公司是小规模纳税人，二房东。与一租户去年签订合同，现在租户方原因提出单方解除合同，双方协议：租赁关系今日终止，同时：租户去年支付的租赁保证金1万元不予退还，另向我司支付1万元用于复原房屋。请问租赁保证金、复原房屋金，开票时项目名称选什么？选租金（及租金对应的编码）吗？

复原房屋金，这个是维修的。

关于“经营租赁*房屋租赁违约金”，税收分类编码是否与我司正常开租赁发票选的“经营租赁*租金”的税收分类编码一致？只是换个名称？

是的，是这么理解的。

谢谢老师。那么开出的发票“经营租赁*房屋租赁违约金”，其税率也和租金发票一样，显示5%税率了？

对的，是的，就是5%的税率啊。

谢谢老师。关于“用于复原房屋”的1万元，您说是维修的，那在税收分类编码选择上，我选哪类？目前我检索维修，只有劳务\\修理修配劳务\\“指受托对损伤丧失功能的货物进行修复，使其恢复原状和功能的业务”（编码202）——我要选这个吗？税率选3%对吗？

你好，这个复原是不是维修的，这个属于建筑服务。

一般纳税人9%，小规模的1%。

嗯。谢谢老师。我刚也觉得不对劲（因为房屋不是货物）。那就是选大类“销售服务”下的“建筑服务”\\"修缮服务"\\“指对建筑物、构筑物进行修补、加固、养护、改善，使之恢复原来的使用价值或者延长期使用期限的工程作业”，对吗？——事实上我们主要是：去除墙上贴挂物、买油漆重新刷墙、换新地毯，个别的换新隔断、玻璃……

你好，你有这个经营范围，有这个资质吗？

老师，我们经营项目只有：物业管理；自有物业租赁；投资咨询；企业管理咨询；投资兴办实业。没有建筑服务呢。

银行没有的开不了。

老师，有没有办法解决这个问题？我全部开成“经营租赁*房屋租赁违约金”也可以吧？——后续类似终止协议都写明乙方支付单方解除合同的违约金、用于甲方（我方）复原房屋。

可以的，可以这么做的。

非常感谢老师！老师，我开票“经营租赁*房屋租赁违约金”，入账是入营业外收入吗？另，如果我司未来增加了建筑服务，今年政策来看，普票税率我应该选3%还是1%？

可以做到其他业务收入的。

小规模的1%。这个不光是有经营范围，还需要办理资质。

嗯。谢谢老师。那种签完合同未履行合同，租户就出了状况决定解除合同的，我就把不退还的违约金：不开票直接入营业外收入了。对吧？