老师好，今年2026年1月1日起房屋租赁从5%降为3%。我们与幼儿园订立合同，从25年6月开始收租金到次年的9月止。合同约定每年12月3 1日前收取租金，但对方迟迟不愿交，直到26年1月21日才分两次交完，对于这种跨两个年度，又恰逢税务局降税，我们该如何开票，如何申报呢？

您好，2026年1月1日起，房屋租赁增值税由5%降为3%。合同约定2025年12月31日前收租，因此2025年6-12月租金的增值税纳税义务在2025年已发生，应适用5%税率，需在2026年1月申报期按5%申报缴税；2026年1-9月租金纳税义务在2026年，适用3%税率，在2026年2月申报期按3%申报缴税。2026年1月收款后，需对2025年部分在申报系统中通过“未开票收入”与“开票收入”进行冲减调整，确保税款所属期正确。 计算时先按租赁期拆分租金，2025年6-12月为7个月，2026年1-9月为9个月，假设含税租金总额为S，则2025年租金为S×7/16，2026年为S×9/16，再分别进行价税分离，如2025年不含税销售额=(S×7/16)÷(1%2B5%)，税额=不含税销售额×5%，2026年同理但税率用3%。 会计处理遵循权责发生制，2025年每月末计提收入，借：应收账款，贷：其他业务收入、应交税费—应交增值税(销项税额)；2026年1月21日收款时，借：银行存款，贷：应收账款；2026年1月补开发票时，无需重复确认收入，仅需在增值税申报系统调整未开票与开票收入即可。

老师，我没有开票，在今年一月分开开票可以吗？一个开5%，－个开3%，而且我们是小规模纳税人，三个月才开始申报增值税。也就不存在冲减未开票收入。

可以1月开5%和3%两个票，小规模按季申报没有冲减操作，要先补报 202512所属期5%增值税和滞纳金，3%部分并入26年1季度申报

老师补报和滞纳金在哪报，真头疼

您好，滞纳金不用管，是系统自动算的

老师，为什么要补申报，我们单位欠别个单位货款，别个单位向我们要款。要不来就不开票。那这样不是要补很多税及滞纳金吗？我这个月开票这个月做账就可以了，要不是降率降低压根不存在这问题唉。当时一月初开了票。打电话问税务局源政策没下来，不好给回复，就全部又红冲了的，

秩务局一开始说就按3%开，等政策下来了再按政策调整，要不你就等等再开。现在确定是降，所以不知道怎么整

您好，这样您看是不是能理解

好的。感谢老师