老师，您好，土增税的成本有哪些？企业管理咨询公司可以给房地产开发公司开哪些成本发票

您好，房地产公司成本发票范围主要有土地、土建及设备费用。配套及其他收费支出。管理费用和筹资成本。您可以开管理咨询费

主要是 外包服务发票。

同学，你好 （一）企业设立 企业设立阶段，主要涉及的是资金账簿印花税。 根据《印花税暂行条例》及印花税税率表的规定，在作为应纳税凭证营业的账簿中，记载资金的账簿应当按实收资本与资本公积两项的合计金额的万分之五贴花。 应纳税额=实收资本与资本公积的账载金额×适用税率（万分之五） 财政部税务总局2018年5月3日发布的印花税减半征收政策： 自2018年5月1日起，对按万分之五税率贴花的资金账簿减半征收印花税，对按件贴花五元的其他账簿免征印花税。 关于资金账簿印花税问题的总结： 1、记载资金的帐簿的印花税，按记载在“实收资本”和“资本公积”中的金额万分之五缴税。 2、注册资本是《公司法》上的法律概念，“实收资本”和“资本公积”是会计上的概念。 3、税法表述的“实收资本、资本公积“ 更类似法律上“实缴资本（股本）”。 4、大多公司，都实行认缴制，所以初始时非实缴到位，注册资本大于实缴资本。随着时间的推移，会逐步到位，注册资本最终将等于实缴资本（会计上的“实收资本”和“资本公积”），印花税也最终“缴满”。 5、部分行业（如金融保险、证券基金）或募集设立股份有限公司的注册资本要求实缴，初始时注册资本等于实缴资本（会计上的“实收资本”和“资本公积”），此时就需一步到位缴足印花税。 6、注册资金到位在2018年5月1日前的，不享受印花税税率优惠。 （二）获取土地 开发商品房等经营性用地，以招、拍、挂方式取得土地，主要涉及契税、印花税、耕地占用税。 1、契税 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。 契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。 纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。 应纳税额=土地成交价格×适用税率（3%-5%） 2、印花税 房地产开发获取土地环节涉及的印花税及处理方式： （1）通过招拍挂方式签订国有土地出让合同，按“产权转移书据”税目缴纳印花税，取得土地使用证时，按“权利许可证照”税目每证贴花5元。 与其他单位或者个人签订土地使用权转让合同，参照土地出让合同缴纳印花税。 （2）通过接受投资方式拥有土地，依“营业账簿”税目自2018年5月1日起按万分之五税率减半征收印花税，股权投资合作协议无需贴花。（实务中也有税务机关要求先按产权转移书据贴花，后按照营业账簿税目贴花情况，需先和主管税务机关沟通）。取得土地使用证时按件贴花5元。 （3）通过“收购股权”方式拥有土地，按“产权转移书据”税目，按股权转让合同成交价格的万分之五贴花。 （4）通过“兼并分立”方式拥有土地，新启用资金账簿记载的资金： 凡原已贴花的部分可不再贴花； 未贴花的部分及以后新增加的资金按规定贴花； 原拥有土地企业存续的，土地使用证不更换，不贴花； 原拥有土地企业注销的，土地使用证更换，贴花5元。 3、耕地占用税（已正式立法） 《中华人民共和国耕地占用税法》，自2019年9月1日起施行。 耕地占用税，是对在中华人民共和国境内占用耕地建设建筑物、构筑物或者从事非农业建设的单位和个人征收的一种税。 其中，耕地，是指用于种植农作物的土地。 对占用园地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面、渔业水域滩涂以及其他农用地建设建筑物、构筑物或者从事非农业建设的，依照《耕地占用税法》规定征收耕地占用税。 耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收，应纳税额为纳税人实际占用的耕地面积（平方米）乘以适用税额。 耕地占用税的纳税义务发生时间为纳税人收到自然资源主管部门办理占用耕地手续的书面通知的当日。纳税人应当自纳税义务发生之日起三十日内向主管税务机关申报缴纳耕地占用税。 （三）开发建设 取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证后进行施工，主要涉及土地使用税、印花税。 1、土地使用税 应纳税额=土地实际占用面积×适用税额 注： 起缴时间为实际交付或合同约定交付土地的时间。 停缴时间规定不一，有的地方规定，取得预售证后不再缴纳土地使用税，将商品房转为自用或出租的除外，也有其他地区规定交房后停缴，实际操作中注意当地规定。 2、印花税 常用的合同如下： 印花税税额=建设工程勘察设计合同金额×0.05%＋建筑安装工程承包合同金额×0.03%＋借款合同金额×0.005% （1）签订的测绘合同，适用“加工承揽合同”税目，按测绘费用的万分之五贴花。 （2）与勘探设计院签订的勘探、设计合同及境外设计公司签订的设计合同，适用“建筑工程勘探设计合同”税目，按万分之五贴花，境外设计费无扣缴印花税法定义务。 （3）与检测机构签订的合同，是以常规手段进行标准化测试不属于技术服务合同，不缴纳印花税。如工程监理、环境监测、消防检测等。 （4）与建筑公司签订的建筑、安装、装饰、其他工程合同，适用“建筑安装工程承包合同”税目，按万分之三贴花。 （5）若购销合同单独列明增值税的，以不含税购销金额作为印花税计税基数。 （6）与供电公司签订的供电协议，不缴纳印花税。 （7）电梯维修合同，按“加工承揽合同”缴纳印花税。 （8）因工程内容变更签订的补充协议，若不涉及合同金额无需缴纳印花税，若涉及增加合同金额，则仅针对增加部分缴纳印花税。工程竣工结算后增减的结算金额，不再补缴或退还印花税。 （9）应税合同签约主体发生变更，应重新申报缴纳印花税。 （10）与中介机构签订的工程造价咨询服务合同，不征收印花税。 （四）销售转让 取得预售证后进行预售，需预缴增值税、土地增值税和企业所得税。 1、增值税 增值税分别要在预征和实际开发票清算两个环节缴纳。 注：对房开企业来讲，《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目或建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目，适用简易计税。 2、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加 预征及清算时实际缴纳的增值税额作为计税依据，乘以适用税率计缴城建税（7%或5%或1%）、教育费附加（3%）、地方教育附加（2%）。 3、土地增值税（预缴） 预缴税额=（预收款—预缴增值税税款）×预征率 预征率：住宅一般为2%，非住宅一般为3%或者4%，具体按照地方政府规定。 4、印花税 印花税税额=商品房销售合同金额×0.05% （1）媒体广告、户外广告和印刷合同，适用“加工承揽合同”税目，按万分之五贴花。 （2）租赁合同，适用“租赁合同”税目，按千分之一贴花。与个人签订住房租赁合同，个人暂免缴纳印花税。租金贴花金额小于1角免贴花，大于1角小于1元按1元贴花。 （3）商品房预售/销售合同，适用“产权转移书据”税目，按万分之五税率贴花，因面积差异项目公司补收楼款或退款，不需要再补交或退还印花税。如发生业务退房，项目公司不能申请退还印花税，也不能抵扣其他销售合同产生的印花税。 （4）个人销售或购买住房暂免征收印花税，但取得房屋产权证时按“权利许可证照”税目缴纳印花税。 5、企业所得税 销售未完工开发产品取得的收入，先按预计计税毛利率（一般为15%）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。 待开发产品完工后，及时结算此前销售的实际毛利额，将其与预计毛利额之间的差额合并计入当年度应纳税所得额。 依据：财税[2016]36号、国家税务总局公告2016年第70号、国税发[2009]31号、财税[2006]162号、国家税务总局公告2016年第18号 （五）后期运营 房产税： 房产税全年税额分两次缴纳，纳税期限为4月1日至4月15日和10月1日至10月15日。此外，在纳税人自愿的原则下，经申请，纳税人可在每年4月份的征期中一次征收其全年应纳税款。 公司的房产税分为两种计税方法： 1.从价计征房产税 1)从价计征的房产税，是以房产余值为计税依据。房产税依据房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳。 2)房产税采用比例税率，依照房产余值从价计征的，税率为1.2%。 2.从租计征房产税 1)从租计征的房产税，是以房屋出租取得的租金收入为计税依据。 2)房产税采用比例税率，依照房产租金收入计征的，税率为12%。 另外，房产若用于出租，则涉及经营业务的增值税、企业所得税、印花税等。 （六）清盘结算 土地增值税清算 项目全部竣工并完成销售，或满足其他清算条件，应进行土地增值税清算。 应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数－预缴税额 清盘阶段如涉及资产处置，需按照税法要求缴纳相关增值税及附加、企业所得税。

土地增值税的扣除项目主要包括以下几项：
1、取得土地使用权所支付的金额：这是指纳税人为获取土地使用权所支付的所有相关费用。
2、开发土地和新建房及配套设施的成本：这包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费以及开发间接费用等。
3、房地产开发费用：指与房地产开发项目相关的销售费用、管理费用、财务费用。其中，财务费用中的利息支出如果能按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用则按上述成本费用之和的一定比例（通常为5%或10%）计算扣除。
4、旧房及建筑物的评估价格：如果转让的是旧房及建筑物，则需根据政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格来计算。
5、与转让房地产有关的税金：包括营业税（营改增后为增值税）、城市维护建设税、印花税以及因转让房地产交纳的教育费附加等。
6、财政部规定的其他扣除项目：例如，对于从事房地产开发的纳税人，可以按上述第1至第2项规定计算的金额之和加计20%的扣除。

同学你好 房租 水电 人工 日常办公费用等