 5%，其他地区为 1%。 教育费附加：以增值税税额为计税依据，税率为 3%。 地方教育附加：以增值税税额为计税依据，税率一般为 2%。 土地增值税：通常先按销售收入一定比例预缴，如 1%-3%，具体预缴率各地不同，项目清算时多退少补。 印花税：按销售合同金额的万分之五缴纳。 企业所得税：将二次销售收入计入应纳税所得额，按 25% 税率缴纳（符合小型微利企业等优惠条件的，按相应优惠税率执行）。 商铺的情况 账务处理：与住房基本类似，回购时将商铺计入 “投资性房地产” 或 “固定资产” 等科目（根据企业持有目的等判断），二次销售时确认收入并结转成本，相关税费的会计处理也与住房相似。 涉及税费： 买方税费：需缴纳 3% 的契税，按房屋产价的 0.05% 缴纳印花税，还需缴纳 3 元 / 平方米的房地产交易手续费，以及 550 元 / 本的房屋登记费（每增加一本证书按每本 10 元收取工本费）等。 卖方税费：需缴纳 3 元 / 平方米的房地产交易手续费，按房屋产价的 0.05% 缴纳印花税。土地增值税方面，可提供上手购房发票的，土地增值税 =(转让收入 - 上手发票价 (每年加计 5%)- 有关税金)× 适用税率；不能提供上手购房发票的，土地增值税 =(转让收入 - 转让收入 ×90%)×30%。个人所得税方面，据实征收为 (转让收入 - 房产原值 - 合理费用)×20%，核定征收为转让收入 ×7.5%×20%。营业税及附加税方面，可提供上手购房发票的，为 (转让收入 - 上手发票价)×5.5%；不能提供上手发票的，为转让收入 ×5.5%。此外，可能还涉及土地出让金及土地出让金契税，具体依当地规定。
2025-05-30
你欠A，你用房子抵账 借，应付账款 贷，开发商品 应交税费 视同销售 A朋友购买 借，应收账款 贷，营业收入 应交税费 销 抵债 借，应付账款 贷，应收账款 
2020-11-27
同学你好 贸市场指的是主营行业，你要不属于主营行业就不符合 营业范围需要增加
2022-08-25
你好，外账还是内账都是否取得了合规发票？
2021-07-30
1，没有发票你可以正常计入成本，但是不可以税前扣除，需要纳税调增 2，个卡支付，作为其他应付款，个人代付处理
2022-04-10
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