物流仓储公司增加一个项目，租用一常温库投资改造成一个冷库，改造费用为600万，预计年可收租赁250万，预计年付租金100万，年付电费48万，投资回报率咋算，多长时间回本怎么算？改造冷库折旧分多久合适?

老师，是7年，同样投资回报期咋算？

就是计算出每一年的现金流，然后结合初始投资，用IRR函数测算。

我记得同样的这个问题，好像也是你提问的，里面算好的，可以去看下当时的解答，有哪些地方不明白的。

是的，老师，昨天没了解清楚，投资回报率和投资回报期两个算法不一样吧？

嗯，不一样的，投资回收期这边分为动态和静态，如果是静态回收期就很简单，初始投资600万，那么后续你把几年的现金流加起来，看看到哪一年为止累计之和超过600万，那么那一年就是回收的年度，假设第N年回本，那么回收期=（N-1）%2B600-截止第（N-1)年的累计现金流入/第N年的现金流入。如果是静态回收期要考虑自身的恶资本成本，用资本成本去折现计算。

这边没说，那么用静态回收期就行了

比如投资600万，第一年到第七年每年现金流都是130，那么实际上第五年就回本了，因此回收期是（5-1）%2B（600-130*4）/130

回收期是（5-1）+（600-130*4）/130，，老师这个公式咋得出来得啊？还有老板让也考虑这600万的资金利息成本，按照年息10%计算，也就是借600万一年还给对方利息60万

那这个就是你们的资金成本，要按照动态回收期去计算 动态回收期下同样的原理，你要计算未来现金流按照10%的资本成本折现，看看到哪一年会超过600万 假设是第n年，那么回收期就是（N-1）%2B（600-截止第（N-1)年的累计现金流入现值/第N年的现金流入现值；就是换成现值的概念。

用最简单的例子说明，比如你投资100块，第一年收益60，第二年收益70，那么第二年你就能够回本，但是第二年累计是130，超过了100，你只需要算这个100的回本时间，所以第二年只要100-60=40就可以回本了，第二年总的70，那么产生这个40耗时间就是40/70，所以回本时间就是第一年的一年加上第二年的40/70，也就是1%2B40/70；这边这个只是举个最简单例子方便你去理解。

动态回收期和静态回收期的差别就是动态把未来流入现金折算为现在的价值对么？和投入的这600万要支付的利息无关吗？

嗯，无关，因为已经用10%的利率折现回来了，也就是已经考虑了这个因素了，所以才叫做动态回收期

所以一开始我才说要你们的资金成本。

老师，您说的IRR函数那个是计算投资回报率的是么？投资回报期和投资回报率有没有直接关系？咱们课程有没有详细讲解这一块一类内容的？

嗯，IRR函数是用来计算投资回报率的，是项目的固有属性。投资回收期是基于你主观的资本成本作为折现率的，也就是说如果你的资本成本是刚好等于IRR，那么你的回收期刚好就是7年，如果你的资金成本是低于IRR的，那么你的回本周期是小于7年的。

这块儿可以直接去看下中级财务管理的有关知识点就可以了

老师，中级财务管理是按照收付实现制来计算的，但是现在公司这个业务是以权责发生制来计算？有没有影响？

这个项目现金流测算要按照收付实现制的，是计算现金流

那老师，这个改造冷库的折旧年限该怎么定？