老师，资产评估后，房产增值了500万，怎么做账，做资本公积，怎么做分录

一、会计分录（分两种情形）情形 1：置换等额 14000 万资产转出固定资产借：固定资产清理 4000 万累计折旧 / 减值准备（如有）贷：固定资产（账面原值）置换确认借：新资产（如长期股权投资等，按资产类别）14000 万贷：固定资产清理 4000 万资产处置损益 10000 万（评估增值部分）情形 2：置换 19000 万资产包（含 5000 万 “额外价值”，需明确后续义务）转出固定资产（同情形 1）借：固定资产清理 4000 万累计折旧 / 减值准备（如有）贷：固定资产（账面原值）置换确认借：新资产（按类别）19000 万贷：固定资产清理 4000 万资产处置损益 10000 万（评估增值）预计负债 / 其他应付款 5000 万（差额，根据业务性质定，若为 “待支付对价” 用此科目）二、涉及税种（核心 4 类）增值税：按 “销售不动产” 缴税，一般计税（税率 9%）时，增值税 = 14000÷(1%2B9%)×9%（置换 19000 万时，计税基础仍为 14000 万资产的评估值）。土地增值税：转让房产需缴，按 “增值额”（14000 万 - 扣除项，如原购房成本、税费等）× 税率（超率累进，30%-60% ）。印花税：置换合同按 “产权转移书据”，税率 0.05%，计税基础为合同金额（14000 万或 19000 万）。企业所得税：资产处置损益（10000 万）计入应纳税所得额，税率 25%（小微企业等有优惠）

2025-07-01

快账用户6568 追问 2021-01-26 20:23

那个固定资产有卡片吗？参与折旧吗

快账用户6568 追问 2021-01-26 20:24

一直没想明白

齐红老师解答 2021-01-26 20:24

房产原来没有卡片吗

快账用户6568 追问 2021-01-26 20:27

有一个卡片，20年前的，早折旧完了

齐红老师解答 2021-01-26 20:27

那要折旧完了的有没有做清理

快账用户6568 追问 2021-01-26 20:29

没有清理，因为现在还在用.

齐红老师解答 2021-01-26 20:29

那可以在原来的卡片上增加

但是我具体记不太清了，应该即使有折扣也不多了

齐红老师解答 2021-01-26 20:30

那增加固定资产原值就好了

快账用户6568 追问 2021-01-26 20:34

那固定资产原值增加，它又会开始折旧吗？

齐红老师解答 2021-01-26 20:35

固定资产原值增加又会开始折旧是的

快账用户6568 追问 2021-01-26 20:45

那这种是折旧20年吗？

齐红老师解答 2021-01-26 20:46

房产预计还能使用多少年

快账用户6568 追问 2021-01-26 21:33

94年的房子

齐红老师解答 2021-01-26 21:33

那还可以按照20年计提折旧

快账用户6568 追问 2021-01-26 21:41

那残值是多少了？

齐红老师解答 2021-01-26 21:54

残值一般在原值的5%范围内

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