被评估写字楼，土地使用权于2017年11月8日取得，土地使用权年限50年。2019年11月8日建成写字楼，建筑费为每建筑平方米4000元，建筑面积10万平方米。经济寿命60年。写字楼拟对外出租，租金水平预计为每月每建筑平方米120元，出租率为90%，年管理费及税金为年租金的20%，年维修费和保险费为建筑费的2%。房地产报酬率为9%。评估基准日2022年11月8日。(P/A,9%，45=10.8812。要求计算：（1）年总收入；（2）年总费用；（3）年净收益；4.收益，期限五，该写字楼的评估值

某待评估房地产为一座出租写字楼，土地总面积为5000平方米，建筑总面积60000平方米，于2008年建成并出租，平均每月租金为300元/平方米，空置率为10%，管理费1800万元/年，房产税、营业税金及附加为租金收入的18%，保险费为700万元/年，钢筋混凝土结构，土地使用年限为40年，从2004年1月7日开始计算，土地使用权到期时，房地产残值为700万元。试评估该房地产2009年1月10日价格，资本化率为12%。

2.某待估房地产为一座出租用写字楼，土地总面积5000平方米，建筑总面积60000平方米，假定于2018年12月建成并出租，平均月租金为300元/平方米，空置率为10管理费为1800万/年，房产税、税金及附加为租金收入的18%，保险费为700万/年，钢筋混凝土结构，土地使用年限为40年，从2014年1月开始计算，土地使用权到期时，房地产残值为700万元(P/Ei.n)。试评估该房地产2019年1月1日价格，资本化率为12%

某待评估对象为一幢写字楼，占地面积为500平米，建筑面积2000平米月租金为60000元，设定建筑物的还原率为10%，尚可使用年限为50年土地还原率为8%，房产税、土地使用费、修缮管理费等各种费用总计为端]180000元一年，建筑物价值依成本法求得为1500000元。要求：（1）试运用收益法估算该写字楼所占基地的纯收益（2）试计算建筑基地50年的使用权价格、建筑基地永续使用权价格【解题提示】:写字楼的纯收益由建筑物纯收益和建筑基地（土地）纯收益共同构成题目中已知建筑物的价值，同学们可以思考如何求得建筑物的纯收益

被评估写字楼，土地使用权于2017年11月8日取得，土地使用权年限50年。2019年11月8日建成写字楼，建筑费为每建筑平方米4000元，建筑面积10万平方米。经济寿命60年。写字楼拟对外出租，租金水平预计为每月每建筑平方米120元，出租率为90%，年管理费及税金为年租金的20%，年维修费和保险费为建筑费的2%。房地产报酬率为9%。评估基准日2022年11月8日。(P/A,9%，45=10.8812。要求计算：（1）年总收入；（2）年总费用；（3）年净收益；4.收益，期限五，该写字楼的评估值

某待估房地产为一座出租用写字楼，土地总面积5000平方米，建筑总面积60000平方米，假定于2018年12月建成并出租，平均月租金为300元／平方米，空置率为10%，管理费为1800万／年，房产税、税金及附加为租金收入的18%，保险费为700万／年，钢筋混凝土结构，土地使用年限为40年，从2014年1月开始计算，土地使用权到期时，房地产残值为700万元。试评估该房地产2019年1月1日价格，资本化率为12%。