淑女老师：回复上善若水任方圆你好，你这属于老项目，按照简易征收的办法，5%缴纳增值税

上善若水任方圆：回复淑女老师 房地产企业商品房销售合同如何缴纳印花税？

淑女老师：回复上善若水任方圆按照销售合同的万分之五的比率

上善若水任方圆：回复淑女老师 财税[2006]162号文件不是说房地产企业按照产权转移书据的万分之五计算缴纳印花税同时对房地产开发企业的建筑安装工程承包合同按销售商品房合同部分的收入的百分之四十按万分之三缴纳印花税，在实务中还需要计算缴纳那个百分之四十的部分吗？

淑女老师：回复上善若水任方圆你好，需要，税局稽查时会查各个税种。

yi平：回复立峰老师 老师，上面两种情况，转出房地产所涉及的税金 在计算土地增值税时 可以扣除吗？

立峰老师：回复yi平同学，本身转让收入是不含税的。另外产生的附加税费可以扣除。

yi平：回复立峰老师 那印花税 可以扣除吗？

立峰老师：回复yi平可以扣除，同学，允许扣除

小陈老师。：回复?Lin土地价款抵减增值税政策: 1.《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号） 第二条 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用本办法。 自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。 第三条 房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。 第四条 房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下： 销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%） 第五条 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算： 当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款 当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。 房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。 支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。 第六条 在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。 第七条 一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。 第八条 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。 房地产老项目，是指： （一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目； （二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。 第九条 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。 第十三条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。 不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模） 2.《财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）

?Lin：回复小陈老师。 老师好，单方成本结转是什么意思？

小陈老师。：回复?Lin你好 房地产结转成本一般是房产达到交房条件并成功交付，一套房产的主营业务成本就是该房产的单方成本乘以建面。单方成本是一个平方的成本，包含土地成本，前期工程费，建安工程费，税金等。

?Lin：回复小陈老师。 就是把土地成本，前期工程费，建安工程费的金额加在一起除于销售的面积吗？

小陈老师。：回复?Lin你好 是这样理解的。

?Lin：回复小陈老师。 那土地价款抵减呢？有没有简单点的理解

?Lin：回复小陈老师。 第四条，销售自行开发的房地产项目，土地价款抵减是依靠哪个数据？

小陈老师。：回复?Lin第一步 先确定允许扣除的土地价款 第二步确定销项额 第三步 确定销项税额 由于允许土地价款从销项额聪扣除，从而抵减了销项税额

小陈老师。：回复?Lin你好 允许扣除的土地价款和销项额的计算公式 上述抵减政策中有的

?Lin：回复小陈老师。 这些是根据哪些数据来确定的？

?Lin：回复小陈老师。 那些太复杂了，怕理解错了

?Lin：回复小陈老师。 全部价款是不含税的吗？还有价外费用是指哪些？

小陈老师。：回复?Lin数据得根据项目实际情况来得出，比如知道你们项目支付的土地价款，房地产项目销售建面，可供销售建面这样数据带入公式就可计算允许扣除的土地价款

?Lin：回复小陈老师。 当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款，这个公式里的当期销售面积是本月开票的销售面积吗？可供销售建筑面积是指楼盘的所有预售面积吗？还有支付的土地价款又是在哪个科目里

小陈老师。：回复?Lin土地价款在开发成本下的二级科目土地成本

小陈老师。：回复?Lin你好 当期是纳税申报所属期

小陈老师。：回复?Lin你好 是的 可供销售面积是取得预售许可的面积

小鱼儿：回复玲老师 有其他的限制条件吗

小鱼儿：回复玲老师 比如说是不是出差地要跟项目地不的同一个地方

玲老师：回复小鱼儿比如招待费等都不能比如招待费等都不能抵扣。

暖暖老师：回复千里马体验账号土地增值税是按照增值额计算的

暖暖老师：回复千里马体验账号购买价款在计算土地增值税时是可以抵扣的

赠我玫瑰：回复吴月柳 老师，我是刚毕业的，没有经验，有些东西不懂，您说的汇算清缴调整怎么处理？

吴月柳：回复赠我玫瑰这个只需要在报表上调整，不需要调账。你有时间可以听下王敏老师讲的汇算清缴课程，今年五月讲过。

赠我玫瑰：回复吴月柳 老师，我现在所在的单位是建筑、房地产、物业的一家公司，我刚来上班一天，我又是刚毕业的，什么经验也没有，您给我建议下我现在应该怎么做，从哪里入手，才能把工作拿下

吴月柳：回复赠我玫瑰没有老会计带你吗？你刚毕业没人带不好办，或者你可以看下以前会计的账务怎么处理的，你可以根据他们的做，等有经验了发现错的再更正就可以了。

赠我玫瑰：回复吴月柳 没有人带我，老师，其实我不怕做凭证，这个不会我可以请教别人，我是担心别的不会做，比如填报表，或者领导给我安排和财务有关的工作

吴月柳：回复赠我玫瑰新手不懂的只能咨询别人了，老板安排你的工作你也可以来咨询的。报表这个也不难的，你要对自己信心，总得有个过程，急不来的。

遥知不是雪：回复宋生老师 是要先让建筑商开来劳务发票么?

宋生老师：回复遥知不是雪您好！暂时都还不需要特地做什么。等待细则出台再想应对措施吧。

遥知不是雪：回复宋生老师 老师，材料款都是我们代垫的包括一些零时的劳务费和水电费等？

遥知不是雪：回复宋生老师 偶，老板让我打听提前如何做对我们有利，我也是不知道呀

宋生老师：回复遥知不是雪您好！是啊。我们很难拿到进项发票来抵扣的。所以以后税收负担增加的概率大。希望他不要把税率定的太高了

遥知不是雪：回复宋生老师 老师，是不是还要到国税重新定是一般纳税人还是小规模纳税人

宋生老师：回复遥知不是雪您好！是需要重新去认定。