请问老师，房开企业售楼部由施工单位代建，未验收未竣工，2021年4月装修后作为办公及经营，成本没出来，如何估房产原值？按年缴纳，是今年缴还是去年缴？

老师，有个问题想咨询一下您：我单位为一传媒公司，2017年承包了一大企业户外广告工程项目，当时与一建筑公司签定了施工合同，当年也往建筑公司打工程款50万，但是一直未开发票。现在财政审计结果出来了，我去找建筑公司开发票，建筑公司以原来是小规模公司现在是一般纳税人企业为由，因当时未交增值税，现在让我缴纳增值税及附加还有企业所得税个人所得税等45%的税金才肯开票，说业务只能这样处理，但我企业实在无法负担这样的重税。想问下这样原未开票的业务应该如何处理？原来建筑公司走的是挂靠，已收取了我单位的管理费和所得税税金

甲公司为增值税一般纳税人，适用的增值税税率为13％，存货采用实际成本法核算，发出存货采用先进先出法计价，销售商品为企业的主营业务。2019年6月初，“库存商品”科目余额为0。甲公司2019年6月发生的与存货有关的业务如下： （1）当月生产完工验收入库乙产品1 500件，实际单位成本为200元；丙产品2 000件，实际单位成本100元。 （2）月末汇总的发出商品中，当月已实现销售的乙产品300件；存放在展览中心的乙产品10件；存放在门市部准备出售的丙产品500件；已经完成销售手续，但购买单位还未提取的丙产品200件。 （3）月末对存货进行清查，发现A原材料盘盈50千克，单价成本为20元；因管理不善造成外购B包装物盘亏10个，单价成本为5元，相关增值税专用发票上注明的增值税税额为6.5元。 （4）经查，A原材料的盘盈未查明原因；B包装物盘亏是由于保管员工作失误导致的丢失，按公司规定，全部损失由保管员赔偿，赔偿款尚未收到。

甲公司为增值税-般纳税人，适用的增值税税率为13%，存货采用实际成本法核算，发出存货采用先进先出法计价，销售商品为企业的主营业务。2019年6月初，“库存商品”科目余额为0。甲公司2019年6月发生的与存货有关的业务如下:(1)当月生产完工验收入库乙产品1500件，实际单位成本为200元;丙产品2000件，实际单位成本100元。(2)月末汇总的发出商品中，当月已实现销售的乙产品300件;存放在展览中心的乙产品10件;存放在门市部准备出售的丙产品500件;已经完成销售手续，但购买单位还未提取的丙产品200件。(3)月末对存货进行清查，发现A原材料盘盈50千克，单价成本为20元;因管理不善造成外购B包装物盘亏10个，单价成本为5元，相关增值税专用发票上注明的增值税税额为6.5元。(4)经查，A原材料的盘盈未查明原因;B包装物盘亏是由于保管员工作失误导致的丢失，按公司规定，全部损失由保管员赔偿，赔偿款尚未收到。

老师 你好 请问我们是房地产开发有限公司 政府给了我们地块开发 包括住宅商铺、及农贸市场的开发，现在我们的农贸市场已经开发完毕但是还没有竣工验收，现在由运营公司招租进来开始运作了（符合销售农产品）针对房开企业摊位是用来销售的，那么在销售之前已经运营且符合农贸市场运作情况下我们放开还承担土地使用税不）一般情况销售开发产品要销售出去之后才不缴纳土地使用税）但是根据财税2019年12号文有针对农贸市场优惠政策 1.我们房开企业的此种情况符不符合要求减免土地使用税？2.如果符合的话需不需要按照第二条款做工商注册或者增加经营范围（但是我们不经营，只销售）感觉又矛盾？

请问老师，房开企业售楼部由施工单位代建，未验收未竣工，2021年4月装修后作为办公及经营，成本没出来，如何估房产原值？按年缴纳，是今年缴还是去年缴？