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一、会计制度的适用 我国现行企业会计制度，除《农民专业合作社财务会计制度》外，共分《小企业会计制度》、《企业会计制度》、新准则和行业会计制度等四个会计制度体系，其中涉及房地产开发企业的： 1.《小企业会计制度》。所谓小企业，就房地产开发行业而言，是指根据国务院国资厅评价函[2003]327号文件的规定，不能同时满足从业人员数100人以上、年销售额1000万元以上两个条件的房地产开发企业。按照财政部和国家税务总局的规定，自2005年1月1日起，凡符合上述标准的包括房地产开发企业在内的各类小企业，除已按规定要求或规定程序执行《企业会计制度》或新准则的企业外，都应执行《小企业会计制度》，不得再执行《房地产开发企业会计制度》。 2.《企业会计制度》。按照财政部的规定，《企业会计制度》于2001年起先后在股份有限公司和外商投资企业等单位施行，其他企业经适当程序也可以执行该制度。2006年财政部发布了新的38项具体会计准则(以下简称新准则)，规定自2007年1月1日起在上市公司范围内执行。据此，现有股份有限公司、外商投资企业中的房地产开发企业，除按规定执行新准则的企业外，均应执行《企业会计制度》。 3.新准则下的会计制度体系。新的38项准则及其《应用指南》，包括具体准则、对准则的解释、财务报表格式、会计科目和主要账务处理等，是一个完整的会计制度体系。这一制度暂在上市公司范围内执行。因此，如果房地产开发企业为上市公司，或者按上市的母公司要求执行新准则的，都应当执行新准则规定的会计制度。 4.《房地产开发企业会计制度》。该制度属于旧的行业会计制度体系，按照有关规定，房地产开发企业中的大中型企业，如果达不到执行新准则的条件，也没有相关规定要求其执行《企业会计制度》，则仍可执行《房地产开发企业会计制度》。 二、应增设的会计科目 本世纪已出台的会计制度中，皆没有专门用于房地产开发企业的会计科目及核算办法，这给这些企业的会计核算带来很大不便。但是，现行所有会计制度涉及会计科目设置的说明中都规定：在不影响对外提供统一财务会计报告的前提下，企业可以根据实际情况自行增设某些会计科目。根据这一些规定，执行《小企业会计制度》、《企业会计制度》或新准则的房地产开发企业，在执行各自适用的会计制度规定的基础上，增设以下专门核算房地产开发的会计科目，不但是需要的，也是符合会计制度规定的： 1.“开发成本”科目。本科目核算房地产开发的费用和成本，包括：(1)开支的拆迁补偿费、土地出让金或受让价款及相关税费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设备费等费用;(2)开发采用出包方式的，根据预付给承包商的款项和工程进度估价的开发成本;(3)工程采用自营方式发生的各项成本费用;(4)分配应由开发产品承担的公共配套设施费、计提应上交有关部门管理的维修费和分摊的间接开发费用;(5)应予资本化计入产品成本的借款费用等;(6)结转开发完工并验收合格的房地产成本。 购入已拆迁平整的土地准备用于房产开发，可先计入“无形资产——土地使用权”科目，待开发时再以适当的分配方法，分摊到“开发成本”的明细科目。 2.“开发间接费用”科目。本科目相当于工业企业的“制造费用”，核算为开发产品而发生除应由行政管理部门承担的费用以外的各项间接费用。 3.“开发产品”科目。本科目核算已开发完工、经验收合格的房地产。 4.“出租开发产品”科目。本科目核算用于出租经营但尚未转为固定资产的土地和房屋。 5.“周转房”科目。本科目核算安置拆迁居民周转使用的房屋。 编制资产负债表时，以上增设的5个会计科目的期末余额，均应计入报表的“存货”项目。 三、房地产开发企业建筑成本、土地成本的计算分摊 房地产开发企业的开发产品成本，一般可划分为建筑成本和土地成本两大类，即开发产品成本=建筑成本+土地成本。建筑成本构成比较复杂，既包括前期费用和房屋的建造成本，还包括与开发产品相关的配套设施费用，以及预提的商品房维修费用、白蚁防治费等其他间接费用;土地成本构成则比较简单，即取得用于开发的土地及土地使用权的全部支出。 建设一幢房屋或者在同一地块上建设若干幢房屋，往往因为用途不同、建筑结构不同，甚至因为楼层不同而有不同的售价，而且，开发房地产的成本，特别是土地成本，往往是笼统的。因此，如何尽可能合理地计算分摊完工产品的建筑成本和土地成本，是房地产开发企业核算的一个难题。 当然，对于开发的房屋如果用途相同、建筑结构也大致相同，例如，一个小区若干幢房屋都是成套住宅，可以采用按可计价销售的房屋面积比例计算分摊建筑成本和土地成本。具体做法是，将小区可售房产连同归全体业主共有的道路、休闲场地等的全部开发成本(包括建筑成本和土地成本，下同)，除以可出售房屋的面积总和，得出每平方米住宅的成本，再按各套住宅面积分摊产品成本;如果其中有少量房屋或其他可出售项目，比如车库或车位，采用清一色的按面积分摊不尽合理，可通过估算方法，将其估算的成本从总成本中剔除，然后再按可出售成套住宅面积分摊产品成本。这种成本分摊方法，叫做可售房屋面积比例法，简称面积比例法。 但是，面积比例法适用范围相对较小，对于同一小区内开发的结构、用途不同的房屋，此法即不可采用。一般情况下，对成片开发不同用途、不同结构的房屋，建筑成本可采用估价修正法进行计算分摊，土地成本可采用售价比率法进行计算分摊，而且这两种方法应合并进行，分步实施。 第一步，用估价修正法计算分摊开发房屋的建筑成本。估价修正法是通过对建筑成本的估算数额进行修正，计算出各种不同结构房屋建筑成本的方法。这种方法也应分步实施： 首先，应估算房屋单位建筑成本。所谓房屋单位建筑成本，实际为每平方米可出售房屋应分摊建筑成本，内容包括：(1)房屋自身的建筑成本;(2)应分摊小区内道路、围墙、休闲场地、休闲设施等附属设施的建筑成本;(3)应分摊其他间接费用构成的开发成本等。 单位成本采用估算方法确定后，再按可出售房屋面积得出估算的开发产品建筑总成本，即：开发产品估算的建筑总成本=∑(不同结构的房屋面积×该结构房屋估算的单位建筑成本);如果可出售开发产品有少量项目单位成本明显偏低或偏高，也可按估算成本将其单计并从总成本中剔除。 接着，应计算修正系数。修正系数=已决算(或按合同及招标预算)的建筑总成本÷开发产品估算的建筑总成本。如果可出售产品中有少量项目单独计算成本的，应将已单独计算的成本从公式中“÷”号前后的“总成本”中扣除。如果总成本无法确定或预估，则不计算修正系数，而以上一步骤“开发产品估算的建筑总成本”为建筑总成本。 最后，计算不同结构房屋应分摊建筑成本和单位建筑成本：各类结构的房屋建筑成本=该类房屋估算成本×修正系数;该类房屋单位成本=该类房屋建筑成本÷该类房屋面积，或=估算的单位建筑成本×修正系数。 如果竣工决算或预算对不同结构的房屋直接建造成本反映得比较明确，在分摊时则应只计算包括配套设施费、附属费用等间接费用，且应根据具体情况选择采用面积比例法、估价修正法等较为适宜的方法。 第二步，采用售价比率法计算和分摊土地成本。售价比率法是以房屋单位售价为基础计算分摊开发房屋土地成本的方法。一般而言，房屋售价的高低，除取决于房屋结构外，更主要是取决于房屋的地理位置，同样结构的房屋，门面房售价高于住宅房，主要原因是门面房“地势好、地价高”。因此，计算既有住宅用房又有商业用房的地块开发，或者纯商业用房开发的土地成本时，采用售价比率法较为适宜。售价比率法也需分步实施(以同时开发住宅房和非住宅房为例)： 首先，应计算或预估不同结构、不同用途房屋的总售价和平均单位售价。 接着，应运用售价成本比率计算非住宅房超额成本售价，以剔除房屋不同结构对售价的影响。运用售价成本比率计算分摊土地成本时，应将开发的商品房划分为价格相对低的住宅房和价格相对高的非住宅房两大类，将非住宅房高于住宅房的成本称为超额成本，将与超额成本相对应的售价称为超额成本售价：超额成本售价=超额成本×(1+成本毛利率);各类非住宅房超额成本售价=(该类非住宅房单位建筑成本-住宅房单位建筑成本)×该类非住宅房总面积×(全部房屋售价总额÷全部房屋成本总额)。 然后，再计算土地成本比率。土地成本比率是指土地成本与剔除超额成本售价后的售价总额的比率，计算公式为：土地成本比率=占用土地的全部成本(土地使用权价值)÷(全部房屋售价总额-超额成本售价合计)×100%。 最后，再计算不同用途房屋应分摊土地成本。公式为： (1)住宅房应分摊土地成本=该类房屋售价×土地成本率; (2)非住宅房应分摊的土地成本=(该类房屋售价-该类房屋的超额成本售价)×土地成本率。 以上各公式中的“售价”，凡已售出或已用不变价预订售出的，以实际售价或预订价为准;尚未售出或虽已订出但价格可能有浮动的，以预估售价为准;第二步应分摊土地成本公式中的房屋建筑成本，应以第一步计算的成本为准;全部房屋总成本，则应为建筑总成本和土地成本总额之和。

一、设立时的核算 （一）涉及的主要业务 办理企业名称登记、验资、制定公司章程、办理营业执照、银行开户和纳税登记。 （二）设置的主要帐户 实收资本（或股本）、资本公积、管理费用等 （三）会计分录模板 1、收到所有者投入资本时 借：银行存款、其他应收款、固定资产、长期股权投资等 贷：实收资本、股本等 资本公积—资本溢价或股本溢价 2、筹建期开办费发生时： 借：管理费用、长期待摊费用 贷：银行存款等 二、取得土地时的核算 （一）涉及的主要业务 出让取得、通转让取得、投资者投入以及其他方式取得土地。 （二）设置的主要帐户 开发成本、无形资产、投资性房地产等 （三）会计分录模板 1、用于土地、商品房开发 借：开发成本—成本对象—土地征用及拆迁补偿费 贷：银行存款等 2、用于自建用房或暂时没有明确用途 借：无形资产 贷：银行存款等 3、用于赚取租金 借：投资性房地产 贷：银行存款等 三、房地产开发阶段的核算 （一）涉及的主要业务 土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费、借款费用、预提费用等。 （二）设置的主要帐户 开发成本、管理费用、销售费用等 （三）会计分录模板 1、为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、农作物补偿费、危房补偿费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿费用、安置及动迁费用、回迁房建造费用等。 借：开发成本—成本对象—土地征用及拆迁补偿费 贷：银行存款、应付酬工薪酬等 2、项目开发前期发生的政府许可规费、招标代理费、临时设施费以及水文质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、咨询论证费、筹建、场地通平等前期费用。 借：开发成本—成本对象—前期工程费 贷：银行存款、应付酬工薪酬等 3、开发项目开发过程中发生的各项主体建筑的建筑工程费、安装工程费及精装修费等。 借：开发成本—成本对象—建筑安装工程费 应交税费—应交增值税（进项税额）（一般计税可抵） 贷：银行存款、库存商品、应付酬工薪酬等 4、开发项目在开发过程中发生道路、供水、供电、供气、供暖、排污、排洪、消防、通讯、照明、有线电视、宽带网络、智能化等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林、景观环境工程费用等。 借：开发成本—成本对象—基础设施建设费 应交税费—应交增值税（进项税额）（一般计税可抵） 贷：银行存款、库存商品、应付酬工薪酬等 5、开发项目内发生的、独立的、非营利性的且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公共事业单位的公共配套设施费用等。 借：开发成本—成本对象—公共配套设施费 应交税费—应交增值税（进项税额）（一般计税可抵） 贷：银行存款等 6、企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其直接归属于成本核算对象的工程监理费、造价审核费、结算审核费、工程保险费等。为业主代扣代缴的公共维修基金等不得计入产品成本。 借：开发成本—成本对象—开发间接费 应交税费—应交增值税（进项税额）（一般计税可抵） 贷：银行存款、应付职工薪酬等 7、预提出包工程、公共配套设施建造费用、应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用 借：开发成本—成本对象—建筑安装工程费 开发成本—成本对象—公共配套设施费 贷：预提费用 8、发生借款费用，支付利息时 借：开发成本—借款费用 贷：银行存款 9、行政管理部门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用 借：管理费用 贷：银行存款、应付职工薪酬等 10、分配成本核算对象成本：发生的有关费用，由某一成本核算对象负担的，应当直接计入成本核算对象成本；由几个成本核算对象共同负担的，应当选择占地面积比例、预算造价比例、建筑面积比例等合理的分配标准，分配计入。 借：开发成本—一期—公共配套设施费 —二期—公共配套设施费 贷：开发成本—会所 开发成本—地下车库 10、开发经营期产生的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续用、金融机构手续费用 借：财务费用 贷：银行存款 （四）经典例题 某企业是增值税一般纳税人，开发项目共有两期，开工日期均在2016年4月30日前，一期项目选择一般计税，二期项目选择简易计税。本月购进一批耐温防火材料，专用于一期开发项目，取得增值税专用发票1 张，注明金额为 100 万元，税额 17万元；支付二期项目建筑工程款合计 515 万元，取得增值税专用发票 3 张，注明金额为 500万元，税额15万元，款项均已通过银行存款支付。 会计分录： 1、购进防火材料时： 借： 开发成本—成本对象—建安工程费 1000000 应交税费—应交增值税（进项税额） 170000 贷： 银行存款 1170000 2、支付二期建筑工程款时： 借： 开发成本—成本对象—建安工程费 5150000 贷： 银行存款 5150000 四、房地产完工阶段的核算 （一）涉及的主要业务 开发项目竣工结算 （二）设置的主要帐户 开发产品、主营业务成本、销售费用、管理费用、财务费用、固定资产 （三）会计分录模板 1、结转开发成本 借：开发产品—一期 贷：开发成本—一期 2、行政管理部门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用 借：管理费用 贷：银行存款、应付职工薪酬等 3、完工后发生借款费用，支付利息时 借：财务费用 贷：银行存款 4、为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用 借：销售费用 贷：银行存款等 5、企业自用时 借：固定资产 贷：开发成本 五、房地产销售阶段的核算 （一）涉及的主要业务 土地转让收入、商品房销售收入、配套设施转让收入、其他业务收入、预售收入、以商品房、土地使用权对外投资、对外出租等。 （二）设置的主要帐户 主营业务收入、预收帐款、主营业务成本、其他应付款、长期股权投资、销售费用 （三）会计分录模板 1、商品房纳税义务发生 （1）收款 借：银行帐款/应收帐款 预收帐款 贷：主营业务收入 应交税费——应交增值税（销项税额） 或应交税费——简易计税 （2）差额纳税 一般计税可扣除当期销售房地产项目对应的土地价款 借：应交税费—应交增值税（销项税额抵减） 贷：主营业务成本 （3）结转销售成本 借：主营业务成本 贷：开发产品 3、预收帐款处理 （1）收到预售款时： 借：银行存款 贷：预收帐款 （2）预缴税款时 一般计税： 借：应交税费——预交增值税 贷：银行存款 简易计税： 借：应交税费——简易计税 贷：银行存款 4、收到保证金的处理 借：银行存款 贷：其他应付款 5、价外收入的会计处理 借：其他应付款/银行存款等 贷：营业外收入—违约金 其他业务收入—手续费收入 应交税费—应交增值税（销项税额） 或：应交税费—简易计税 6、商品房自用 借：固定资产 贷：开发产品 7、土地使用权对外投资 借：长期股权投资 贷：无形资产—土地使用权 应交税费—应交增值税（销项税额） 或：应交税费—简易计税 营业外收入（差额） 8、商品房出租 （1）转为出租时 借：投资性房地产 贷：开发产品 （2）收取租金时 借：银行存款 贷：其他业务收入 应交税费—应交增值税（销项税额） 或：应交税费—简易计税 （3）如果将作为固定资产的房屋出租需要提取折旧时 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧 9、资金拆借 （1）借出资金时 借：其他应收款 贷：银行存款 （2）收到利息时 借：银行存款 贷：财务费用—利息收入 应交税费—应交增值税（销项税额） 10、期末应交税费—应交增值税处理 （1）转出未交增值税 借：应交税费—应交增值税（转出未交增值税） 贷：应交税费—未交增值税 （2）预缴税款抵减未交缴增值税 借：应交税费—未交增值税 贷：应交税费—预交增值税 （3）申报后缴纳 借：应交税费—未交增值税 贷：银行存款 11、购买增值税防伪税控设备时 借：管理费用 贷：银行存款 借：应交税费—应交增值税（减免税款） 贷：管理费用 12、城市维护建设税、固定资产调节税、所得税、房产税、车船使用税、土地使用税各种税种 借：税金及附加 贷：应交税费——应交城市维护建设税 应交税费——应交教育费附加 应交税费——应交土地增值税 应交税费——应交房产税 应交税费——应交车船税 应交税费——应交城镇土地使用税 13、缴纳印花税、耕地占用税、车辆购置税、契税时： （1）印花税 借：税金及附加 贷：银行存款 （2）耕地占用税 借：在建工程（或无形资产） 贷：银行存款 （3）车辆购置税的核算 借：固定资产 贷：银行存款 （4）契税的核算 借：固定资产（或无形资产） 贷：银行存款 14、代扣代交个人所得税 （1）计算时 借：应付职工薪酬/应付利润 贷：应交税费—应交个人所得税 （2）上交时 借：应交税费—应交个人所得税 贷：银行存款 15、交企业所得税 （1）预缴时 借：所得税费用 贷：应交税费——应交所得税 借：应交税费——应交所得税 贷：银行存款 （2）汇算清缴时 借：以前年度损益调整 贷：应交税费——应交所得税 或相反分录 （四）经典例题 1、某企业是增值税一般纳税人，开发项目共有两期，两期建筑面积相同，开工日期均在2016年4月30日前，一期项目选择一般计税，二期项目选择简易计税。项目管理部购买办公用品 11.7 万元，无法在一、二期项目之间准确划分， 取得增值税专用发票 1张，注明金额为 10 万元，税额为 1.7 万元，款项通过银行存款支付。 借：开发成本—一期—开发间接费 100000 应交税费—应交增值税（进项税额）17000 贷：银行存款 117000 按建筑规模将进项税额在一、二期项目间划分： 进项税额转出额=17,000÷2=8500 元 借：开发成本—一期—开发间接费 8500 贷：应交税费—应交增值税（进项税额转出）8500 2、A 房地产企业(一般纳税人）自行开发了B 房地产项目，施工许可证注明的开工日期是2015 年3 月15 日，2016 年1 月15 日开始预售房地产，至2016年4 月30 日共取得预收款5250 万元，已按照营业税规定申报缴纳营业税。A 房地产企业对上述预收款开具收据，未开具营业税发票。该企业2016 年5 月又收到预收款5250 万元。2016 年6 月共开具了增值税普通发票10500万元（含2016 年4 月30 日前取得的未开票预收款5250 万元，和2016 年5 月收到的5250万元），同时办理房产产权转移手续。 2016 年6 月还取得了建筑服务增值税专用发票价税合计1110 万元（其中：注明的增值税税额为110 万元）。经计算，本期允许扣除的土地价款为1500万。纳税人选择放弃选择简易计税方法，按照适用税率计算缴纳增值税。 （1）在6 月申报期就取得的预收款计算应预缴税款。 应预缴税款=5250÷（1+11%）×3%=141.89 万元 借：应交税费——预交增值税 141.89 贷：银行存款 141.89 （2）纳税人6 月开具增值税普通发票10500 万元，其中包括5250 万元属于可以开具增值税普通发票的情形。 （3）销售额可扣除当期允许扣除的土地价款。 （4）纳税人应在7 月申报期按照《办法》第十四条规定确定应纳税额： 销项税额=（5250-1500）÷（1+11%）×11%=3378.38×11%=371.62万元 进项税额=110 万元 应纳税额=371.62-110=261.62万元 应补税额=261.62-141.89=119.73万元 纳税人应在7 月申报期应补增值税119.73万元。 会计分录： （1）借：预收帐款 5250 贷：主营业务收入 4729.73 应交税费—应交增值税（销项税额） 520.27 （2）差额纳税 一般计税扣除当期销售房地产项目对应的土地价款 借：应交税费—应交增值税（销项税额抵减）148.65 贷：主营业务成本 148.65 （3）取得了建筑服务增值税专用发票 借：开发成本—B项目 1000 应交税费—应交增值税（进项税额）110 贷：银行存款 1110 （4）月末结转 借：应交税费—应交增值税（转出未交增值税）261.62 贷：应交税费—未交增值税 261.62 （5）预缴税款抵减未交缴增值税 借：应交税费—未交增值税 141.89 贷：应交税费—预交增值税 141.89 （6）申报后缴纳 借：应交税费—未交增值税 119.73 贷：银行存款 119.73

按照建筑施工企业的会计核算。

你好，房地产企业开发流程如下 第一部分，房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。 第二部分，行政审批部分 根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。 一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项： 1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 6、规划部门办理项目选址意见书。 二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、人防办进行人防工程建设布局审查。 2、国土资源局办理土地预审。 3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。 5、规划部门确定建设工程规划设计条件。 三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项： 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。 3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 5、国土资源局进行用地预审。 6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。 7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。 9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。 四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、公安消防支队进行消防设计审查。 2、人防办进行人防设施审查。 3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。 五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、建设单位办理施工报建登记。 2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。 3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。 六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项： 由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。 开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料： 1、以下证明材料： （1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （2）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书； 3、工程施工合同； 4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。 七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。 2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。 3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。 4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。 第三部分 房地产项目权属初始登记阶段 1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。 2、开发商应提交材料： （1）申请书； （2）企业营业执照； （3）用地证明文件或者土地使用权证； （4）建设用地规划许可证； （5）建设工程规划许可证； （6）施工许可证； （7）房屋竣工验收资料 （8）房屋测绘成果； （9）根据有关规定应当提交的其他文件。

这个你要先了解会计科目，业务流程，你可以学习实操里的房地产行业账套，做了后应该会熟悉了

你好 参考课堂里的工业的会计实操就可以了 科目和别的行业是一样的

同学你好，建议按一般工业企业的核算流程处理即可。 1、采购借：原材料 / 库存商品 应缴税费—应交增值税（进项税额） 贷：库存现金 / 银行存款 / 应付账款 2、材料领用借：生产成本 贷：原材料 3、计提工资借：生产成本 / 制造费用 / 管理费用 贷：应付职工薪酬—工资 其他应付款—社保、个税 4、发生的水电费、机物料消耗等借：制造费用 贷：现金 / 银行存款 / 应付账款 5、计提折旧借：制造费用 （车间用） 管理费用 （管理部门使用） 营业费用 （销售部门使用） 贷：累计折旧 6、月末，结转制造费用借：生产成本—A产品 生产成本—B产品 贷：制造费用 7、月末，结转完工入库产品借：库存商品 贷：生产成本 8、销售收入借：库存现金 / 银行存款 / 应收账款 贷：主营业务收入 应缴税费—应交增值税（销项税额） 9、月末，计提附加税（增值税不在本科目核算）借：主营业务税金及附加 贷：应交税费—应交城建税 应交税费—应交教育费附加 应交税费—应交地方教育费附加 10、月末，结转本月销售商品成本和税金借：主营业务成本 贷：库存商品借：本年利润 贷：主营业务成本 主营业务税金及附加 11、月末，结转本月收入借：主营业务收入 贷：本年利润 12、月末，结转本月费用借：本年利润 贷：管理费用 销售费用 财务费用 13、季末，计提预交所得税借：所得税费用 贷：应交税费—应交所得税借：本年利润 贷：所得税费用14、期末结转增值税（进、销差额）借：应交税费—应交增值税 贷：应交税费—未交增值税

因《企业会计制度》尚无专门的房地产开发企业会计核算办法，实务中账务处理多参考的是《房地产开发企业会计制度》。对于房地产开发企业来说，其开发项目属于存货，其预付款用到的科目有预付账款和开发成本两个科目。 　　预付账款科目核算企业按照工程合同规定预付给承包单位的工程款和备料款，以及按照购货合同规定预付给供应单位的购货款。 　　开发成本科目核算企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费和开发间接费用等。

你好，不需要的，工程施工和工程结算是施工企业用到的科目 房地产通过开发成本核算的

同学你好 （一）凡从事房地产开发的企业应办理清算土地增值税手续的房地产开发项目，包括未预征土地增值税税款的房地产开发项目，均适用土地增值税清算管理新办法。    （二）办理土地增值税清算手续的房地产开发项目以纳税人初始填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目为对象，对一个清算项目中既有普通标准住宅工程又有其他商品房工程的，应分别核算增值额。    （三）纳税人在办理土地增值税清算税款手续时应在报送有关资料的同时附送中介机构出具的《土地增值税清算鉴证报告》（以下简称《鉴证报告》，标准格式见附件1）。    （四）土地增值税清算的条件    1、凡符合下列情况之一的，纳税人应到主管地方税务机关办理土地增值税清算手续：    （1）全部竣工并销售完毕的房地产开发项目。    （2）整体转让未竣工的房地产开发项目。    （3）直接转让土地使用权的项目。    （4）纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目。    2、符合下列情况之一的，主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：    （1） 纳税人开发的房地产开发项目已通过竣工验收，在整个预（销）售的房地产开发建筑面积达到可销售总建筑面积的比例85％（含）以上的。    （2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。    （3）经主管地方税务机关进行纳税评估发现问题后，认为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目。    （五）对于房地产开发企业建造的商品房，在未出售前先自用或出租使用年限在一年以上的，不再列入土地增值税清算的范围，应按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税。    （六）凡符合办理土地增值税清算条件的纳税人，应在90日内向主管地方税务机关提出清算税款申请，并据实填写《土地增值税清算申请表》（见附件2），经主管地方税务机关核准后，即可办理竣工清算税款手续。    （七）对主管地方税务机关要求纳税人办理土地增值税清算手续的房地产开发项目，主管地方税务机关应出具《土地增值税清算通知书》（见附件3）并送达纳税人。纳税人应在接到《土地增值税清算通知书》之日起30日内，填写《土地增值税清算申请表》报送主管地方税务机关。经主管地方税务机关核准后，在90日内办理清算税款手续。    （八）纳税人在办理土地增值税清算申报手续时，应向主管税务机关提交有关清税项目资料，并填写《土地增值税清算材料清单》（见附件4）。须提交的有关资料如下：    1、项目竣工清算报表，当期财务会计报表（包括：损益表、主要开发产品（工程）销售明细表、已完工开发项目成本表）等。    2、国有土地使用权证书。    3、取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证及国有土地使用权出让或转让合同。    4、清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单。    5、能够按清算项目支付贷款利息的有关证明及借款合同。    6、销售商品房有关证明资料，以商品房购销合同统计表并加盖公章的形式 ，内容包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等。    7、清算项目的工程竣工验收报告。    8、清算项目的销售许可证。    9、与转让房地产有关的完税凭证，包括：已缴纳的营业税、城建税、教育费附加等。    10、《土地增值税清算鉴证报告》。    11、《土地增值税纳税申报表（一）》。    12、税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。    （九）纳税人应准确、据实填写各类清算申报表和相关表格；纳税人委托中介机构代理进行清算鉴证的，在《鉴证报告》中应详细列举清算项目的收入、扣除项目和进行土地增值税清算的相关鉴证信息。    （十）主管地方税务机关对纳税人提交的申请材料齐全的，应向纳税人开具《土地增值税清算受理通知书》（见附件5）交纳税人转入审核程序。对纳税人提交的清税资料不完整、《鉴证报告》内容不规范、审计事项情况不清楚的，应退回纳税人重新修改《鉴证报告》或补充资料，并向纳税人开具《土地增值税清算补充材料通知书》（见附件6）交纳税人，待清算资料补充完整后，重新办理税款清算手续。    （十一）主管地方税务机关应自受理纳税人清算申请之日起90日内完成清算审核工作，不含纳税人应税务机关要求的补正资料时间。    （十二）对于清算项目销售收入的确定，是指销售商品房所取得的全部价款及有关的经济收益。    对房地产开发企业将开发的商品房用于赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，发生所有权属转移时应视同销售房地产，取得其收入确定由主管地方税务机关按照当期同类区域、同类房地产的市场价格核定。    对纳税人转让房地产无法提供收入资料或提供收入资料不实造成成交价格明显偏低的，收入确定由主管地方税务机关依照上述方法的市场价格核定。    （十三）对清算项目扣除项目金额的确定，按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定计算，发生的各项成本和费用应按实际发生额确认扣除；对纳税人无法提供合法有效凭证的，不予扣除；各项预提（或应付）费用不得包括在扣除项目金额中。    （十四）纳税人应向税务机关提供清算项目扣除项目金额的合法有效凭证，方可据实扣除项目金额的范围如下：    1、纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。    2、纳税人在房地产开发过程中实际发生的土地征用费用、耕地占用税、拆迁地上地下建筑物和附着物的拆迁费用、解决拆迁户住房和安置被拆迁者工作的安置及补偿费用等支出。    3、纳税人在销售房地产过程中缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加。    （十五）对开发土地和新建房及配套设施的成本（简称开发成本）中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用（以下简称四项费用），按实际发生额据实扣除。对纳税人进行土地增值税清算时，有下列情况之一的，税务机关应按核定办法扣除：    1、无法按清算要求提供开发成本核算资料的；    2、提供的开发成本资料不实的；    3、发现《鉴证报告》内容有问题的；    4、虚报房地产开发成本的；    5、对于四项费用每平方米建安成本扣除额，明显高于北京市地方税务局制定的《分类房产单位面积建安造价表》中公布的每平方米工程造价金额，又无正当理由的。    （十六）对于公共配套设施费的扣除范围确认，以房地产开发中必须建造、但不能有偿转让的非营利性的社会公共事业设施所发生的支出确定。非营利性的社会公共事业设施主要是指：物业办公场所、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通讯、自行车棚、公共厕所等。由于各开发项目配套设施情况不同，必须先确定允许扣除的配套设施面积后再计算分摊。    对于成片开发分期清算项目的公共配套设施费用，在先期清算时应按实际发生的费用进行分摊。    对于后期清算时实际支付的公共配套设施费用分摊比例大于前期的金额时，允许在整体项目全部清算时，按照整体项目重新进行调整分摊。    （十七）对开发土地和新建房及配套设施的费用（销售费用、管理费用、财务费用）扣除的确定，凡财务费用的利息支出中能够按清算项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的5％计算扣除。    对财务费用中的利息支出凡不能按清算项目计算分摊或提供金融机构利息证明的，利息不能单独扣除，房地产开发费用采用按率扣除的方法，以取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10％进行计算扣除。    （十八） 各区县地方税务局要做好土地增值税的清算管理工作，认真查验和审核清算企业报送的《鉴证报告》内容及相关资料，在审查清算项目过程中因鉴证事项或其他问题需要纳税人进一步补充与清算项目相关的证明资料时，决定暂停清算，应向纳税人开具《土地增值税清算中止核准通知书》（见附件7），待纳税人重新补充证明资料后，再办理税款清算手续。对纳税人不能按主管税务机关规定期限提交补正材料的，应将清算项目资料移交给税务稽查部门，由稽查部门进行清算工作。    （十九）主管地方税务机关经过清算审核后，对清算项目需要进行纳税评估的，应将全部资料移交纳税评估部门进行清算评估工作，经过纳税评估后，决定对纳税人申请的清税项目不予核准，需转入检查程序进行检查的，应向纳税人开具《土地增值税清算终止核准通知书》（见附件8）送达纳税人，并将全部清税资料移交稽查部门，按照有关规定进行稽查检查工作。    （二十） 主管地方税务机关在清算项目审核中，发现有下列情况的之一的，应将全部资料移交纳税评估或稽查部门进行清算工作。    1、纳税人办理清税时，报送的《鉴证报告》内容不规范，退回重报后，《鉴证报告》仍不符合要求的；    2、纳税人办理清税时，提供《鉴证报告》需要退税的；    3、纳税人未按土地增值税政策规定预缴税款的。    （二十一）主管地方税务机关在清算审核、纳税评估、稽查检查工作中，发现纳税人有下列情况之一的，可以按确定的销售收入进行核定征收土地增值税。    1、依照法律、行政法规的规定应当设置财务帐簿未设置的；或虽设置财务帐簿，但帐目混乱，销售收入、成本材料凭证残缺不齐，难以确定销售收入或扣除项目金额的；    2、擅自销毁帐簿的或者拒不提供纳税资料的；    3、符合土地增值税清算条件，未按照规定期限办理清算手续，经税务机关责令限期改正，逾期仍不清算的；    4、纳税人未如实进行土地增值税清算申报，计税依据明显偏低，又无正当理由的。    （二十二）对清算项目通过审核后，需要进行核定征收的；或通过对房地产开发项目纳税评估或稽查检查需要进行核定征收的，应向纳税人开具《土地增值税清算终止核准通知书》和《土地增值税核定征收通知书》（见附件9）送达纳税人。    （二十三）房地产开发企业土地增值税清算专项鉴证业务，可由纳税人委托具有主管部门批准资质的中介机构进行。    （二十四）中介机构对清算项目的总体基本情况、不同用途的面积划分情况、所涉及的销售收入、成本及费用等情况进行鉴证并说明情况。中介机构应按税务机关规定的《鉴证报告》范本和内容对鉴证情况出具《鉴证报告》，供税务部门参考，并接受税务机关要求提供清算项目鉴证工作底稿的查验核实工作。    （二十五）对中介机构出具的《鉴证报告》，经税务机关审核退回后，仍未达到清算要求的，将不允许再从事土地增值税清算鉴证业务工作。    （二十六）对房地产开发企业纳税人存在未及时、如实进行土地增值税清算申报、提供虚假纳税资料、偷税等税收违法行为的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》第六十二条、六十三条、六十四条等有关规定进行处罚。    （二十七）税务机关在土地增值税清算审核工作中，一经发现中介机构违反有关税收法律、法规出具虚假鉴证报告，造成纳税人少缴、未缴土地增值税的，除按照《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第九十八条规定进行处罚外，还应对违纪单位进行通报，凡对被通报的中介机构出具的鉴证报告，在办理土地增值税清算工作时均不予认可。    （二十八）房地产开发企业土地增值税清算管理办法自文件下发之日起开始执行。    附件：    附件一：《土地增值税清算鉴证报告》    附件二：《土地增值税清算申请表》    附件三：《土地增值税清算通知书》    附件四：《土地增值税清算材料清单》    附件五：《土地增值税清算受理通知书》    附件六：《土地增值税清算补充材料通知书》    附件七：《土地增值税清算中止核准通知书》    附件八：《土地增值税清算终止核准通知书》    附件九：《土地增值税核定征收通知书》    二、商品住宅土地增值税核定扣除项目金额标准有关问题的新规定    （一）此规定适用于对商品住宅项目清算土地增值税时扣除房地产开发成本中“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用（以下简称四项成本）”的金额标准核定。    （二）土地增值税清算项目的四项成本应按实际发生额据实扣除，但发现有下列情况之一的，应按本通知规定的标准核定扣除：    1、无法按清算要求提供开发成本核算资料的；    2、提供的开发成本资料不实的；    3、发现《鉴证报告》内容有问题的；    4、虚报房地产开发成本的；    5、清算项目的四项成本扣除额明显高于北京市地方税务局制定的商品住宅单位面积建安造价扣除金额标准，又无正当理由的。    （三）对于高层商品住宅（7层以上）单位面积建安造价允许扣除金额标准为每平方米2263元；多层商品住宅（7层及以下）单位面积建安造价允许扣除金额标准为每平方米1560元。    （四）对于不同竣工年代的商品住宅项目，可以按照《分类房产单位面积建安造价年度修正系数表》进行相应系数修正。    （五）核定四项成本应先将清税项目的高层与多层房屋分别对照适用的核定建安造价金额，确定四项成本的扣除金额。具体计算公式为：    核定扣除的四项成本=建安造价×清算建筑面积×年度修正系数    （六）本规定中单位面积建安造价金额和年度修正系数参照北京市建设工程造价管理部门的定额标准，结合专家经验和市场状况制订，由北京市地方税务局根据情况不定期进行调整。

看你们想用什么会计制度 会计核算方法 你可以看下房地产企业的课程

你好，同学。参考下这个课程。https://www.acc5.com/course/course_578.html 这里也有些。 https://www.acc5.com/search.php?word=成本核算&type=&page=2