融资租赁不动产销售环节税务局开票流程

融资租赁流程： 一、商务谈判及项目立项调查 立项调查流程 1、项目受理 公司市场部门在受理租赁业务并了解客户基本情况和业务需求后，设计可行租赁方案. 2、立项申请 将《立项申请表》、《立项审批表》提交给立项评审工作小组。 3、立项评审会审议、表决 审议项目合规性、行业运行态势、市场环境、竞争程度、承租人实力等，并对租赁物选取、风险防范措施、租赁方案制定的原则、项目收益率范围、项目调查需重点关注的问题等提出意见建议。 4、形成会议表决 立项评审会工作小组收集汇总各委员填写的《立项表决表》，归纳形成会议决议，即《立项审批表》，报主任委员签字后生效。 二、项目风险性审查 1、物权审查 1）直租设备 对承租人尚未与供货人签署买卖合同的，可约定由三方签署买卖合同，取得抬头为招银租赁的发票确权； 对于设备分散或优质客户，采用委托购买方式，由公司和承租人签署委托购买协议，并要求在协议中明确租赁物所有权归公司所有； 对已签署买卖合同但尚未支付价款的，可以通过买卖合同权利义务转让协议确权。 2）回租设备 确定不存在抵押、共同所有等权利瑕疵。合适方法包括： 查看承租人的资产负债表和固定资产清单，必要时需核实对应的财务记账凭证，核实租赁物是否计入承租人的固定资产； 查询当地工商管理部门抵押等级情况。 2、价值审查 1）直租设备 明确按照买卖合同或发票的购买价格进行价值确认。并对交易的公开公平性进行评审，确保租赁物以市场公允价格交易。 2）回租设备 核实租赁物最新账面净值或最新市场价值，需要通过账面原值或购买价格、折旧政策，核实账面净值。对于股东投资入股设备、自建设备等通过第三方报告辅佐证明价值： a.股东投资入股的固定资产需提供由会计事务所出具的《验资报告》和《资产评估报告》； b.自建设备需提供《固定资产就算报告》，或提供第三方评估机构出具的《资产评估报告》，同时抽查大额设备发票。 提示： 如果租赁物是进口设备，应当通过承租人提供的进口设备报关相关材料，包括设备采购合同、关税和增值税的完税/免税凭证、发票的复印件等审查租赁物是否处于海关监管期。 3、尽职调查中的租赁物确权 落实租赁物： 1）协助对租赁物确权，核实是否被抵押等级； 2）对租赁物牌照、标注铭牌等； 3）获取与租赁物相关的法律文件 4、登记 1）不动产：所有权、抵押权 2）船舶、航空器：所有权、使用权、抵押权 3）上牌机动车：所有权、抵押权 ）其他动产：融资租赁登记 三、项目风险性审查-期限 给予承租人最长融资租赁期限，等于宽限期加租赁期，并按租期分别收取租赁利息和本息。规定如下： 1、融资期 融资期原则上由招银租赁与承租人商谈确定，但必须满足年度还租覆盖率建议边界，对于风险较高或年度还租覆盖率较高项目，评审可建议缩短融资期。 2、宽限期 宽限期为招银租赁仅收取租赁利息的期限，期限长度与承租人工程进度匹配，但不超过国家规定的建设项目建设期。回租项目原则上不设置宽限期，但回租资金用于建设项目的除外。 3、租赁期 租赁期为招银租赁收取租赁本息的期限。从正式起租后起算。 4、租赁期次 租赁期次为租赁内收取租金的期次，以租期计算。租期一般为月或季度。具有典型现金流特征的承租人可以采取其它方式的租期。 四、项目风险性审查-租金收取 租金收取一般按等额月末、等额季末、等额半年末、不等额。违约罚息利率统一设定为日息0.05%。 五、项目风险性审查-担保与风险 1、担保 对租赁方案中的担保结构进行明确和评审 2、保险 租赁物投保方式分为强制投保和客户自行投保。保险内容包括财产综合险、财产一切险、机器设备损坏险、在建工程险及其它特殊险种。原则上要求承租人对租赁物进行投保，并将保险受益人设定或变更为我公司。 六、项目风险性审查-租赁物 1、资金用途 租赁方案中必须对资金用途、承租人资金需求额度、资金监管要求、资金受付银行进行明确。 2、投放与起租 1）资金投放 按照资金投放批次分为分批投放及一次性投放，投放必须满足投放条件。投放条件一般为收到手续费、全额保证金，也可设置其它投放条件。 2）起租起租方式一般与投放方式相同 起租条件可设定为投放起租、租赁物交付起租、租赁物验收起租或其它起租方式。 六、租后管理 放款后，就租赁物方面的租后管理： 租赁公司需要不断更新二手市场的价格。 租赁公司会强调定期到县城检查机器是否存在和正常运作中。然而个别的租赁公司则认为，只要借款人每月按时付款，或者每月向供应商支付保养费，可以假设借款人运营正常； 需要和承租人所处的行业的其它借款人及其租赁物的情况，及早了解借款人出现财务恶化，避免出现借款人先变卖租赁物而租赁公司被蒙在鼓里。