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老师你好，请问一下 房地产发企业预缴的土地增值税的计算方法？

2020-08-10 12:38
答疑老师

齐红老师

职称：注册会计师；财税讲师

免费咨询老师（3分钟内极速解答）
2020-08-10 12:42

你好，一般是这样处理的， 预交土地增值税的计算 根据上述政策，房地产开发企业在收到预收款时: 1、一般计税方法下: 预交土地增值税=预收款/(1%2B11%)*土地增值税预征率 2、简易计税方法下: 预交土地增值税=预收款/(1%2B5%)*土地增值税预征率 为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号):为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据: 土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款 如:某房地产开发企业开发A项目(开工日期在2016年5月1日后)，2017年7月销售普通住宅预收房款1110万元，根据当地的规定，土地增值税预征率2%。则: 1、正常情况下，土地增值税预征税款计算: 土地增值税预征的计征依据=不含增值税收入=1110/(1%2B11%)=1000万元 预交土地增值税税款=不含增值税收入*土地增值税预征率=1000*2%=20万元。 2、为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算: 应预交的增值税税款=1110/(1%2B11%)*3%==30万元 土地增值税预征的计征依据=1110-30=1080万元 预交土地增值税税款=1080*2%=21.6万元。 从上述结果来看，虽然计算简化了些，但预交的税款比正常计算的方法下要大。国家税务总局公告2016年第70号规定“为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算”，“可按照”上述方法进行计算，但在个别省市，强制纳税人按照上述规定计算缴纳我认为有些欠妥。 3、预交土地增值税的会计处理 沿用上例，该企业预交土地增值税20万元，则会计处理如下: 借:应交税费-应交土地增值税20 贷:银行存款20 待开发项目达到完工条件，相应的收入及成本结转损益时，将土地增值税转入税金及附加科目: 借:税金及附加20 贷:应交税费-应交土地增值税20 但有的企业在预交土地增值税的同时就将其转入“税金及附加”，不符合权责发生制的要求和收入成本的配比原则。 还有的企业在预交土地增值税的同时将其转入“预付账款或待摊费用—待转土地增值税”，在符合完工条件时再转入“税金及附加”。我认为这样处理“应交税费-应交土地增值税”期末余额更能准确反映土地增值税在项目未完工时应该预交的金额，更能反映出期末资产负债状况的合理性和公允性。所以，我个人更倾向于这种会计处理方式。 以前的税率是11%，现在是9%

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快账用户5217 追问 2020-08-10 12:54

是不是还有一种计税方法的（土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款）？

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快账用户5217 追问 2020-08-10 12:55

这一种的计算方法的预收账款=预收账款/（1+5%）？

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齐红老师 解答 2020-08-10 12:57

你好，计算方法的预收账款=预收账款/（1%2B 5%）

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快账用户5217 追问 2020-08-10 15:24

那老师，你那边有没有收到税局发的公告说预缴土地增值税的计算方法有变动？

那老师，你那边有没有收到税局发的公告说预缴土地增值税的计算方法有变动？
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齐红老师 解答 2020-08-10 15:27

你好，这个是2017年的文件，现在没有收到

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快账用户5217 追问 2020-08-10 15:34

这个是税局内容的文件，但也是显示2017年的

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快账用户5217 追问 2020-08-10 15:36

平时政策变动老师你们是通过什么方式知道的？

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齐红老师 解答 2020-08-10 15:42

你好，一般财政和税务官网会有文件，国家税务局和财政部网站查一下，，

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快账用户5217 追问 2020-08-10 15:47

现在税局说是按上图的政策来执行，而且2017年7月开始 所以就想问问你那边有没有看过这样的公告？

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齐红老师 解答 2020-08-10 16:14

你好，这个是以前的政策，开始执行了，

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你好，一般是这样处理的， 预交土地增值税的计算 根据上述政策，房地产开发企业在收到预收款时: 1、一般计税方法下: 预交土地增值税=预收款/(1%2B11%)*土地增值税预征率 2、简易计税方法下: 预交土地增值税=预收款/(1%2B5%)*土地增值税预征率 为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号):为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据: 土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款 如:某房地产开发企业开发A项目(开工日期在2016年5月1日后)，2017年7月销售普通住宅预收房款1110万元，根据当地的规定，土地增值税预征率2%。则: 1、正常情况下，土地增值税预征税款计算: 土地增值税预征的计征依据=不含增值税收入=1110/(1%2B11%)=1000万元 预交土地增值税税款=不含增值税收入*土地增值税预征率=1000*2%=20万元。 2、为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算: 应预交的增值税税款=1110/(1%2B11%)*3%==30万元 土地增值税预征的计征依据=1110-30=1080万元 预交土地增值税税款=1080*2%=21.6万元。 从上述结果来看，虽然计算简化了些，但预交的税款比正常计算的方法下要大。国家税务总局公告2016年第70号规定“为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算”，“可按照”上述方法进行计算，但在个别省市，强制纳税人按照上述规定计算缴纳我认为有些欠妥。 3、预交土地增值税的会计处理 沿用上例，该企业预交土地增值税20万元，则会计处理如下: 借:应交税费-应交土地增值税20 贷:银行存款20 待开发项目达到完工条件，相应的收入及成本结转损益时，将土地增值税转入税金及附加科目: 借:税金及附加20 贷:应交税费-应交土地增值税20 但有的企业在预交土地增值税的同时就将其转入“税金及附加”，不符合权责发生制的要求和收入成本的配比原则。 还有的企业在预交土地增值税的同时将其转入“预付账款或待摊费用—待转土地增值税”，在符合完工条件时再转入“税金及附加”。我认为这样处理“应交税费-应交土地增值税”期末余额更能准确反映土地增值税在项目未完工时应该预交的金额，更能反映出期末资产负债状况的合理性和公允性。所以，我个人更倾向于这种会计处理方式。 以前的税率是11%，现在是9%
2020-08-10
你好，按照已销售面积占总可售面积的比例乘以土地进项进行抵减。
2021-08-21
你好房地产企业土地增值税一般是采取先预交后清算的方式进行的（一般的预征率在2%-4%，具体每个地方不一样的）。计算企业土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额×税率。其中，公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 另外，土地增值税实行四级超率累进税率计算： 1、增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。 2、增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。 3、增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。 4、增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。
2023-12-22
这个看税务局要求，一般这种都是先核定一个比例，让你按照这个比例先交。
2023-03-29
同学你好 缴纳房产税和土地增值税的账务处理： 房产税计提的时候 借：管理费用 贷；应交税费－应交房产税 实际交纳的时候 借：应交税费－应交房产税 贷：银行存款 土地增值税，看贵公司是什么样的企业，如果是房地产企业 计提土地增值税时 借：营业税金及附加 贷：应交税费－应交土地增值税 实际交纳 借：应交税费－应交土地增值税 贷；银行存款 如果不是房地产企业 发生时 ①一般企业转让的土地使用权连同地上建筑物及其附着物一并在“固定资产”等科目核算的，转让时应交的土地增值税： 借：固定资产清理 贷：应交税费——应交土地增值税 实际交纳时 借：应交税费－应交土地增值税 贷；银行存款 ②一般企业土地使用权在“无形资产”科目核算的，转让时按实际收到的金额： 借：银行存款 累计摊销 贷：无形资产 应交税费——应交土地增值税 营业外收入（或借：营业外支出） 实际交纳时 借：应交税费－应交土地增值税 贷；银行存款
2021-12-20
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