老师增值税中租赁免租期怎么处理

一、增值税—不需要视同销售 1.不需要视同销售 《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（税务总局公告2016年第86号）第七条规定，纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发）第十四条规定的视同销售服务。 2.纳税义务发生时间 《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号）：纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 解析：收到预收款开具发票缴纳增值税。 二、房产税—按照房产原值缴纳房产税 1. 免租期按照房产原值缴纳房产税 《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）：对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。 解析：合同中约定免租期的，免租期内房屋产权所有人应当按照房产原值从价计征房产税。 2计税依据. 《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）：房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。 三、印花税 《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，财产租赁合同（包括租赁房屋、船舶、飞机、机动车辆、机械、器具、设备等）按租赁金额千分之一贴花，税额不足一元的按一元贴花 四、企业所得税 1.《企业所得税法实施条例》第十九条规定，租金收入应当按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。 2.《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》(国税函〔2010〕79号)规定，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，应当按照收入与费用配比原则，出租人在租赁期内分期均匀计入相关年度收入。 五、账务处理： 1）. 出租方的账务处理： 出租人应当将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内按直线法或其它合理的方法进行分配，免租期内出租人应当确认租金收入。 举例：2020年出租人甲（房企）将开发的的房屋，出租给乙方，双方约定租赁期限为1年，租赁期限自2020年1月1日-2020年12月31日。含税租金共计65.4万元（不含税租金为60万元），其中2020年1至2月为免租期，1月份乙方一次性支付甲方当年租金65.4万元，甲方收到租金后向乙方开具等额的增值税发票。 1. 1月份收到全年租金时: 借：银行存款65.4 贷：预收账款 60 应交税费-应交增值税（销项税额）5.4（60*9%） 2. 1-12月每月分摊租金时： 借：预收账款5 贷：主营业务收入5 2）承租方的账务处理： 1. 1月份支付全年租金时 借：长期待摊费用60 应交税费-应交增值税（进项税额）5.4 贷：银行存款65.4 2. 1-12月每月摊销金额： 借：管理费用5 贷：长期待摊费用5 六、总结 房屋免租期可能产生的多余的税负是：免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。 解析：合同的条款将实际收到的租金分摊到12个月，不要约定免租期。