开发成本-其他直接费用

你好； 选择  房地产会计制度

同学你好，对外出租是按投资性房地产核算；

你好 你们主要业务是什么  买这个钢材 然后回来加工在销售吗 

您好，因为装饰装修一般指的是内部装修。而玻璃幕墙工程，是外部安装工程。

和普通企业一样处理。计入管理费用开办费

（一）咨询 当客户在本市城镇购买自住住房需要申请住房抵押贷款时，可先到银行各支行（部）经办个人住房抵押贷款的业务部门详细咨询了解购房抵押贷款的种类、贷款发放对象、贷款额度等情况。若你符合发放条件银行会向你提供住房抵押贷款的借款申请书。 （1） 您是按规定履行缴存住房公积金的职工,您可以领取个人住房公积金借款申请书。 （2）您购买工商银行与售房单位有合作协议承诺提供抵押贷款的住房，您可以领取个人住房商业性借款申请书。 （二）向贷款银行申请购房贷款 1．提供资料和证明 当贷款银行受理了您填写的购房借款申请书，在办理此项业务时，请您同时提供出示所需的资料和证明后面的资料篇将给您全面的祥解。 2．贷款额度 1．可贷款额度=（借款人和配偶及参与贷款度的直系血亲计算住房公积金月工资基数之和）*35%* 贷款期限（按月计算）. 2 ．最高限额。由本市公积金管理中心每年年初公布。现定为10万元同时不得超过购买、建造翻建、大修一套住房费的80%。 在办理个人住房公积金贷款业务时，贷款银行照上述①②两条确定您的实际贷款额度。 （三）贷款银行对借款人提供的材料和证明进行审查 银行审查借款人是否属于贷款对象，是否符合贷款条件，有足够偿还贷款本息的能力，然后确定实际贷款额度，并通知贷款人承诺贷款。 （四）借款人与贷款银行签订合同 1．借款人、贷款银行和售房单位（保证方）三方签订住房个人住房公积金或商业性借款合同 。 2．借款人、贷款银行签订住房抵押合同。 （五）办理借款合同住房抵押合同公证 1． 提供办理公证的材料（后有祥解） 2． 公证费由贷款银行负担（外销房除外）。 （六）办理房地产抵押登记 当你接到公证处公证后的借款合同、住房抵押合同文本后，可向所购房屋的所在区、县房产登记处办理房地产抵押登记，并携带以下资料： 1． 经银行盖章的“授权委托书”和“房地产其他权利登记申请书”。 2． 经公证处公证后的借款合同、住房抵押合同。 房地产抵押登记部门如同意登记，将从受理登记之日起的十日内出具登记证明。抵押登记费用由借款人负担。 （七）办理所购房屋的保险手续 银行协助您办理保险业务，保险费用按保险公司规定支付并由借款人负担。 当您办完上述手续后，银行将贷款划到您所购住房的售房单位。 （八）偿还贷款 1． 向贷款人员领取借款合同、住房抵押合同,并从贷款发生的次月起,每月20 日前,按月偿还贷款本息。 2． 您可在工行开立活期储蓄帐户,并授权工行代扣,工行就可按月从您的储蓄帐户中扣收贷款本息，免除您每月上银行支付现金的烦恼。 （九）还清贷款办理注销抵押登记手续 当您支付与贷款银行结清全部贷款本息和相关费用后，凭银行出具的结清凭证领取住房抵押证明到原房地产登记处办理住房抵押注销手续。 个人商用房贷款流程 客户申请 - 银行受理 - 房屋评估 - 银行调查、审查、审批 - 签订借款合同 - 办理保险、公证、抵押（预）登记 - 发放贷款 - 偿还贷款本息 - 清户撤押 清户撤押办理贷款前，请向银行当地分支机构咨询，具体规定以经办行的解释为准。 上海市住房公积金贷款有新规定 本市住房公积金贷款有新规定 　为了促进本市住房制度改革，鼓励个人购买自住住房，经市人民政府批准的《上海市住房公积金个人购房贷款管理办法》，从今年10月1日起开始施行。 　《管理办法》规定：今后公积金借款人应具备条件是：1、具有本市常住户口；申请前连续缴存公积金的时间不少于6个月、累计缴存住房公积金的时间不少于两年；所购买的房屋符合市公积金中心规定的建筑设计标准，而且应是国有土地上具有所有权的住房并用于本人家庭自住；购房首期付款的金额不低于规定比例；具有较稳定的经济收入和偿还贷款的能力；没有尚未还清的数额较大、可能影响贷款偿还能力的债务。 　关于贷款期限，《管理办法》中规定：每项公积金贷款期限最长不超过20年，并不长于借款人法定离退休时间后的5年；共同借款的，贷款期限最长不超过20年，并不长于其中最年轻借款人法定离退休后的5年。 　贷款标准在《管理办法》中规定：不得高于按照借款人住房公积金帐户储取余额的倍数确定的贷款限额；不得高于按照房屋总价款的比例确定的贷款限额；不得高于按照还款能力确定的贷款限额，其计算公式为：借款人计算住房公积金月缴存额的工资基数×规定比例×12个月×贷款期限；不得高于最高贷款额度。每项公积金贷款的具体金额，按照借款人的申请金额和限额标准计算，申请金额不超过所有限额的，以申请金额作为贷款金额；申请金额超过任意一项限额的，以其中最低限额作为贷款金额。 　关于贷款手续，《管理办法》中规定：借款人应当向市公积金中心提出借款申请，填写借款申请书，并提供以下证明材料：本人身份证和本市常住户口证明；房屋买卖合同。市公积金中心对材料齐备的申请应当受理，15日内，按受理时间顺序，作出贷与不贷的决定，并书面通知申请人。在准予贷款决定书规定的有效期内，借款人可以选择任何一家公积金贷款受托银行办理贷款手续，但贷款人应当提供准予贷款决定书。 　若贷款本息要提前偿还，《管理办法》中规定：经贷款人同意，借款人可以提前偿还部分或全部贷款本息。提前全部偿还贷款的，受托银行不再计收贷款利息，按照借款合同已收取的贷款利息也不退还。提前偿还部分贷款的，应以书面形式变更借款合同，变更后的贷款期限不得长于原借款合同约定的贷款期限。受托银行未按照借款合同约定的时间、金额发放借款，造成借款人损失的，应当赔偿损失。借款人未按合同约定期限偿还借款的，应当按合同约定支付逾期利息。 组合贷款流程 借款人与中心指定的开发商签订购房合同，并向其领取公积金贷款申请审批表和盖好售房单位公章的借款合同，如实填写审批表和证明，并将上述材料连同借款人个人提供的资料一起递交中心审批。另向开发商领取具结书、房产转移申请审批表、抵押申请审批表。借款人同时在公积金贷款审批表上明确要求银行提供组合贷款。 中心审核同意后，核定借款人的借款额度、期限，向银行出具贷款意向书，并将贷款资料移交银行。 银行复核同意后，通知借款人前来办理。 借款人携带开发商提供的资料到银行签订借款合同，交纳有关费用。 银行代办合同填写、房屋财产保险、合同公证、中介公司代办抵押登记。 银行向借款人发放公积金贷款和商业性贷款，并划入开发商的帐户。 借款人向银行领取公证书（贷款资料）。 如何办理住房公积金贷款？ 1、借款人申请贷款，须到南通市住房公积金管理中心海门管理部（以下简称“管理部”）领取并填写借款申请书。 2、借款人夫妇双方持借款申请书，购房合同、协议或产权证，以及户口簿、身份证、结婚证（并复印三份）到管理部办理借款申请，管理部2日内给予答复。 3、准予贷款的，在管理部签订借款合同，相关银行在合同上盖章。 4、携产权证到房地产交易所（审批中心二楼17号窗口）办理房产抵押手续。 5、取得房产他项权证后，到管理部办理所贷款项划款手续，去相关银行划款。1、借款人申请贷款，须到南通市住房公积金管理中心海门管理部（以下简称“管理部”）领取并填写借款申请书。 个人住房组合贷款 一、个人住房组合货款简介 个人住房组合贷款是由公积金个人住房贷和商业性个人住房贷款相结合，向同一自然人发放的用于购买自用普通住房的贷款。个人因购买自用住房使用自有资金和住房公积金贷款额度不足，可向银行申请商业性个人住房贷款。 贷款对象和条件 1、 具有本市市区城镇常住户口、其个人和所在单位按月及时足额缴交住房公积金者；连续三年在杭州市区按时、足额缴存住房公积金的非本市市区城镇常住户口的职工。 2、 有完全民事行为能力、有稳定的经济收入和偿还贷款本息的能力。 3、 以所购住房作为抵押，同意办理贷款公证及保险。 4、 购房首付款不低于房价30%。 5、 能提供符合法律规定的购房合同。 贷款额度组合贷款最高限额不超过总房价70%，即公积贷款与商业性贷款之和小于房价70%。 贷款期限贷款期限由借款人与银行（中心）商定，最长不超过30年，同时借款人最后还款期限不超过夫妻双方最长的法定退休年龄（男60岁，女55岁）。组合贷款中公积金贷款期限与商业性贷款期限一致。 贷款利率执行人员银行规定个人住房公积金贷款利率和个人住房贷款利率。 二、借款人应提供的资料 1、 商品房预销售合同 2、 购房首付款收据原件及复印件 3、 借款人及承诺还款人员身份原件及复印件 4、 借款人及承诺还款人员户口薄原件及复印件 5、 结婚证书复印件（借款人与配偶不同户） 6、 私章 个人商用房贷款 个人商用房贷款指农业银行向借款人发放的用于其购买办公用房或营业用房且以所购房屋为抵押的贷款。一、贷款对象 具有完全民事行为能力的中国国籍的自然人和在中国大陆有合法居留身份的外国人。二、贷款成数、期限、利率 贷款成数最高为6成。 贷款期限最长10年。 贷款利率按照中国人民银行规定的同期同档次贷款利率（可以浮动）执行；贷款期间如利率变动，按中国人民银行的相关规定执行。三、申请人应提供的资料1、申请人填写申请表；2、申请人和共有人身份证件（居民身份证、户口簿或其他有效证件）；3、不低于房价40%的首付款凭证原件；4、具有法律效力的房屋买卖合同原件；5、申请人收入证明和家庭财产证明；6、经办行要求提供的其他文件或资料。

同学你好，房地产企业是不能替购房者代交契税的。 根据金税三期系统个人税收管理模式，增量房的契税改由购房者自行申报缴纳。因此，房地产开发企业无法直接在网站替购房者代扣代缴契税。 金税三期系统需要有税源号才能进行契税申报。因此，网站新增“增量房税源管理”模块。房地产开发企业可通过网站，在完成“不动产项目登记”后，进行“增量房销售信息采集”，从网站下载《增量房销售信息采集表》批量模板，填写完整后将模板（电子版）拷贝带到办税服务厅，由柜台人员将模板导入金三系统中进行批量登记信息采集。登记后可得到房源编号，请将房源编号告知购房者，购房者需根据该房源编号在办税窗口申报缴纳契税。

可以根据公司情况选定，先进先出、移动加权、个别计价都可以

您好：一般来讲房地产开发企业进行成本核算的方法会有材料成本会采用的加权平均法，还有一种就是成本核算会采用的作业成本法。