老师，请问下县级以上人民政府要求房地产开发企业代收的费用，计入到房价中，作为收入，这个代收费用是不是需要交增值税，但是不用交土地增值税（因为代收费用计入房价中，作为了转让收入，在计算扣除的时候，又扣除了）

书中既然讲到，那肯定是指的合规票据。我疑问的地方是：房地产开发公司把这部分代收费用计入到转让收入中，然后计算扣除额的时候，又扣除了，那这不是相当于没有计算土增税吗

还有老师你上面说的，合规的票据，证明是代第三方收的，这种情况下可以不计入收入。后面又说像这种情况应该计入收入总额，计算缴纳增值税和土增税，没明白你说的意思

一般情况下，看你们单位收这部分款项的时候，是不是给买房人开具的从政府领取的行政事业性收费的单据，如果有的话不需要计入收入。没有的话需要计入发票金额，缴纳增值税和土地增值税

老师，你没明白我的意思，我意思是，税务师教材中的内容：如果代收费用计入房价向购买方一并收取，则应作为转让房地产的收入计税，相应的，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，但不得作为加计20%扣除的基数，这句话要怎么理解。就算是计入房价向购买方一并收取的，但是这部分是代第三方收的，也是需要上交给第三方的，那在扣除项目金额中扣除，这不是不用计算缴纳土增税了吗

从理论上来说，你的想法是正确的。这部分作为收入计算土增，然后是支出的时候，作为土增的扣除项目，一来一回不用交土地增值税。

但是你在写计算过程或者解题过程的时候，不能直接把这部分收入作为不征土地增值税的收入，直接扣除在外。

另外，从实际业务的角度出发，土地增值税先按收入计算预缴金额，在清算的时候才会计算扣除金额。有时候预缴和清算的时间差，可能三到五年，这样就会出现纳税的时间差异。

意思计算的时候还是要把这部分写出来了嘛，这个土增税我明白了。那这部分代收费用要不要交增值税呢，按道理代收又转交第三方，这也不能算作我的收入啊

还有一个问题就是代政府征收的款项在支付给政府时，一般不可能从政府取得合规的票据，进而也不能在计算土地增值税时扣除。

老师，你说的我又看不懂了，教材中讲的可以计算扣除，你又说不能取得合规票据，不能扣除，先不考虑实际工作中的，就单纯教材中的内容，我那样理解是不是没得问题

需要先明确这部分收入到底算不算作房开企业的收入？需不需要缴纳增值税？如果需要缴纳增值税，那么就需要计算缴纳土地增值税。

举例，卖一套房子收入101万，如果从政府领取了行政事业性收费的单据，向买房人开具了1万块钱该单据，其余100万开具销售不动产发票，那么这1万元就不应该作为销售收入计算增值税和土增。 相反，如果未向政府部门领取行政事业性收费单据等合规票据，那么就要向买房人开具的销售不动产发票就是101万，也就是这1万元应该作为你的销售收入计算增值税和土地增值税。

意思需要交增值税就需要交土地增值税，不交增值税就不用交土地增值税？土地增值税和增值税没得直接关系啊，这样对吗

做题时，如果题目中明确的表述代政府收取的费用，那么这部分款项就不应该作为房开公司的收入，计算缴纳增值税和土地增值税，不用管票据合不合规的问题。

如果未向政府部门领取行政事业性收费单据等合规票据，那么就要向买房人开具的销售不动产发票就是101万，也就是这1万元应该作为你的销售收入计算增值税和土地增值税。老师，你举的这个例子，那这1万元，在计算土增税的时候，可以作为扣除项目金额扣除不

能不能扣除不应该看收入时的票据，应该看支出时的票据。如果1万块钱支付给了政府，政府也给你开具了发票，那么你这个部分就可以扣除，如果政府没有开具发票，相当于白条入账，那这部分肯定是不允许扣除的

那书上讲的可以扣除是什么意思，指的是取得了政府开具的发票？

我说的可能偏实务了一点，书上讲的能扣除可能就是默认该部分支出已经取得了符合法律法规的相关票据。

嗯嗯，明白了，有时候在这上面问的些实际工作中问题，又回答的非常官方。不过还是谢谢老师