您好，老师，麻烦帮我核算一下个人代开房租发票，要上多少的税？属于非住宅，租金一年40万，每月没有超过10万，特别是个人所得税怎么核算

1. 增值税 个人出租非住房，按照 5% 的征收率计算应纳税额。应纳增值税额 = 含税销售额 ÷（1 %2B 5%）× 5%本题中，年租金 40 万，应纳增值税 = 400000÷（1 %2B 5%）× 5% ≈ 19047.62 元 。不过，自 2021 年 4 月 1 日至 2024 年 12 月 31 日，对月销售额 10 万元以下（含本数）的增值税小规模纳税人，免征增值税。虽然每月租金未超 10 万，但个人出租不动产采取一次性收取租金形式，取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后月租金收入未超过 10 万元的，免征增值税 ，所以本题增值税为 0 。 2. 城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加 城市维护建设税：以增值税税额为计税依据，如果所在地在市区，税率为 7%；在县城、镇的，税率为 5%；不在市区、县城或镇的，税率为 1% 。因为增值税为 0，所以城市维护建设税也为 0。 教育费附加：以增值税税额为计税依据，征收率为 3%，同样因增值税为 0，教育费附加也为 0。 地方教育附加：以增值税税额为计税依据，征收率一般为 2%，由于增值税为 0，地方教育附加也为 0。 3. 房产税 个人出租非住房，房产税依照房产租金收入的 12% 计算缴纳。应纳房产税 = 400000×12% = 48000 元。 4. 印花税 个人出租非住房签订的租赁合同，属于财产租赁合同，应按租赁金额的 1‰贴花。应纳印花税 = 400000× 0.1% = 400 元。 5. 个人所得税 个人出租非住房取得的所得，按照 “财产租赁所得” 项目计算缴纳个人所得税，税率为 20% 。计算方法：①每次（月）收入不超过 4000 元的 ：应纳税所得额 = 每次（月）收入额 - 财产租赁过程中缴纳的税费 - 由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用（800 元为限） - 800 元②每次（月）收入在 4000 元以上的 ：应纳税所得额 = 每次（月）收入额 ×（1 - 20%） - 财产租赁过程中缴纳的税费 - 由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用（800 元为限） 。本题中，平均每月租金 = 400000÷12≈33333.33 元（超过 4000 元 ），财产租赁过程中缴纳的税费（除增值税外）为房产税 48000 元、印花税 400 元，合计 48400 元，平均每月为 48400÷12≈4033.33 元。假设无修缮费用，每月应纳税所得额 = 33333.33×（1 - 20%） - 4033.33 = 22633.33 元 。全年应纳个人所得税 = 22633.33×20%×12 = 54320 元 。 综上，在不考虑其他特殊情况，且满足增值税免征条件下，需缴纳房产税 48000 元、印花税 400 元、个人所得税 54320 元，总计 102720 元。