老师，请教下初到一家工业园区小规模纳税人从事会计工作应该从哪里开始入手。该工业园区是由三个老板合伙买地盖了几栋楼建成厂房和一栋公寓楼出租，部分厂房由三个老板各自其他实体公司办公，剩下的出租，租户有公司和个人。会计负责园区的所有租金收入和物业、水电费等相账务处理。该工业园涉及房产税和土地税季缴，这两个税种的计算依据和计算公式是什么。会计上岗没有会计交接，所有表格、文档新会计不知道数据计算依据和来源，9、10月的账没做，7、8月的凭证没打印，这种情况下会计无从下手，还请老师指教

您好，不用焦急的，是登录银行网银和电子税务局，拿到7月到现在的全部银行流水，查看税种核定和过往申报记录，这是所有数据的根。 2.找老板要齐所有租户的租赁合同、房产证和土地证，土地证上的面积是交土地税的依据，土地税一年要交的钱等于土地面积乘以每平米价钱，公式是年应纳税额=土地面积×单位税额，这个单价要去问税务局。房产税分两种情况，自己用的部分按房子原价打七折再乘1.2%来算，公式是年应纳税额=房产原值×(1-30%)×1.2%，出租的部分直接按收到的租金乘12%来算，公式是年应纳税额=租金收入×12%，三个老板自己公司用的部分算自己用，其余出租的算出租，这个必须和税务局确认清楚。 3.是用银行流水和找到的发票补做7、8月的账，比如收到租金做借银行存款 贷主营业务收入 应交税费-应交增值税，付水电费做借管理费用-水电费 贷银行存款，保证借贷金额相等，然后把9、10月的账也补上。最后是把所有凭证打印出来，并做个表格理清每个租户的租金和缴费情况，以后就顺了。

老师，该工业园收款涉及三种方式：对公账户收款、个人微信、支付宝收款，个人收款没有转对公。

 您好，这种情况的重点是必须立即规范收款方式，向老板强调**支付宝个人收款不入公户的税务风险（视为账外收入涉嫌偷税），要求所有租金必须进入对公账户；当前紧急任务是统计出所有个人渠道已收款的金额和明细，作为账务处理依据，做账时无论钱在哪儿，全部租金收入都应确认收入并申报纳税，分录为借：其他应收款-老板（或个人收款账户） 贷：主营业务收入 应交税费-应交增值税，同时督促老板将已收款项转入公户，冲平其他应收款。

从租计征，租金收入*12%是含税租金收入还是需要租金收入/1.05。买的土地该厂房和公寓已完工但工程款没有结算完的情况下，应该如何对财和查账，这些厂房和公寓需要做折旧这些账务处理吗？

 您好，房产税从租计征的计税依据是不含增值税的租金收入，若收到的是含税价，小规模纳税人需要租金收入/(1%2B5%)算出不含税金额再乘以12%；在工程款未结算完的情况下，如果厂房和公寓已经达到预定可使用状态并开始出租，就应暂估入账转为固定资产，并从次月开始计提折旧，折旧计入主营业务成本，后续结算取得发票后再调整暂估价值，但已提折旧不再调整。

老师，计提折旧按直线法计提吗？折旧年限怎么确定呀。

现目前外账是代账公司在做，老板的意思是要把外账拿回来由兼职会计做。

新到岗兼职会计不想参与外账报税应该怎么拒绝比较好。

 您好，固定资产计提折旧通常采用直线法，折旧年限应遵循税法规定的最低年限，例如厂房为20年、公寓等住房为20年、与生产经营活动有关的器具设备为5年，企业可根据此规定并结合资产预计使用情况确定具体年限，但一经确定不得随意变更。

 您好，直接、礼貌且坚定地沟通是上策，重点是撇清责任和规避风险。你可以这样对老板说：“老板，考虑到兼职工作的性质和职责范围，我主要负责的是内账管理和财务核算，而外账申报涉及严格的税务法律责任和时效要求，为确保公司报税的准确合规、避免任何潜在风险，这部分专业工作建议继续由专职的代账公司负责，我可以全力配合提供准确的内部数据支持。”

老板看新招的会计有中级职称就把财务工作全部寄希望于兼职会计身上，觉得加钱都愿意。但是兼职会计不想做外账。

 您好，您可以这样与老板沟通：“老板，感谢您的信任，我的中级职称确实在处理内部账务和成本核算上能帮公司把关，但外账申报涉及每月与税务局的直接对接、严格的报税时效和法律责任，这需要专职人员全程跟进；作为兼职，我无法保证随时处理紧急涉税事项，为避免给公司带来滞纳金或罚款风险，我强烈建议将专业且责任重大的外账工作继续交由代账公司负责，我可以无缝配合他们，确保内外账数据准确无误。

好的，谢谢老师！

 希望我的回复对您有帮助，谢谢您点击下方⭐️⭐️⭐️⭐⭐给予鼓励～，祝您接下来一切顺利！

老师，老板要求查前面的账看有哪些问题。这企业从16年开始到现在，从哪里入手呀。老板要求下个星期他们来看。

 您好，面对长达数年的账务审查且时间紧迫，应从大处着眼，重点排查税务风险和资金安全；具体入手顺序为：首先核对历年增值税、企业所得税、房产税和土地使用税的申报表与账面数据是否一致，重点关注有无漏报或计算错误；其次检查银行流水与账面资金收支是否完全对应，特别是大额或异常款项；最后快速浏览主要成本费用发票的真伪与合理性；先确保这三大核心领域无重大漏洞，再应对老板的检查。

老师外账去代账公司做的。兼职会计要查内账

 您好，查内账就从钱开始，先拿到所有对公和老板私户的银行流水，然后核对每一笔收款是否和租赁合同对上、每一笔付款是否有合理解释和证据，确保没遗漏也没乱花；最后把内账的总收入、总成本和代账公司做外账的数据对比，快速找出差异大小和原因（比如哪些收入没报税、哪些费用没发票），这样就能向老板说清资金安全和税务风险两个核心问题。

另外老师，还请指导下土地增值税应该如何计算。

 您好，先算出转让房产的增值额（收入减扣除项目金额），再用增值额除以扣除项目金额得出增值率以确定适用税率（30%-60%四档超率累进税率），最后用增值额乘以对应税率算出税额；其中扣除项目包括取得土地的成本、房产开发成本、房地产开发费用（如利息）以及相关税金。

先算出转让房产的增值额（收入减扣除项目金额），再用增值额除以扣除项目金额得出增值率以确定适用税率（30%-60%四档超率累进税率），最后用增值额乘以对应税率算出税额；其中扣除项目包括取得土地的成本、房产开发成本、房地产开发费用（如利息）以及相关税金。 老师这个看不懂。 房地产开发成本和开发费用从哪里取得，相关税金包括哪些。