你好！建筑面积是房地产开发各期成本分配的主要标准，一般都采用此标准分配一些共同成本，如各期之间，配套设施、基础设施的成本等，对于前期和配套费用，其发生的成本与土地面积没有直接关系，而与建筑面积有关系，所以，其分摊标准一般是按建筑面积进行分摊。可销售面积是单位成本计算基础。由于土地费用和前期、配套等费用并不是按我们的会计分期来确定和支付的，所以，这部分费用除按上述开发成本的相应明细科目进行归集外，还要采用一定的分摊标准在各成本对象之间进行分摊。分摊的标准有两个，即土地面积和建筑面积。由于企业在获得土地后必须按照规划部门规定的容积率进行规划设计，不得超容积率设计和施工，所以，该土地上的可建建筑面积在获得用地批准书时已经确定。但由于项目的分期施工，使得每期占用土地的面积与实际建造的建筑面积不匹配。如果按土地面积进行分摊，那么就会造成以高层为主的那一期单方土地成本低，而以多层或联排为主的一期单方土地成本高。在土地成本占开发成本比例较高的地区，按土地面积进行分摊就会造成各期成本忽高忽低，不能真实反映项目的实际成本。因而在一般情况下采用按建筑面积进行分摊比较合理。但如果建造的产品有明显的差异，比如将其中一部分土地用来专门建造大型商铺或俱乐部、或是在原来已建好的建筑物上进行改造等，与另外一部分土地上建造的是完全不同性质和不同用途的产品时，用土地面积进行分摊更符合项目的实际情况。所以，企业可根据项目开发的具体情况选用其一或同时使用，但一经确定不得随意更改。根据取得的实测报告列示完工开发产品建筑面积的分布情况，并对照预测报告审核确认实测报告中总建筑面积和按品种分类的各类面积比例的准确性。区分那些是可售面积，那些是不可售面积（包括不可售的人防车库、自行车库、公建部分、教育设施、由于光照不足无法销售的房屋和居委会、物业办公用房屋等）。对会所、地下车库等公建配套设施是否可售的衡量标准是看其权属，如在销售合同中明确产权属于开发商所有，则属可售面积；如明确属全体业主，则属不可售面积，最终计算出实际可售房屋面积。这是计算单位成本的依据，如果面积计算不准确，直接影响销售成本和销售利润计算的准确性。

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你好，原来工程款挂账吗？

房地产企业土地增值税如何清算，一般情况如下：房地产企业土地增值税一般是采取先预交后清算的方式进行的（一般的预征率在2%-4%，具体每个地方不一样的）：1、先计算可以扣除项目金额（包括土地成本、建造成本、税金、开发费用及利息、加计扣除等）2、计算收入3、收入－扣除项目金额=增值额4、增值额/扣除项目金额=增值率5、按税率计算税额基本步骤如下：计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税＝增值额×税率1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。　　纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。　　计算增值额的扣除项目：　　（1）取得土地使用权所支付的金额；　　（2）开发土地的成本、费用；　　（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；　　（4）与转让房地产有关的税金；（5）财政部规定的其他扣除项目。《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第六款规定，该扣除项目为“根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除”，即“取得土地使用权所支付的金额”和“开发土地的成本、费用”之和的20%。 但上述加计扣除项目，并不是所有的房地产转让销售在计算土地增值税时都可以加计扣除的，只有符合一定的条件才可以享受。一是必须是从事房地产开发的纳税人，也就是具有开发资质的企业；二是必须实际从事了房地产开发业务，对只从事房地产二手转让的企业，不得减除加计扣除项目。 根据国家税务总局《关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发[1995]110号）规定，在具体计算增值额时，要区分以下几种情况进行处理： 第一，对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定的目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。显然，这种情况没有规定加计扣除项目。 第二，对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用、开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。需要纳税人注意的是，这种情况虽然可以加计扣除，但在计算转让土地使用权加计扣除项目时，仅是对开发成本加计扣除，对土地成本价款不加计扣除。 第三，对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计20%的扣除。这可以使从事房地产开发的纳税人有一个基本的投资回报，以调动其从事正常房地产开发的积极性。需要纳税人注意的是，在计算开发建造房屋转让销售的加计扣除项目时，不仅允许对开发成本加计扣除，对土地成本价款也允许加计扣除。 第四，转让旧房及建筑物的，在计算其增值额时，允许扣除由税务机关参照评估价格确定的扣除项目金额（即房屋及建筑物的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值），以及在转让时缴纳的有关税金。这主要考虑到如果按原成本价作为扣除项目金额，不尽合理。而采用评估的重置成本价能够相对消除通货膨胀因素的影响，比较合理。从中也可以看出，这种转让旧房的情况也不允许加计扣除。此外，对于转让旧房及建筑物的，如果能够取得购置发票，还可以采用另外一种计算土地增值税的方法。财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第二条规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）项、第（三）项规定的扣除项目的金额（即土地价和房屋建筑物评估价），可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《税收征管法》第三十五条的规定，实行核定征收。2、土地增值税实行四级超率累进税率：　　增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。　　增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。　　增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。　　增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。　　上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。　　纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法：　　计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：　　（一）增值额未超过扣除项目金额50％　　土地增值税税额=增值额×30％　　（二）增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％　　（三）增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的土地增值税税额=增值额×50％－扣除项目金额×15％　　（四）增值额超过扣除项目金额200％　　土地增值税税额=增值额×60％－扣除项目金额×35％公式中的5％，15％，35％为速算扣除系数。

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