演示账套

被评估A是一幢1500平方米的商业用房，评估人员经调查了解到，房地产A的土地使用权是在2014年5月31日取得的，出让年限为法定最高年限。2016年5月底开发建设完工并投入运营，房地产A投入使用之初，该房地产产权拥有人将其出租给他人使用，租期为5年（租期到2021年5月31日结束），租赁合同规定，使用人在5年租用期间，租金是按合同第一年规定租金每年每平方米120元为基准，每年增加10元，房地产使用中发生的费用由承租人承担，合同同时规定，如果房地产Ａ的产权拥有人提前中止租赁合同需要支付违约金50000元。评估人员还了解到，评估基准日（2018年5月31日）市场上同类商业用房

2023-12-02 22:12

齐红老师

职称：注册会计师；财税讲师

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2023-12-02 23:19

同学你好，稍等一下

齐红老师解答 2023-12-02 23:52

同学你好，1．客观收益年限=40-2-2=36（年） 2．判断现有合同是否能够违约：目前已有租赁合同的年限为3年，首先判断这几年是否应该执行合同。如果不执行合同各年能够得到的收益超过执行合同的收益，分别为：2019年：[150×(1 +1%)-(120+ 20)]×1500=17250（元）2020年：[150×(1+ 1%)^2-(120+30)]×1500=4522.50（元）2021年：[150×(1 +1%)^3-(120+ 40)]×1500=-8182.28（元）这些违约多获得的收益现值之和=17250/(1+10%) + 4522.50/(1 +10%) ^2 -8182.28/(1 +10%) ^3=13271.95（元）违约的收益小于违约赔偿金5万元，所以不能够违约。3．现有合同的收益现值=(120+10 +10)×1500/(1 +10%) +150×1500/(1 +10%) ^2 +160×1500/(1 +10%)^3=557175.06（元）

齐红老师解答 2023-12-03 00:20

4．合同结束之后的收益为客观收益，其收益现值为：客观收益年限=40-2-5=33（年）基准日三年后未来年租金收益=150×1500×(1 +1%)^3=231817.73（元）收益现值=231817.73／10%×[1-1／(1+10%)^3]／(1+ 10%)^3=433130.27（元）5．最佳转让价值=557175.06+433130.27=990305.33（元）