老师，早上好，我想咨询一下，公司有自建商场，地块也是我们的，现是想把商场的其中两层楼1.96亿过户到对方，地还是我们的，请问需要涉及什么税及计算方法

您好，卖方需缴纳增值税（一般纳税人9%，小规模纳税人5%）、土地增值税（30%-60%超率累进税率，按1.96亿减去扣除项目计算）、企业所得税（25%，按1.96亿减去房产净值和相关税费后的利润计算）和印花税（0.05%）； 买方需缴纳契税（3%-5%）和印花税（0.05%），所有税费计算都基于1.96亿的交易价格，但要注意土地增值税和企业所得税需要准确计算扣除项目金额。

商铺值，是指建造这栋商场的价格吗？那只是过户其中1至4层而已，还有几层是自己的，那建造时的价格是不是也要分摊？因为起这栋商场的建造款项是整体的

 您好，过户商场1-4层时，需按建筑面积比例分摊建造成本和土地成本作为计税基础，卖方要交土地增值税（增值额30%-60%）、增值税（一般纳税人9%可抵扣进项，小规模5%）、企业所得税（利润25%），买方要交契税（3%）、印花税（0.05%），建议提前做评估报告确定分摊比例，并与税务机关沟通确认分摊方法是否被认可，最终是以税务说了算的。

土增税也是要交的是吗，我以为不过户地块，是不需要交土增税的，那公司是2016年前取得的土地和在2016前就起了这幢楼商楼，应该是可以抵扣建造房的成本吧？

我公司是按简易计税的

 您好，简单说，就是你们公司把商场两层楼卖给别人，但地还是你们的，这属于不动产销售，需要交契税(买方付，按成交价3%)、增值税(卖方付，差额5.6%)、土地增值税(卖方付，四级超额累进税率)、印花税(双方各付，合同金额0.05%)、企业所得税(卖方付，利润25%)，具体金额要看房屋原值、评估价和持有年限这些因素。

增值税是根据双方合同的价格，然后取房屋的建造成本和土地成本，之间的差额来算增值部分是吗？

 您好，增值税不是按房子成本和土地成本的差额算的，而是按你们卖1.96亿这个总价乘以9%的税率算销项税，再减去你们当初建楼时拿到的进项税发票上的税额，剩下的才是要交的增值税；简单说就是卖房子的钱乘以9%减去你之前建楼时已经交过的税，多退少补。

这样啊，那怎么算得出啊，我们当初建楼的时候付的工程款是整体的，有些也没有得所有发票，那如果是这样，如何是计算啊？

 您好，增值税按1.96亿的9%算销项税是1764万，能抵扣的进项税只有有发票的部分，没发票的工程款成本不能抵扣，这部分会增加你们的税负，所以赶紧找找缺失的发票，同时把成本分摊记录清楚，这样计算才准确。

缺失的发票是很难回来了的，我们欠款很难付了，只能按现有的进项来抵了，那么土增税呢，老师，你前面说按累进额30-60%，就是按1.96亿过户金额的销项-已抵扣的进项的结果来算吗？

 您好，土地增值税不是按增值税那样用销项减进项，而是用卖房子的1.96亿减去房子原来的成本和相关费用，剩下的增值额越大，税率越高，从30%到60%不等，现在问题是你们缺少发票，导致房子原来的成本证明不全，税务局不让你们全部扣除，这样增值额就变大了，税率就上去了，交的税就更多了。

是啊，麻烦了，那老师，我查了一下帐，之前工程款来的发票收的全部都是普票的，没有进项的，那是不是证明一点进项都没有，交的营业税，和预缴的增值税算吗

 您好，因为没有专票，增值税只能按1.96亿的9%交1764万，没有进项抵扣；土地增值税则因成本无法全额扣除导致增值额变大，税率从30%到60%，税负会很重

为什么按9，我们是2016年前自建的，按简易计税，不是按5算吗

 您好，您说得对的，这个交易需要交的主要税种是增值税（1.96亿×5%=980万，因为自建楼且无专票只能用简易计税法）、附加税（约117万，为增值税的12%）、土地增值税（按增值额30%-60%累进税率，但因普通发票不全导致成本扣除少税负会更高）、印花税（双方各付合同金额的0.05%）、企业所得税（利润×25%），其中土地增值税是最大税负点，因为发票不全会让增值额变大，税率提高

增值税是没有票可抵，但是土增税的土地成本是有的，当初购买这块商场楼的地块，是否可以按照比例去分摊给它？来抵扣