老师，房地产开发企业销售自行开发的房屋，为什么增值税是9，

房地产企业土地增值税一般是采取先预交后清算的方式进行的（一般的预征率在2%-4%，具体每个地方不一样的）： 1、先计算可以扣除项目金额（包括土地成本、建造成本、税金、开发费用及利息、加计扣除等）2、计算收入3、收入－扣除项目金额=增值额4、增值额/扣除项目金额=增值率5、按税率计算税额基本步骤如下：计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税＝增值额×税率1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。计算增值额的扣除项目：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）开发土地的成本、费用；（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（4）与转让房地产有关的税金；（5）财政部规定的其他扣除项目。《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第六款规定，该扣除项目为“根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除”，即“取得土地使用权所支付的金额”和“开发土地的成本、费用”之和的20%。但上述加计扣除项目，并不是所有的房地产转让销售在计算土地增值税时都可以加计扣除的，只有符合一定的条件才可以享受。一是必须是从事房地产开发的纳税人，也就是具有开发资质的企业；二是必须实际从事了房地产开发业务，对只从事房地产二手转让的企业，不得减除加计扣除项目。根据国家税务总局《关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发[1995]110号）规定，在具体计算增值额时，要区分以下几种情况进行处理：第一，对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定的目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。显然，这种情况没有规定加计扣除项目。第二，对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用、开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。需要纳税人注意的是，这种情况虽然可以加计扣除，但在计算转让土地使用权加计扣除项目时，仅是对开发成本加计扣除，对土地成本价款不加计扣除。第三，对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计20%的扣除。这可以使从事房地产开发的纳税人有一个基本的投资回报，以调动其从事正常房地产开发的积极性。需要纳税人注意的是，在计算开发建造房屋转让销售的加计扣除项目时，不仅允许对开发成本加计扣除，对土地成本价款也允许加计扣除。第四，转让旧房及建筑物的，在计算其增值额时，允许扣除由税务机关参照评估价格确定的扣除项目金额（即房屋及建筑物的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值），以及在转让时缴纳的有关税金。这主要考虑到如果按原成本价作为扣除项目金额，不尽合理。而采用评估的重置成本价能够相对消除通货膨胀因素的影响，比较合理。从中也可以看出，这种转让旧房的情况也不允许加计扣除。

2020-09-07

快账用户1532 追问 2021-08-29 13:51

老师，转让不动产，为什么还要预交款呢，他都知道要收多少钱了，直接全额交不就好了吗

齐红老师解答 2021-08-29 14:46

销售商品房，需要收到预缴款时，需要预缴3%的增值税。

快账用户1532 追问 2021-08-29 14:53

他并没有说是预收款啊，而是非自建的，按差额的5%预缴，自建的，按全额的5%预交，不是像房地产开发企业销售自建房屋，按预售款来交

齐红老师解答 2021-08-29 14:54

那你们不是房地产开发企业，不是销售商品房的，属于自建房产?

快账用户1532 追问 2021-08-29 14:56

不是房地产开发企业，非自建房屋销售

齐红老师解答 2021-08-29 14:58

非自建房屋的销售，直接在销售时，一次性缴纳增值税。

快账用户1532 追问 2021-08-29 15:01

那为什么书上会说先预缴呢

齐红老师解答 2021-08-29 15:05

房地产开发企业是这样的，房地产开发企业许多都是预售的

快账用户1532 追问 2021-08-29 15:09

老师他为什么不在主管机关直接交掉呢？

齐红老师解答 2021-08-29 15:10

因为预售时，房屋还没有交付，就是没有达到收入确认的条件。

快账用户1532 追问 2021-08-29 15:12

不是，老师，他为什么要在别的地方先交，这个是只有在预售的时候才会先交吗

齐红老师解答 2021-08-29 15:12

那是异地施工企业存在异地预缴的事项吧

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