你好 借；开发间接费用 贷；银行存款等科目

你好 借其他业务成本贷投资性房地产累计折旧

房地产开发企业广告费、业务宣传费和业务招待费财税处理 一、开始经营日期的确定 对于企业开始生产经营日期的确定，会计制度上并未予以明确的规定，税收上对其的规定也比较少，相关的规定有： 《国家税务总局关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知》（国税发【1995】153号）第二条：专业从事房地产开发经营的外商投资企业，应以其首次取得房地产开发经营项目之日，确定为税法实施细则第七十四条规定的实际开始生产、经营之日。如其首次取得房地产开发经营项目的日期是在营业执照签发日之前，则应以其营业执照签发之日确定为税法实施细则第七十四条规定的实际开始生产、经营之日。 《国家税务总局关于印发<税收减免管理办法（试行）>的通知》（国税发【2005】129号）附件第十五条第二款：规定新办企业减免税执行起始时间的生产经营之日是指纳税人取得第一笔收入之日。 二、财务处理 （一）筹建期间 1、开办费内容 对于开办费的内容，会计和税收上的规定不多。对于其内容不再讨论，可参见：http://bbs.esnai.com/frame.php?frameon=yes&referer=http://bbs.esnai.com/thread-3239477-1-1.html 2、开办费的财务处理 《房地产开发企业会计制度》要求企业筹办期间发生的费用计入‘递延资产’科目进行核算，并且在企业开始经营以后的一定年限内分期平均摊销。 《企业会计制度》规定，除购建固定资产以外，所有筹建期间发生的费用，先在长期待摊费用中归集，待企业开始生产经营当月一次计入开始生产经营当月的损益。 《企业会计准则应用指南》将企业发生的开办费在发生当期计入当期损益。 （二）经营期间 对于房地产开发企业的经营期间发生的广告费、业务宣传费和业务招待费在发生当期计入当期损益进行核算。如： 借：管理费用——业务招待费 贷：银行存款 借：营业费用——广告费 贷：银行存款 二、税务处理 （一）开办费的税务处理 房地产开发企业在筹建期发生的广告费和业务宣传费的税务处理根据时间不同有如下的处理： 1、2008年1月1日之前 （1）税务规定 《所得税暂行条例实施细则》第三十四条：企业在筹建期发生的开办费，应当从开始生产、经营月份的次月起，在不短于5年的期限内分期扣除。 所以对于企业在筹建期发生的相关开办费不得在发生时扣除，而应当结转以后年度分期在所得税前扣除。 （2）财税差异 对于执行不同会计制度或者会计准则的企业，在这一期间发生的开办费均会存在纳税调整事项。 2、2008年1月1日后 （1）税务规定 国税函【2009】98号第九条：新税法中开（筹）办费未明确列作长期待摊费用，企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关长期待摊费用的处理规定处理，但一经选定，不得改变。企业在新税法实施以前年度的未摊销完的开办费，也可根据上述规定处理。 所以在2008年1月1日后，房地产开发企业发生的开办费可以选择不同的税务处理方法，既可以一次性扣除也可以选择分期摊销扣除。 （2）财税差异 由于开办费税务处理企业面临选择，所以对于执行不同会计制度或者会计准则的房地产开发企业其开办费仍可能会出现纳税调整的事项。 （二）预售期间的税务处理 1、2008年1月1日之前 （1）税务规定 国税发【2006】31号：开发企业取得预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三相费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。 所以由于旧31号文将企业取得预售阶段的收入作为预售收入处理，并非企业税收上的收入，所以其也就不应当作为企业计算三费的基数，但规定对于预售期间发生的三费可以向以后不超过3个纳税年度结转待销售收入实现时作为当期的三费予以扣除。 （2）财税差异 对于企业在预售期间发生的三费，根据会计制度和会计准则的规定，在发生当期计入当期损益，但根据税收规定不得在税前扣除。因此会产生纳税调增的事项，但同时由于税收规定可以向以后结转扣除，所以在销售收入实现时存在纳税调减事项。 所以对于此时企业发生的业务招待费也属于暂时性差异，在发生时若满足递延所得税资产确认条件的应当予以确认。 2、2008年1月1日之后 （1）税收规定 国税发【2009】31号第六条：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。 所以新旧31号文之间的变化是对于取得预售期间收入定性不同，旧的31号文将企业在预售期间取得的收入作为预售收入，并非税法上实现的收入，所以此时税法和会计对于收入实现确认时间的规定是一致的，根据的原则均为权责发生制；而新的31号文将企业取得的预售期间的收入作为企业的收入予以确认，即作为企业的销售（营业）收入，这一条应当是基于《实施条例》第九条权责发生制的例外性规定。 由于对取得预售价款定性的不同，因而导致其税务处理也相应的发生变化，其取得的预售阶段的收入可以作为企业的广告费和业务宣传费、业务招待费的扣除基数。 （2）财税差异 由于预售期间的收入在新所得税法下作为收入的实现，因此企业在此期间发生的三费也可以根据税收规定扣除，对于其中的业务招待费由于在当期扣除而不得结转扣除，因此其不再属于暂时性差异，企业不得因此而确认递延所得税资产。 （三）销售完成期间的税务处理 对于房地产开发企业在销售实现时其三费的处理同一般企业相类似。但此时需要注意的是三费扣除基数的问题。由于企业预售期间收入结转确认为销售收入时，该项预售期间收入已经在预售期间作为收入确认并作为计算三费的扣除基数，因此在销售完成阶段计算三费扣除限额时的销售（营业）收入不得再包含该项收入。否则将会造成扣除基数重复计算问题。 （四）其他问题 对于2008年1月1日之前新设立的房地产开发企业发生的三费根据旧31号文规定可以向以后纳税年度结转扣除，而在2008年1月1日后发生的三费可以按照规定计算扣除，那么如果企业在2008年1月1日前成立且处于预售期，其发生的三费按照当时的政策结转3个年度扣除，若至2008年1月1日仍处于预售期，对于其2008年1月1日前累计的业务招待费如何在新税法进行处理： 1、依照实体从旧的原则，仍可以继续结转3个纳税年度，同时根据新31号文的规定用当年预售期间的收入作为计算基数扣除。 2、依照新税法的规定，在2008年度和当期发生的招待费一并作为当期的业务招待费按照《实施条例》第四十三条规定扣除。 3、根据权责发生制原则，不得在2008年度及以后年度扣除。

土地属于特殊的无形资产，不用摊销，不用计提

随着营业税改征增值税的全面推开，房地产开发企业也纳入了增值税的管理。增值税区分一般计税方法和简易计税方法。本文结合现行房地产企业增值税相关政策及《财政部关于印发〈增值税会计处理规定〉的通知》（财会〔2016〕22号），对房地产公司一般计税方法下增值税的日常会计核算分析如下： 一、预交增值税的会计处理。根据《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在取得预收款的次月按照3%的预征率预缴增值税。计算方法为:应预缴税款=预收款÷(1%2B适用税率)×3%。 举例：某房地产开发企业的新项目，适用一般计税方法。2018年12月收到诚意金100.00万元、预收房款2,200.00万元。诚意金不预缴增值税，预收房款应预缴税款=2,200.00÷(1%2B10%)*3%=60.00万元，账务处理如下: (1)收到诚意金 借：银行存款100 贷：其他应付款100 (2)收到预收款 借：银行存款2,200 贷：预收账款2,200 (3)预缴增值税 借：应交税费-预交增值税60 贷：银行存款60 二、土地价款抵扣的会计处理。根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号）的规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目适用一般计税方法的，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。《财政部、国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）第七条规定:向政府部门支付的土地价款，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目，在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下:销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1%2B适用税率)。当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算:当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款。当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。 举例：假设上述房地产开发公司2019年4月5日房屋交付，则发生增值税纳税义务，应确认增值税应税收入价税合计8,720.00万元，销项税额=8,720.00÷(1%2B9%)*9%=720.00万元，按照已销售房地产项目建筑面积占房地产项目可供销售建筑面积的比例，假设计算本期应允许扣除的土地成本为2180.00万元，土地价款抵扣增值税金额=2180.00÷(1%2B9%)*9%=180.00万元，当月实际销项税额=720-180.00=540万元，认证应抵扣的进项税额为450.00万元，当月应交增值税=540.00-450.00=90万元，扣除已预缴增值税60万元，当月未交增值税余额=90.00-60.00=30万元。账务处理如下: 第一步：确认收入及销项税额 借：预收账款8,720 贷：主营业务收入8,000 应交税费-应交增值税-销项税额720 第二步：土地价款抵扣增值税 借：应交税费--应交增值税-销项税额抵减180 贷：主营业务成本180 第三步：转出当月未交增值税 借：应交税费-应交增值税-转出未交增值税90 贷：应交税费-未交增值税90 第四步：将预缴增值税转入未交增值税 借：应交税费-未交增值税60 贷：应交税费-预交增值税60 第五步：次月缴纳税金时 借：应交税费-未交增值税30 贷：银行存款30

你好，也是计入税金及附加科目，先挂着，一起计提再冲

取得预售证后发生的三项费用，正常记入管理费用，销售费用，财务费用核算。

你好，未收到，不做处理，收到冲减土地成本。