老师，您好，我想向您咨询一个问题，我的一个代账客户是一家商业管理公司，就是出租办公门面的，他的出租的房子，不是他自己的公司所有的，是从一个房老板那里租过来，然后他再转租出去，给其他租客，相当于他是一个二房东。我听税务局的人讲，这种情况，房子不是自己的，就不能直接给租客开租赁发票。要先由一房东或者亲自到大厅，或者自己在APP电子税务局里面，代开增值税发票。然后我这个代账客户再拿着一房东给他这个公司开的房租发票和租房合同，以及和他的租客签的合同，到税务大厅办理代开增值税发票。他自己是不是在自己的公司电子税务局里面，点击蓝色发票发具，来给自己的租客开发票的。是这样的吗？谢谢

您好，代账的商业管理公司作为二房东转租房子，只要办了税务登记、有开票资格，就能自己在公司电子税务局里给租客开租赁发票，不用非得等一房东先开发票再去大厅代开。要是这家公司是小规模纳税人，开租赁发票按5%征收率算税，能自己开普通发票，租客要专用发票就去税务局申请代开；要是一般纳税人，通常按9%税率开票，要是租的是2016年4月30日前的房子，也能选5%征收率开票，而且一般纳税人能自己开普通发票和专用发票。只有当这家公司没办税务登记或者没开票条件时，才需要去税务局申请代开。另外，一房东得给这家商业管理公司开房租发票，这家公司拿这个发票能在算企业所得税时扣成本，要是是一般纳税人还能抵扣进项税，但一房东开不开票，不影响这家商业管理公司给租客开票。

老师，您好，您说的话，我明白了，就是说，到税务局代开，必须是要开专票的情况下，一房东才需要去税务局，或者自己操作APP电子税务局，是这样理解吗？

 您好，不是的。一房东是否需要去税务局或通过APP电子税务局操作，并不完全取决于是否要开专票。 一房东作为出租方，本身就有义务按照规定向二房东开具发票，无论是增值税普通发票还是增值税专用发票。如果一房东是企业或个体工商户，且已办理税务登记，具备自行开票资格，那么可以自行开具发票给二房东，而不需要去税务局代开。 如果一房东是自然人，或者虽然是企业或个体工商户但不具备自行开票条件，那么无论是开具普通发票还是专用发票，都可能需要去税务局或通过电子税务局等线上渠道申请代开。比如一房东是自然人，出租不动产给二房东，当二房东需要发票时，一房东就需要去税务局或在电子税务局代开增值税发票，这个过程与二房东是否需要专票没有必然联系，只是如果二房东是一般纳税人且需要进项抵扣，就需要一房东代开增值税专用发票。

好的，我明白了，一房东开票，是义务，这个我理解了。那么我现在，在代账的商业管理公司的电子税务局里面操作开票，是通过，蓝字发票开具业务来办理开普票吗？是这个功能吗？有没有什么其他的设置或者讲究，我第一接触这种出租房产的业务，说的话很不专业，请不要见怪。

 您好，代账的商业管理公司电子税务局里开租赁普票，通常就是通过 “蓝字发票开具业务” 这个功能办理；操作时要重点注意三点：一是发票信息必须准确，承租方全称要和合同一致、租赁金额与合同金额相符，同时填好出租方名称、纳税人识别号等信息；二是税率要选对，小规模纳税人出租非住房按 5% 征收率，出租住房按 5% 征收率减按 1.5% 计税，一般纳税人出租非住房通常用 9% 税率，若租的是 2016 年 4 月 30 日前的房产选简易计税则按 5% 征收率；三是要保证发票内容和租赁合同里的租赁期、租金金额等关键信息一致，方便应对后续税务检查。

好的，我在填写开票信息的时候，是否需要上传租赁合同这类的材料？

您好，不用，直接开票就可以了，这些真实性的资料自己公司保存入账

感谢老师，我从来没有接触这这些业务，第一次办，我给税务部门打电话，税务部门的工作人员接电话，坚持，第一，要一房东开发票，第二，要我这个代账的商业公司到大厅给租客开发票。您不跟我讲这些，我还真以为，真的不能在电子税务局开普票了。您这么一讲，我明天再和税务局的工作人员讲讲。我还想问一个问题，我在蓝字发票开具的界面里面，没有看到是住宅，还是非住宅的选项，他们在哪里呢？

 您好，在不动产经营租赁服务的开票信息里，一般没有专门的“住宅/非住宅”选项。不过，你可以通过**不动产地址、产权证书/不动产权证号**等信息，让税务系统或者业务场景能区分是住宅还是非住宅。另外，税率和征收率的选择也能侧面体现，像住房出租可能适用减按1.5%征收率（小规模纳税人的情况），非住房通常是5%征收率（小规模纳税人）或9%税率（一般纳税人），你可以结合实际租赁的房产类型，正确选择税率或征收率来开票。

老师，这个代开出租不动产，对于代账的商业公司，有没有用呢？