你好，生产经营用土地，是需要缴纳土地使用税的

一、设立时的核算 （一）涉及的主要业务 办理企业名称登记、验资、制定公司章程、办理营业执照、银行开户和纳税登记。 （二）设置的主要帐户 实收资本（或股本）、资本公积、管理费用等 （三）会计分录模板 1、收到所有者投入资本时 借：银行存款、其他应收款、固定资产、长期股权投资等 贷：实收资本、股本等 资本公积—资本溢价或股本溢价 2、筹建期开办费发生时： 借：管理费用、长期待摊费用 贷：银行存款等 二、取得土地时的核算 （一）涉及的主要业务 出让取得、通转让取得、投资者投入以及其他方式取得土地。 （二）设置的主要帐户 开发成本、无形资产、投资性房地产等 （三）会计分录模板 1、用于土地、商品房开发 借：开发成本—成本对象—土地征用及拆迁补偿费 贷：银行存款等 2、用于自建用房或暂时没有明确用途 借：无形资产 贷：银行存款等 3、用于赚取租金 借：投资性房地产 贷：银行存款等 三、房地产开发阶段的核算 （一）涉及的主要业务 土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费、借款费用、预提费用等。 （二）设置的主要帐户 开发成本、管理费用、销售费用等 （三）会计分录模板 1、为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、农作物补偿费、危房补偿费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿费用、安置及动迁费用、回迁房建造费用等。 借：开发成本—成本对象—土地征用及拆迁补偿费 贷：银行存款、应付酬工薪酬等 2、项目开发前期发生的政府许可规费、招标代理费、临时设施费以及水文质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、咨询论证费、筹建、场地通平等前期费用。 借：开发成本—成本对象—前期工程费 贷：银行存款、应付酬工薪酬等 3、开发项目开发过程中发生的各项主体建筑的建筑工程费、安装工程费及精装修费等。 借：开发成本—成本对象—建筑安装工程费 应交税费—应交增值税（进项税额）（一般计税可抵） 贷：银行存款、库存商品、应付酬工薪酬等 4、开发项目在开发过程中发生道路、供水、供电、供气、供暖、排污、排洪、消防、通讯、照明、有线电视、宽带网络、智能化等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林、景观环境工程费用等。 借：开发成本—成本对象—基础设施建设费 应交税费—应交增值税（进项税额）（一般计税可抵） 贷：银行存款、库存商品、应付酬工薪酬等 5、开发项目内发生的、独立的、非营利性的且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公共事业单位的公共配套设施费用等。 借：开发成本—成本对象—公共配套设施费 应交税费—应交增值税（进项税额）（一般计税可抵） 贷：银行存款等 6、企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其直接归属于成本核算对象的工程监理费、造价审核费、结算审核费、工程保险费等。为业主代扣代缴的公共维修基金等不得计入产品成本。 借：开发成本—成本对象—开发间接费 应交税费—应交增值税（进项税额）（一般计税可抵） 贷：银行存款、应付职工薪酬等 7、预提出包工程、公共配套设施建造费用、应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用 借：开发成本—成本对象—建筑安装工程费 开发成本—成本对象—公共配套设施费 贷：预提费用 8、发生借款费用，支付利息时 借：开发成本—借款费用 贷：银行存款 9、行政管理部门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用 借：管理费用 贷：银行存款、应付职工薪酬等 10、分配成本核算对象成本：发生的有关费用，由某一成本核算对象负担的，应当直接计入成本核算对象成本；由几个成本核算对象共同负担的，应当选择占地面积比例、预算造价比例、建筑面积比例等合理的分配标准，分配计入。 借：开发成本—一期—公共配套设施费 —二期—公共配套设施费 贷：开发成本—会所 开发成本—地下车库 10、开发经营期产生的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续用、金融机构手续费用 借：财务费用 贷：银行存款 （四）经典例题 某企业是增值税一般纳税人，开发项目共有两期，开工日期均在2016年4月30日前，一期项目选择一般计税，二期项目选择简易计税。本月购进一批耐温防火材料，专用于一期开发项目，取得增值税专用发票1 张，注明金额为 100 万元，税额 17万元；支付二期项目建筑工程款合计 515 万元，取得增值税专用发票 3 张，注明金额为 500万元，税额15万元，款项均已通过银行存款支付。 会计分录： 1、购进防火材料时： 借： 开发成本—成本对象—建安工程费 1000000 应交税费—应交增值税（进项税额） 170000 贷： 银行存款 1170000 2、支付二期建筑工程款时： 借： 开发成本—成本对象—建安工程费 5150000 贷： 银行存款 5150000 四、房地产完工阶段的核算 （一）涉及的主要业务 开发项目竣工结算 （二）设置的主要帐户 开发产品、主营业务成本、销售费用、管理费用、财务费用、固定资产 （三）会计分录模板 1、结转开发成本 借：开发产品—一期 贷：开发成本—一期 2、行政管理部门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用 借：管理费用 贷：银行存款、应付职工薪酬等 3、完工后发生借款费用，支付利息时 借：财务费用 贷：银行存款 4、为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用 借：销售费用 贷：银行存款等 5、企业自用时 借：固定资产 贷：开发成本 五、房地产销售阶段的核算 （一）涉及的主要业务 土地转让收入、商品房销售收入、配套设施转让收入、其他业务收入、预售收入、以商品房、土地使用权对外投资、对外出租等。 （二）设置的主要帐户 主营业务收入、预收帐款、主营业务成本、其他应付款、长期股权投资、销售费用 （三）会计分录模板 1、商品房纳税义务发生 （1）收款 借：银行帐款/应收帐款 预收帐款 贷：主营业务收入 应交税费——应交增值税（销项税额） 或应交税费——简易计税 （2）差额纳税 一般计税可扣除当期销售房地产项目对应的土地价款 借：应交税费—应交增值税（销项税额抵减） 贷：主营业务成本 （3）结转销售成本 借：主营业务成本 贷：开发产品 3、预收帐款处理 （1）收到预售款时： 借：银行存款 贷：预收帐款 （2）预缴税款时 一般计税： 借：应交税费——预交增值税 贷：银行存款 简易计税： 借：应交税费——简易计税 贷：银行存款 4、收到保证金的处理 借：银行存款 贷：其他应付款 5、价外收入的会计处理 借：其他应付款/银行存款等 贷：营业外收入—违约金 其他业务收入—手续费收入 应交税费—应交增值税（销项税额） 或：应交税费—简易计税 6、商品房自用 借：固定资产 贷：开发产品 7、土地使用权对外投资 借：长期股权投资 贷：无形资产—土地使用权 应交税费—应交增值税（销项税额） 或：应交税费—简易计税 营业外收入（差额） 8、商品房出租 （1）转为出租时 借：投资性房地产 贷：开发产品 （2）收取租金时 借：银行存款 贷：其他业务收入 应交税费—应交增值税（销项税额） 或：应交税费—简易计税 （3）如果将作为固定资产的房屋出租需要提取折旧时 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧 9、资金拆借 （1）借出资金时 借：其他应收款 贷：银行存款 （2）收到利息时 借：银行存款 贷：财务费用—利息收入 应交税费—应交增值税（销项税额） 10、期末应交税费—应交增值税处理 （1）转出未交增值税 借：应交税费—应交增值税（转出未交增值税） 贷：应交税费—未交增值税 （2）预缴税款抵减未交缴增值税 借：应交税费—未交增值税 贷：应交税费—预交增值税 （3）申报后缴纳 借：应交税费—未交增值税 贷：银行存款 11、购买增值税防伪税控设备时 借：管理费用 贷：银行存款 借：应交税费—应交增值税（减免税款） 贷：管理费用 12、城市维护建设税、固定资产调节税、所得税、房产税、车船使用税、土地使用税各种税种 借：税金及附加 贷：应交税费——应交城市维护建设税 应交税费——应交教育费附加 应交税费——应交土地增值税 应交税费——应交房产税 应交税费——应交车船税 应交税费——应交城镇土地使用税 13、缴纳印花税、耕地占用税、车辆购置税、契税时： （1）印花税 借：税金及附加 贷：银行存款 （2）耕地占用税 借：在建工程（或无形资产） 贷：银行存款 （3）车辆购置税的核算 借：固定资产 贷：银行存款 （4）契税的核算 借：固定资产（或无形资产） 贷：银行存款 14、代扣代交个人所得税 （1）计算时 借：应付职工薪酬/应付利润 贷：应交税费—应交个人所得税 （2）上交时 借：应交税费—应交个人所得税 贷：银行存款 15、交企业所得税 （1）预缴时 借：所得税费用 贷：应交税费——应交所得税 借：应交税费——应交所得税 贷：银行存款 （2）汇算清缴时 借：以前年度损益调整 贷：应交税费——应交所得税 或相反分录 （四）经典例题 1、某企业是增值税一般纳税人，开发项目共有两期，两期建筑面积相同，开工日期均在2016年4月30日前，一期项目选择一般计税，二期项目选择简易计税。项目管理部购买办公用品 11.7 万元，无法在一、二期项目之间准确划分， 取得增值税专用发票 1张，注明金额为 10 万元，税额为 1.7 万元，款项通过银行存款支付。 借：开发成本—一期—开发间接费 100000 应交税费—应交增值税（进项税额）17000 贷：银行存款 117000 按建筑规模将进项税额在一、二期项目间划分： 进项税额转出额=17,000÷2=8500 元 借：开发成本—一期—开发间接费 8500 贷：应交税费—应交增值税（进项税额转出）8500 2、A 房地产企业(一般纳税人）自行开发了B 房地产项目，施工许可证注明的开工日期是2015 年3 月15 日，2016 年1 月15 日开始预售房地产，至2016年4 月30 日共取得预收款5250 万元，已按照营业税规定申报缴纳营业税。A 房地产企业对上述预收款开具收据，未开具营业税发票。该企业2016 年5 月又收到预收款5250 万元。2016 年6 月共开具了增值税普通发票10500万元（含2016 年4 月30 日前取得的未开票预收款5250 万元，和2016 年5 月收到的5250万元），同时办理房产产权转移手续。 2016 年6 月还取得了建筑服务增值税专用发票价税合计1110 万元（其中：注明的增值税税额为110 万元）。经计算，本期允许扣除的土地价款为1500万。纳税人选择放弃选择简易计税方法，按照适用税率计算缴纳增值税。 （1）在6 月申报期就取得的预收款计算应预缴税款。 应预缴税款=5250÷（1+11%）×3%=141.89 万元 借：应交税费——预交增值税 141.89 贷：银行存款 141.89 （2）纳税人6 月开具增值税普通发票10500 万元，其中包括5250 万元属于可以开具增值税普通发票的情形。 （3）销售额可扣除当期允许扣除的土地价款。 （4）纳税人应在7 月申报期按照《办法》第十四条规定确定应纳税额： 销项税额=（5250-1500）÷（1+11%）×11%=3378.38×11%=371.62万元 进项税额=110 万元 应纳税额=371.62-110=261.62万元 应补税额=261.62-141.89=119.73万元 纳税人应在7 月申报期应补增值税119.73万元。 会计分录： （1）借：预收帐款 5250 贷：主营业务收入 4729.73 应交税费—应交增值税（销项税额） 520.27 （2）差额纳税 一般计税扣除当期销售房地产项目对应的土地价款 借：应交税费—应交增值税（销项税额抵减）148.65 贷：主营业务成本 148.65 （3）取得了建筑服务增值税专用发票 借：开发成本—B项目 1000 应交税费—应交增值税（进项税额）110 贷：银行存款 1110 （4）月末结转 借：应交税费—应交增值税（转出未交增值税）261.62 贷：应交税费—未交增值税 261.62 （5）预缴税款抵减未交缴增值税 借：应交税费—未交增值税 141.89 贷：应交税费—预交增值税 141.89 （6）申报后缴纳 借：应交税费—未交增值税 119.73 贷：银行存款 119.73

房地产开发企业广告费、业务宣传费和业务招待费财税处理 一、开始经营日期的确定 对于企业开始生产经营日期的确定，会计制度上并未予以明确的规定，税收上对其的规定也比较少，相关的规定有： 《国家税务总局关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知》（国税发【1995】153号）第二条：专业从事房地产开发经营的外商投资企业，应以其首次取得房地产开发经营项目之日，确定为税法实施细则第七十四条规定的实际开始生产、经营之日。如其首次取得房地产开发经营项目的日期是在营业执照签发日之前，则应以其营业执照签发之日确定为税法实施细则第七十四条规定的实际开始生产、经营之日。 《国家税务总局关于印发<税收减免管理办法（试行）>的通知》（国税发【2005】129号）附件第十五条第二款：规定新办企业减免税执行起始时间的生产经营之日是指纳税人取得第一笔收入之日。 二、财务处理 （一）筹建期间 1、开办费内容 对于开办费的内容，会计和税收上的规定不多。对于其内容不再讨论，可参见：http://bbs.esnai.com/frame.php?frameon=yes&referer=http://bbs.esnai.com/thread-3239477-1-1.html 2、开办费的财务处理 《房地产开发企业会计制度》要求企业筹办期间发生的费用计入‘递延资产’科目进行核算，并且在企业开始经营以后的一定年限内分期平均摊销。 《企业会计制度》规定，除购建固定资产以外，所有筹建期间发生的费用，先在长期待摊费用中归集，待企业开始生产经营当月一次计入开始生产经营当月的损益。 《企业会计准则应用指南》将企业发生的开办费在发生当期计入当期损益。 （二）经营期间 对于房地产开发企业的经营期间发生的广告费、业务宣传费和业务招待费在发生当期计入当期损益进行核算。如： 借：管理费用——业务招待费 贷：银行存款 借：营业费用——广告费 贷：银行存款 二、税务处理 （一）开办费的税务处理 房地产开发企业在筹建期发生的广告费和业务宣传费的税务处理根据时间不同有如下的处理： 1、2008年1月1日之前 （1）税务规定 《所得税暂行条例实施细则》第三十四条：企业在筹建期发生的开办费，应当从开始生产、经营月份的次月起，在不短于5年的期限内分期扣除。 所以对于企业在筹建期发生的相关开办费不得在发生时扣除，而应当结转以后年度分期在所得税前扣除。 （2）财税差异 对于执行不同会计制度或者会计准则的企业，在这一期间发生的开办费均会存在纳税调整事项。 2、2008年1月1日后 （1）税务规定 国税函【2009】98号第九条：新税法中开（筹）办费未明确列作长期待摊费用，企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关长期待摊费用的处理规定处理，但一经选定，不得改变。企业在新税法实施以前年度的未摊销完的开办费，也可根据上述规定处理。 所以在2008年1月1日后，房地产开发企业发生的开办费可以选择不同的税务处理方法，既可以一次性扣除也可以选择分期摊销扣除。 （2）财税差异 由于开办费税务处理企业面临选择，所以对于执行不同会计制度或者会计准则的房地产开发企业其开办费仍可能会出现纳税调整的事项。 （二）预售期间的税务处理 1、2008年1月1日之前 （1）税务规定 国税发【2006】31号：开发企业取得预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三相费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。 所以由于旧31号文将企业取得预售阶段的收入作为预售收入处理，并非企业税收上的收入，所以其也就不应当作为企业计算三费的基数，但规定对于预售期间发生的三费可以向以后不超过3个纳税年度结转待销售收入实现时作为当期的三费予以扣除。 （2）财税差异 对于企业在预售期间发生的三费，根据会计制度和会计准则的规定，在发生当期计入当期损益，但根据税收规定不得在税前扣除。因此会产生纳税调增的事项，但同时由于税收规定可以向以后结转扣除，所以在销售收入实现时存在纳税调减事项。 所以对于此时企业发生的业务招待费也属于暂时性差异，在发生时若满足递延所得税资产确认条件的应当予以确认。 2、2008年1月1日之后 （1）税收规定 国税发【2009】31号第六条：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。 所以新旧31号文之间的变化是对于取得预售期间收入定性不同，旧的31号文将企业在预售期间取得的收入作为预售收入，并非税法上实现的收入，所以此时税法和会计对于收入实现确认时间的规定是一致的，根据的原则均为权责发生制；而新的31号文将企业取得的预售期间的收入作为企业的收入予以确认，即作为企业的销售（营业）收入，这一条应当是基于《实施条例》第九条权责发生制的例外性规定。 由于对取得预售价款定性的不同，因而导致其税务处理也相应的发生变化，其取得的预售阶段的收入可以作为企业的广告费和业务宣传费、业务招待费的扣除基数。 （2）财税差异 由于预售期间的收入在新所得税法下作为收入的实现，因此企业在此期间发生的三费也可以根据税收规定扣除，对于其中的业务招待费由于在当期扣除而不得结转扣除，因此其不再属于暂时性差异，企业不得因此而确认递延所得税资产。 （三）销售完成期间的税务处理 对于房地产开发企业在销售实现时其三费的处理同一般企业相类似。但此时需要注意的是三费扣除基数的问题。由于企业预售期间收入结转确认为销售收入时，该项预售期间收入已经在预售期间作为收入确认并作为计算三费的扣除基数，因此在销售完成阶段计算三费扣除限额时的销售（营业）收入不得再包含该项收入。否则将会造成扣除基数重复计算问题。 （四）其他问题 对于2008年1月1日之前新设立的房地产开发企业发生的三费根据旧31号文规定可以向以后纳税年度结转扣除，而在2008年1月1日后发生的三费可以按照规定计算扣除，那么如果企业在2008年1月1日前成立且处于预售期，其发生的三费按照当时的政策结转3个年度扣除，若至2008年1月1日仍处于预售期，对于其2008年1月1日前累计的业务招待费如何在新税法进行处理： 1、依照实体从旧的原则，仍可以继续结转3个纳税年度，同时根据新31号文的规定用当年预售期间的收入作为计算基数扣除。 2、依照新税法的规定，在2008年度和当期发生的招待费一并作为当期的业务招待费按照《实施条例》第四十三条规定扣除。 3、根据权责发生制原则，不得在2008年度及以后年度扣除。