有问题可以随时咨询，并且可以学习一下会计学堂的房地产会计课程。

投资性房地产包括三类:一是已出租土地，二是已出租建筑物，三是非房地产企业持有已备增值后出售的土地使用权，这个是符合第三点

您好！您可以计入管理费用。

应缴费额=计费销售额*3%

您好，房地产公司适用房地产会计制度建账。

一、设立时的核算 （一）涉及的主要业务 办理企业名称登记、验资、制定公司章程、办理营业执照、银行开户和纳税登记。 （二）设置的主要帐户 实收资本（或股本）、资本公积、管理费用等 （三）会计分录模板 1、收到所有者投入资本时 借：银行存款、其他应收款、固定资产、长期股权投资等 贷：实收资本、股本等 资本公积—资本溢价或股本溢价 2、筹建期开办费发生时： 借：管理费用、长期待摊费用 贷：银行存款等 二、取得土地时的核算 （一）涉及的主要业务 出让取得、通转让取得、投资者投入以及其他方式取得土地。 （二）设置的主要帐户 开发成本、无形资产、投资性房地产等 （三）会计分录模板 1、用于土地、商品房开发 借：开发成本—成本对象—土地征用及拆迁补偿费 贷：银行存款等 2、用于自建用房或暂时没有明确用途 借：无形资产 贷：银行存款等 3、用于赚取租金 借：投资性房地产 贷：银行存款等 三、房地产开发阶段的核算 （一）涉及的主要业务 土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费、借款费用、预提费用等。 （二）设置的主要帐户 开发成本、管理费用、销售费用等 （三）会计分录模板 1、为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、农作物补偿费、危房补偿费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿费用、安置及动迁费用、回迁房建造费用等。 借：开发成本—成本对象—土地征用及拆迁补偿费 贷：银行存款、应付酬工薪酬等 2、项目开发前期发生的政府许可规费、招标代理费、临时设施费以及水文质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、咨询论证费、筹建、场地通平等前期费用。 借：开发成本—成本对象—前期工程费 贷：银行存款、应付酬工薪酬等 3、开发项目开发过程中发生的各项主体建筑的建筑工程费、安装工程费及精装修费等。 借：开发成本—成本对象—建筑安装工程费 应交税费—应交增值税（进项税额）（一般计税可抵） 贷：银行存款、库存商品、应付酬工薪酬等 4、开发项目在开发过程中发生道路、供水、供电、供气、供暖、排污、排洪、消防、通讯、照明、有线电视、宽带网络、智能化等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林、景观环境工程费用等。 借：开发成本—成本对象—基础设施建设费 应交税费—应交增值税（进项税额）（一般计税可抵） 贷：银行存款、库存商品、应付酬工薪酬等 5、开发项目内发生的、独立的、非营利性的且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公共事业单位的公共配套设施费用等。 借：开发成本—成本对象—公共配套设施费 应交税费—应交增值税（进项税额）（一般计税可抵） 贷：银行存款等 6、企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其直接归属于成本核算对象的工程监理费、造价审核费、结算审核费、工程保险费等。为业主代扣代缴的公共维修基金等不得计入产品成本。 借：开发成本—成本对象—开发间接费 应交税费—应交增值税（进项税额）（一般计税可抵） 贷：银行存款、应付职工薪酬等 7、预提出包工程、公共配套设施建造费用、应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用 借：开发成本—成本对象—建筑安装工程费 开发成本—成本对象—公共配套设施费 贷：预提费用 8、发生借款费用，支付利息时 借：开发成本—借款费用 贷：银行存款 9、行政管理部门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用 借：管理费用 贷：银行存款、应付职工薪酬等 10、分配成本核算对象成本：发生的有关费用，由某一成本核算对象负担的，应当直接计入成本核算对象成本；由几个成本核算对象共同负担的，应当选择占地面积比例、预算造价比例、建筑面积比例等合理的分配标准，分配计入。 借：开发成本—一期—公共配套设施费 —二期—公共配套设施费 贷：开发成本—会所 开发成本—地下车库 10、开发经营期产生的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续用、金融机构手续费用 借：财务费用 贷：银行存款 （四）经典例题 某企业是增值税一般纳税人，开发项目共有两期，开工日期均在2016年4月30日前，一期项目选择一般计税，二期项目选择简易计税。本月购进一批耐温防火材料，专用于一期开发项目，取得增值税专用发票1 张，注明金额为 100 万元，税额 17万元；支付二期项目建筑工程款合计 515 万元，取得增值税专用发票 3 张，注明金额为 500万元，税额15万元，款项均已通过银行存款支付。 会计分录： 1、购进防火材料时： 借： 开发成本—成本对象—建安工程费 1000000 应交税费—应交增值税（进项税额） 170000 贷： 银行存款 1170000 2、支付二期建筑工程款时： 借： 开发成本—成本对象—建安工程费 5150000 贷： 银行存款 5150000 四、房地产完工阶段的核算 （一）涉及的主要业务 开发项目竣工结算 （二）设置的主要帐户 开发产品、主营业务成本、销售费用、管理费用、财务费用、固定资产 （三）会计分录模板 1、结转开发成本 借：开发产品—一期 贷：开发成本—一期 2、行政管理部门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用 借：管理费用 贷：银行存款、应付职工薪酬等 3、完工后发生借款费用，支付利息时 借：财务费用 贷：银行存款 4、为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用 借：销售费用 贷：银行存款等 5、企业自用时 借：固定资产 贷：开发成本 五、房地产销售阶段的核算 （一）涉及的主要业务 土地转让收入、商品房销售收入、配套设施转让收入、其他业务收入、预售收入、以商品房、土地使用权对外投资、对外出租等。 （二）设置的主要帐户 主营业务收入、预收帐款、主营业务成本、其他应付款、长期股权投资、销售费用 （三）会计分录模板 1、商品房纳税义务发生 （1）收款 借：银行帐款/应收帐款 预收帐款 贷：主营业务收入 应交税费——应交增值税（销项税额） 或应交税费——简易计税 （2）差额纳税 一般计税可扣除当期销售房地产项目对应的土地价款 借：应交税费—应交增值税（销项税额抵减） 贷：主营业务成本 （3）结转销售成本 借：主营业务成本 贷：开发产品 3、预收帐款处理 （1）收到预售款时： 借：银行存款 贷：预收帐款 （2）预缴税款时 一般计税： 借：应交税费——预交增值税 贷：银行存款 简易计税： 借：应交税费——简易计税 贷：银行存款 4、收到保证金的处理 借：银行存款 贷：其他应付款 5、价外收入的会计处理 借：其他应付款/银行存款等 贷：营业外收入—违约金 其他业务收入—手续费收入 应交税费—应交增值税（销项税额） 或：应交税费—简易计税 6、商品房自用 借：固定资产 贷：开发产品 7、土地使用权对外投资 借：长期股权投资 贷：无形资产—土地使用权 应交税费—应交增值税（销项税额） 或：应交税费—简易计税 营业外收入（差额） 8、商品房出租 （1）转为出租时 借：投资性房地产 贷：开发产品 （2）收取租金时 借：银行存款 贷：其他业务收入 应交税费—应交增值税（销项税额） 或：应交税费—简易计税 （3）如果将作为固定资产的房屋出租需要提取折旧时 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧 9、资金拆借 （1）借出资金时 借：其他应收款 贷：银行存款 （2）收到利息时 借：银行存款 贷：财务费用—利息收入 应交税费—应交增值税（销项税额） 10、期末应交税费—应交增值税处理 （1）转出未交增值税 借：应交税费—应交增值税（转出未交增值税） 贷：应交税费—未交增值税 （2）预缴税款抵减未交缴增值税 借：应交税费—未交增值税 贷：应交税费—预交增值税 （3）申报后缴纳 借：应交税费—未交增值税 贷：银行存款 11、购买增值税防伪税控设备时 借：管理费用 贷：银行存款 借：应交税费—应交增值税（减免税款） 贷：管理费用 12、城市维护建设税、固定资产调节税、所得税、房产税、车船使用税、土地使用税各种税种 借：税金及附加 贷：应交税费——应交城市维护建设税 应交税费——应交教育费附加 应交税费——应交土地增值税 应交税费——应交房产税 应交税费——应交车船税 应交税费——应交城镇土地使用税 13、缴纳印花税、耕地占用税、车辆购置税、契税时： （1）印花税 借：税金及附加 贷：银行存款 （2）耕地占用税 借：在建工程（或无形资产） 贷：银行存款 （3）车辆购置税的核算 借：固定资产 贷：银行存款 （4）契税的核算 借：固定资产（或无形资产） 贷：银行存款 14、代扣代交个人所得税 （1）计算时 借：应付职工薪酬/应付利润 贷：应交税费—应交个人所得税 （2）上交时 借：应交税费—应交个人所得税 贷：银行存款 15、交企业所得税 （1）预缴时 借：所得税费用 贷：应交税费——应交所得税 借：应交税费——应交所得税 贷：银行存款 （2）汇算清缴时 借：以前年度损益调整 贷：应交税费——应交所得税 或相反分录 （四）经典例题 1、某企业是增值税一般纳税人，开发项目共有两期，两期建筑面积相同，开工日期均在2016年4月30日前，一期项目选择一般计税，二期项目选择简易计税。项目管理部购买办公用品 11.7 万元，无法在一、二期项目之间准确划分， 取得增值税专用发票 1张，注明金额为 10 万元，税额为 1.7 万元，款项通过银行存款支付。 借：开发成本—一期—开发间接费 100000 应交税费—应交增值税（进项税额）17000 贷：银行存款 117000 按建筑规模将进项税额在一、二期项目间划分： 进项税额转出额=17,000÷2=8500 元 借：开发成本—一期—开发间接费 8500 贷：应交税费—应交增值税（进项税额转出）8500 2、A 房地产企业(一般纳税人）自行开发了B 房地产项目，施工许可证注明的开工日期是2015 年3 月15 日，2016 年1 月15 日开始预售房地产，至2016年4 月30 日共取得预收款5250 万元，已按照营业税规定申报缴纳营业税。A 房地产企业对上述预收款开具收据，未开具营业税发票。该企业2016 年5 月又收到预收款5250 万元。2016 年6 月共开具了增值税普通发票10500万元（含2016 年4 月30 日前取得的未开票预收款5250 万元，和2016 年5 月收到的5250万元），同时办理房产产权转移手续。 2016 年6 月还取得了建筑服务增值税专用发票价税合计1110 万元（其中：注明的增值税税额为110 万元）。经计算，本期允许扣除的土地价款为1500万。纳税人选择放弃选择简易计税方法，按照适用税率计算缴纳增值税。 （1）在6 月申报期就取得的预收款计算应预缴税款。 应预缴税款=5250÷（1+11%）×3%=141.89 万元 借：应交税费——预交增值税 141.89 贷：银行存款 141.89 （2）纳税人6 月开具增值税普通发票10500 万元，其中包括5250 万元属于可以开具增值税普通发票的情形。 （3）销售额可扣除当期允许扣除的土地价款。 （4）纳税人应在7 月申报期按照《办法》第十四条规定确定应纳税额： 销项税额=（5250-1500）÷（1+11%）×11%=3378.38×11%=371.62万元 进项税额=110 万元 应纳税额=371.62-110=261.62万元 应补税额=261.62-141.89=119.73万元 纳税人应在7 月申报期应补增值税119.73万元。 会计分录： （1）借：预收帐款 5250 贷：主营业务收入 4729.73 应交税费—应交增值税（销项税额） 520.27 （2）差额纳税 一般计税扣除当期销售房地产项目对应的土地价款 借：应交税费—应交增值税（销项税额抵减）148.65 贷：主营业务成本 148.65 （3）取得了建筑服务增值税专用发票 借：开发成本—B项目 1000 应交税费—应交增值税（进项税额）110 贷：银行存款 1110 （4）月末结转 借：应交税费—应交增值税（转出未交增值税）261.62 贷：应交税费—未交增值税 261.62 （5）预缴税款抵减未交缴增值税 借：应交税费—未交增值税 141.89 贷：应交税费—预交增值税 141.89 （6）申报后缴纳 借：应交税费—未交增值税 119.73 贷：银行存款 119.73

您好，新会计准则，会计准则 ，企业会计制度在建账和核算上的区别如下： 一、新会计准则与会计准则的区别 "新企业会计准则除了对原有的16条准则进行修订之外，此次新增22条准则。原有的的16条具体准则偏重工商企业，新准则扩展到横跨金融、保险、农业、石油等众多领域。覆盖了存货、债务重组、投资性房地产、固定资产、企业年金等项经济业务，填补了我国市场经济条件下新型经济业务会计处理规定的空白。 （1）存货准则。这是对原准则的修订。主要修订内容为： 新企业会计准则取消后进先出法，规定企业应当采用先进先出法、加权平均法或者个别计价法确定发出存货的实际成本。原先采用“后进先出”法、存货较多、存货周转率较低的公司，采用新的存货记账方法后，其毛利率和利润将可能出现不正常的波动。 对于借款费用的资本化问题，允许为生产大型机器设备、船舶等生产周期较长的资产所借入的款项所发生的利息资本化，计入存货价值，而不再直接计入损益，也就是可资本化的资产不再限于使用专门借款购建的固定资产。 （2）固定资产准则。主要变化是在确定净残值时，引入预计未来现金流量折现概念。取消了后取消了固定资产减值转回,新的会计准则体系增加了资产减值准则，其明确规定，减值损失不允许转回。 （3）生物资产准则。本准则主要规范农垦企业对生物资产的会计处理，将生物资产划分为生产性、消耗性、公益性三类，分别进行会计处理。该准则的可操作性较强，其规定与农垦企业的现行会计实务也比较接近（另一项与相关企业的会计实务比较接近的是《石油天然气开采》准则）。该准则不引进公允价值计量，其原因是农林主管部门持反对意见。 （4）资产减值准则。明确了若干项资产减值迹象，以及可收回金额为协议销售价格减去处置成本后的净额或者预计未来现金流量现值两者中的较高者。同时明确所计提的减值准备不得转回。 （5）投资性房地产准则。该准则是一项新准则，用于规范土地、房产中专门用于投资（而不是自用）项目的处理。在会计报表中将单列“投资性房地产”项目，会计处理可以采用成本模式（与固定资产差异不大）或者公允价值模式，但以成本模式为主导。同时规定如有活跃市场，能确定公允价值并能可靠计量，也可以采用公允价值计量模式。在公允价值计量模式下不计提折旧或者减值准备。 （6）职工薪酬准则。主要取消计提应付福利费的规定，而改为所有企业一律据实列支，职工福利类支出超过税法规定的企业所得税税前列支限额的部分进行纳税调整。 （7）债务重组准则。改变现行将由于债权人让步而导致债务人豁免或者少偿还的负债计入资本公积的做法，而是恢复最初债务重组准则的原状（但规定限制条件），将债务重组收益计入营业外收入，对于实物抵债业务，引进公允价值作为计量属性。 （8）所得税准则。该准则是新准则体系中实施难度最大的准则之一。与现行的应付税款法相比，该准则的理念有重大变化，强调权责发生制原则和资产负债表观的理念，以利润总额为基础调整若干项目后求得所得税费用的计算基础（按资产负债表观调整利润总额）。 （9）非货币性交易准则。引入公允价值和评估作价。如没有活跃市场，则非关联的交易双方在无第三方干预的情况下协商作价，也可视为公允价值。 （10）企业合并准则。本准则的影响较大。企业合并在法律形式上有吸收合并、新设合并和控股合并。按照合并双方是否处于同一控制下，分为处于同一控制下的企业合并（目前在中国的企业合并中为大多数）和非同一控制下的企业合并。控股合并不取消法人资格，实质是股权投资，在投资准则中规范；吸收合并和新设合并是本准则所规范的内容。目前中国的企业合并大部分是同一控制下的企业合并，例如中央、地方国资委所控制的企业之间的合并，或者同一企业集团内两个或多个子公司的合并，这不一定是合并方和被合并方双方完全出于自愿的交易行为，合并对价也不是双方讨价还价的结果，不代表公允价值，因此以账面价值作为会计处理的基础，以避免利润操纵。非同一控制下的企业合并（包括吸收合并和新设合并）可以有双方的讨价还价，是双方自愿交易的结果，因此有双方认可的公允价值，并可确认购买商誉。商誉的减值问题在资产减值准则中单独予以规定，只减值不摊销。 （11）合并财务报表准则。与《合并会计报表暂行规定》相比，该准则所依据的基本合并理论已发生变化，从侧重母公司理论转为侧重实体理论。合并报表范围的确定以控制的存在为基础，更关注实质性控制，母公司对所有能控制的子公司均需纳入合并范围，而不一定考虑股权比例。准则排除了比例合并方法，但要求业务与母公司差异较大的子公司也应纳入合并范围。所有者权益为负数的子公司，只要是持续经营的，也应纳入合并范围。 （12）每股收益准则。该准则为新制定的披露准则，不涉及确认和计量问题。重点是解决可转债、期权性质的认股权证等问题。 （13）关联方披露准则。本准则基本维持现状，无重大变化。但与IAS24相比存在实质性差异。IAS24中已取消了“同受国家控制的企业不能仅仅因为同受国家控制而成为关联方”这一豁免规定，但中国的国有企业，其性质不同于西方，国有经济规模大，取消该豁免条款不具有可操作性。因此，对国有企业之间的关联方关系的确定延续目前的规定，即国有企业之间只有当存在投资纽带或者其他实质性控制关系时才认定为存在关联方关系。 （14）政府补助准则。IFRS对政府补助和政府援助采用全面收益法，但中国有所不同，准则规定对研发拨款等文件明确会计处理方法的，应从其规定（例如将专项拨款视同国家投资，计入资本公积）；没有特殊规定的才计入收益。这是中国会计准则与IFRS的第三项实质性差异。 （15）金融工具准则。这些准则对金融企业的影响较大，例如将金融资产分为四大类。衍生金融工具一律以公允价值计量，并从表外移到表内反映。 二、会计准则与 企业会计制度的区别如下 《企业会计制度》和《企业会计准则》两者均属于行政法规性的规范性文件，均对会计要素的确认、计量、披露或报告等作出规定，均由财政部制定并公布，均在全国范围内实施，所以同属于国家统一的会计核算制度的组成部分。 但会计制度是以特定部门、特定行业的企业或所有的企业为对象，着重对会计科目的设置、使用和会计报表的格式及其编制加以详细规范；会计准则是以特定的经济业务(交易或事项)或特定的报表项目为对象，它详细分析各项业务或项目的特点，规定所引用概念的定义，然后以确认与计量为中心并兼顾披露，对围绕该业务或项目有可能发生的各种问题做出处理的规范。 两者之间的不同之处在于： 　　第一，适用范围不同，具体会计准则大多只适用于股份有限公司，有些也适用于其他企业。而《企业会计制度》适用于除金融保险企业以外的所有符合条件的大、中型企业。 　　第二，侧重点不同，具体会计准则大会计要素的确认、计量、披露或报告方面作了原则性的规范。侧重于确认和计量，重点规范会计决策过程。而会计制度则侧重于对会计要素的记录和报告作可操作性规范，确认和计量的内容只是有机在体现在会计科目及使用说明中。即会计制度重点规范会计的行为与结果。 　　第三，结构体系不同，统一的会计制度自成体系，它由三个层次构成：《企业会计制度》、《金融保险企业会计制度》、《小企业会计制度》为第一层次；在此基础上，分别一般企业、金融保险企业、小企业建立各自操作性较强的有关会计科目的设置、具体账务处理和财务会计报告的编制和对外提供办法；对于各个行业、企业专业性较强的特殊业务的会计核算，财政部将陆续制定专业会计核算办法。而各具体准则之间相互独立，分别就企业的某项业务或某一方面核算内容作出规定。 第四，规范形式不同，会计准则的规范形式、语言表述比较符合国际通用形式，并已构成国际通用会计惯例的一个组成部分。而会计制度的科目、报表式的规范形式则符合我国广大会计人员长期形成的思维方式和习惯，具有明显的中国特色。

同学你好 这个各地政策不一样的