借：应交税费--预交增值税贷：银行存款，没有钱，不写分录的

您好，以拆迁还建的房产，作为房地产开发方，在销售不动产计税营业额的确定上，应当区分三种不同情况： 　　第一种情况：原地还建。被拆迁方还建房产所占的土地使用权仍为被拆迁方原有土地使用权一部分的。如：某开发商与被拆迁方协议：所开发的商品房的一楼门面房全部归被拆迁方所有，二楼以上为开发商所有。那么一楼门面房就应视同开发商销售给拆迁方的不动产，在核定销售不动产计税营业额时，不应当按一楼门面房的公允价值(即市场价格)作为计税营业额，因为公允价值中是包括一楼门面房土地使用权的价值在内，而作为开发方与被拆迁方之间并不存在：被拆迁方先将土地使用权转让给开发商，然后开发商再将土地使用权转让给被拆迁方的这一过程，对被拆迁户还建的这一部分房产所拥有的土地使用权并没有发生转移，其土地使用权仍为被拆迁户所有；也不应当按所还建的建筑物的公允许价值确定，因为其销售取得的经济利益并非是其建筑物。房地产开发方取得的经济利益为被拆迁方的房产，所以，应当按被拆迁方房产的公允许价值确定其增值税的计税营业额。 　　第二种情况：易地还建。被拆迁方所还建的房产所拥有的土地使用权与被拆迁方原拥有的土地使用权之间不存在任何联系的。如开发商与被拆迁方协议：按原住房面积1：1.15的比例还建。房屋被全面拆除并重新规划新建。那么被拆迁户还建的房产所拥有的土地使用权与其原有房产所拥有权不存在任何的联系，作为开发商为取得被拆迁土地使用权所付出的代价不仅仅就是建筑房屋的成本，还包括另行转让的土地使用权的价值，也就是说开发方与被拆迁方还存在着以土地使用权换取土地使用权的行为。所以，对此还建的房产应当按公允价值(公允价值中就包含有土地使用权的价值在内)作为开发方销售不动产的计税营业额。 　　第三种情况：按质作价互找差价。如果除还建的房产之外，另有货币、货物或其他经济利益交易的，则计算计税营业额时：对开发方另外收取房屋补价的，应当一并作为计税营业额；对开发方支付给被拆迁方房产补价的，应当从其计税营业额中扣除。 　　2.企业所得税 　　根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税总是问题的通知》(国税发[2006)31号)规定，房地产开发企业将开发产品用于抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，按销售与购买两笔业务处理。在确认企业所得税应税收入，根据企业所得税规定，非货币性交易应当按公允价值即市场价格进行确定。对房地产开发企业换入的拆迁户的非货币性资产(房屋、土地使用权)，如能提供真实合法凭证(合同、发票等)，可以按照配比原则，分配计入各成本对象中按规定扣除。房地产开发企业的拆迁还建房产企业所得税纳税义务发生时间，为房地产开发企事业的回迁房屋竣工验收合格可交付使用的当月。 　　3.印花税 　　采用以货换货方式进行商品交易签订的合同，拆迁还建交易中，虽然房地产开发方与被拆迁方只签订了一次合同，但实质上是发生了两次产权交易：对被拆迁方将原有房产转让给开发方，发生了产权转移行为，应当按产权转移书据的万分之五征收印花税；同时，开发方产针所开发的房产销售给被拆迁方，虽然并未办理产权手续，但房屋的所有权应当是属房地产开发商所有。根据《财政部国家税务总局关于印花税若干政策的通知》(财税[2006)162号)第四条规定：“对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。”印花税的计税依据同营业税的计税依据。 　　4.契税 　　根据契税条例及其《细则》的有关规定：承受土地使用权、房屋权属的行为应当缴纳契税。但在契税的计税依据上，土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。所谓土地使用权交换，是指土地使用者之间相互交换土地使用权的行为；房屋交换，是指房屋所有者之间相互交换房屋的行为。对土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款；对交换价格相等的，免征契税；对土地使用权与房屋所有权之间相互交换的，交换价格不相等的，同样是由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款；对交换价格相等的，同样是由征契税。由此，对拆迁还建房产，如果开发方除还建的房产外，另外向被拆迁户支付了货币、实物、无形资产或者其他经济利益的，开发方应当就另外支付的部分按规定的税率缴纳契税；如果开发方与被拆迁户纯粹是以房换房(或以地换房)，双方互不找差价的，则不缴纳契税；如果开发方只是给予被拆迁户补尝费，即不存在还建房产的，则开发方应当按所支付给被拆迁户的全部价款和价外费用为计税依据，依照规定的适用税率缴纳契税。 　　5.土地增值税 　　根据土地增值税政策规定，以房换地，应视同销售征收土地增值税。房屋销售收入按公允价值计算。土地增值税以转让房地产的增值额为税基，采用四级超率累进税率计算应纳税额。计算的基本原理和方法是，首先以出售房地产的总收入减除扣除项目金额，求得增值额；再以增值额同扣除项目相比，其比值为土地增值率；然后根据土地增值率的高低确定适用税率，用增值额和适用税率相乘，求得应纳税额。土地增值税的税率为：增值额与扣除项目金额的比率不超过50%的部分，适用税率为30%；超过50%-100%的部分，适用税率为40%；超过100%-200%的部分，适用税率为50%；超过200%的部分，适用税率为60%。

有问题可以随时咨询，并且可以学习一下会计学堂的房地产会计课程。

同学你好！契税的话  是企业购入土地使用权时交的 而土地增值税    是房企出售房屋时   计算缴纳的

你好，参考一下以前的例题， 1、土地增值税的应税收入 《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税[2016]43号):土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。 《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号):一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题: 营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。 2、预交土地增值税的计算 根据上述政策，房地产开发企业在收到预收款时: 1、一般计税方法下: 预交土地增值税=预收款/(1%2B11%)*土地增值税预征率 2、简易计税方法下: 预交土地增值税=预收款/(1%2B5%)*土地增值税预征率 为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号):为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据: 土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款 如:某房地产开发企业开发A项目(开工日期在2016年5月1日后)，2017年7月销售普通住宅预收房款1110万元，根据当地的规定，土地增值税预征率2%。则: 1、正常情况下，土地增值税预征税款计算: 土地增值税预征的计征依据=不含增值税收入=1110/(1%2B11%)=1000万元 预交土地增值税税款=不含增值税收入*土地增值税预征率=1000*2%=20万元。 2、为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算: 应预交的增值税税款=1110/(1%2B11%)*3%==30万元 土地增值税预征的计征依据=1110-30=1080万元 预交土地增值税税款=1080*2%=21.6万元。 从上述结果来看，虽然计算简化了些，但预交的税款比正常计算的方法下要大。国家税务总局公告2016年第70号规定“为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算”，“可按照”上述方法进行计算，但在个别省市，强制纳税人按照上述规定计算缴纳我认为有些欠妥。 3、预交土地增值税的会计处理 沿用上例，该企业预交土地增值税20万元，则会计处理如下: 借:应交税费-应交土地增值税20 贷:银行存款20 待开发项目达到完工条件，相应的收入及成本结转损益时，将土地增值税转入税金及附加科目: 借:税金及附加20 贷:应交税费-应交土地增值税20 但有的企业在预交土地增值税的同时就将其转入“税金及附加”，不符合权责发生制的要求和收入成本的配比原则。

你好，如果有增值是需要交纳土地增值税的

你好，税负达到将近3个点就可以了呢

一般纳税人的话，适用的税率为9%

一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的建设规模为依据进行划分.如期间费用涉及进项税额无法划分也按照本办法进行税务处理. 不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×(简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模) 其中房地产项目总建设规模应按照营改增后选择适用简易计税、免税房地产项目剩余建设规模与按照一般计税方法项目剩余建设规模之和计算.剩余建设规模是指尚未交付(或转为固定资产)的开发产品建设规模.

根据相关规定：房地产企业建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房应视同销售处理，即上述“拆一还一”行为，在按市场价格确认收入的同时，还应将此收入确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。

您好，这两大模块税率不同，需要分开核算，您可以设置科目的时候设置为主营业务收入-房地产，主营业务收入-物业，主营业务成本-房地产，主营业务成本-物业。