评估某收益性房地产价值，该房地产建筑物剩余经济寿命为30年，土地剩余使用权年限为35年，经估测，房地产的预期年租金为280万元，运营成本为年租金的20%，单纯土地的年预期收益为50万元，房地产的预期收益率为9%，土地的预期收益率为5%。要求:根据上述资料，评估该房地产的价值。

某待评估房地产为一座出租写字楼，土地总面积为5000平方米，建筑总面积60000平方米，于2008年建成并出租，平均每月租金为300元/平方米，空置率为10%，管理费1800万元/年，房产税、营业税金及附加为租金收入的18%，保险费为700万元/年，钢筋混凝土结构，土地使用年限为40年，从2004年1月7日开始计算，土地使用权到期时，房地产残值为700万元。试评估该房地产2009年1月10日价格，资本化率为12%。

某待评估对象为一幢写字楼，占地面积为500平米，建筑面积2000平米月租金为60000元，设定建筑物的还原率为10%，尚可使用年限为50年土地还原率为8%，房产税、土地使用费、修缮管理费等各种费用总计为端]180000元一年，建筑物价值依成本法求得为1500000元。要求：（1）试运用收益法估算该写字楼所占基地的纯收益（2）试计算建筑基地50年的使用权价格、建筑基地永续使用权价格【解题提示】:写字楼的纯收益由建筑物纯收益和建筑基地（土地）纯收益共同构成题目中已知建筑物的价值，同学们可以思考如何求得建筑物的纯收益

被评估写字楼，土地使用权于2017年11月8日取得，土地使用权年限50年。2019年11月8日建成写字楼，建筑费为每建筑平方米4000元，建筑面积10万平方米。经济寿命60年。写字楼拟对外出租，租金水平预计为每月每建筑平方米120元，出租率为90%，年管理费及税金为年租金的20%，年维修费和保险费为建筑费的2%。房地产报酬率为9%。评估基准日2022年11月8日。(P/A,9%，45=10.8812。要求计算：（1）年总收入；（2）年总费用；（3）年净收益；4.收益，期限五，该写字楼的评估值

某评估对象房地产为出租商铺，建筑面积360平方米，设有30个铺位。评估专业人员经过测算每个铺位月租金收入（含增值税）为1600元，空置率为10%。该商铺的维修费用、管理费用和保险费用占租金收入（含增值税）的8%，房地产税率为12%，增值税率为5%（简易），城建税7%教育费附加3%，免土地使用税。计算(1)有效收入;（2）房地产的税金及附加;3)预期运营费用;（4)商铺的年预期收益?

某待估房地产为一座出租用写字楼,土地总面积5000平方米,建筑总面积60000平方米,假定于2020年12月建成并出租,平均月租金为300元/平方米,空置率为10%,管理费为1800万/年房产税、税金及附加为租金收入的18%,保险费为700万/年,钢筋混凝土结构,土地使用年限为40年,从2016年1月开始计算,土地使用权到期时,房地产残值为700万元。资本化率为12%。试评估该房地产2021年1月1日价格。(小数点后保留两位)计算年总收益