同学你好，对外出租是按投资性房地产核算；

借；开发成本——某某项目 贷；银行存款 你需要确定一个标准在不同项目之间分配的

第一讲 房地产开发企业会计的特点 　　一、房地产开发企业经营活动的主要业务房地产是房产与地产的总称。房地产开发可将土地和房屋合在一起开发，也可将土地和房屋分开开发。房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企业，它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。进行的主要业务有： 1．土地的开发与经营。企业将有偿获得的土地开发完成后，既可有偿转让给其他单位使用，也可自行组织建造房屋和其他设施，然后作为商品作价出售，还可以开展土地出租业务。 2．房屋的开发与经营。房屋的开发指房屋的建造。房屋的经营指房屋的销售与出租。企业可以在开发完成的土地上继续开发房屋，开发完成后，可作为商品作价出售或出租。企业开发的房屋，按用途可分为商品房、出租房、周转房、安置房和代建房等。 3．城市基础设施和公共配套设施的开发。 4．代建工程的开发。代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托，代为开发的工程。 　　二、房地产开发企业的经营特点房地产开发企业的生产经营与施工企业不同。其经营特点主要有以下几点： 1．开发经营的计划性。企业征用的土地、建设的房屋、基础设施以及其他设施都应严格控制在国家计划范围之内，按照规划、征地、设计、施工、配套、管理“六统一”原则和企业的建设计划、销售计划进行开发经营。 2．开发产品的商品性。房地产开发企业的产品全部都作为商品进入市场，按照供需双方合同协议规定的价格或市场

因《企业会计制度》尚无专门的房地产开发企业会计核算办法，实务中账务处理多参考的是《房地产开发企业会计制度》。对于房地产开发企业来说，其开发项目属于存货，其预付款用到的科目有预付账款和开发成本两个科目。 　　预付账款科目核算企业按照工程合同规定预付给承包单位的工程款和备料款，以及按照购货合同规定预付给供应单位的购货款。 　　开发成本科目核算企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费和开发间接费用等。

你好选择企业会计准则就好

你好，选项C是的说法是对的。取得土地使用权自用，是作为无形资产核算。

看你们想用什么会计制度 会计核算方法 你可以看下房地产企业的课程

你好同学，没有这个科目的，一般是放在，固定资产（成本法下）和其它流动资产（市价法下）处理的

您好，这两大模块税率不同，需要分开核算，您可以设置科目的时候设置为主营业务收入-房地产，主营业务收入-物业，主营业务成本-房地产，主营业务成本-物业。

哪三项费用呢？具体

取得预售证后发生的三项费用，正常记入管理费用，销售费用，财务费用核算。

房地产开发企业广告费、业务宣传费和业务招待费财税处理 一、开始经营日期的确定 对于企业开始生产经营日期的确定，会计制度上并未予以明确的规定，税收上对其的规定也比较少，相关的规定有： 《国家税务总局关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知》（国税发【1995】153号）第二条：专业从事房地产开发经营的外商投资企业，应以其首次取得房地产开发经营项目之日，确定为税法实施细则第七十四条规定的实际开始生产、经营之日。如其首次取得房地产开发经营项目的日期是在营业执照签发日之前，则应以其营业执照签发之日确定为税法实施细则第七十四条规定的实际开始生产、经营之日。 《国家税务总局关于印发<税收减免管理办法（试行）>的通知》（国税发【2005】129号）附件第十五条第二款：规定新办企业减免税执行起始时间的生产经营之日是指纳税人取得第一笔收入之日。 二、财务处理 （一）筹建期间 1、开办费内容 对于开办费的内容，会计和税收上的规定不多。对于其内容不再讨论，可参见：http://bbs.esnai.com/frame.php?frameon=yes&referer=http://bbs.esnai.com/thread-3239477-1-1.html 2、开办费的财务处理 《房地产开发企业会计制度》要求企业筹办期间发生的费用计入‘递延资产’科目进行核算，并且在企业开始经营以后的一定年限内分期平均摊销。 《企业会计制度》规定，除购建固定资产以外，所有筹建期间发生的费用，先在长期待摊费用中归集，待企业开始生产经营当月一次计入开始生产经营当月的损益。 《企业会计准则应用指南》将企业发生的开办费在发生当期计入当期损益。 （二）经营期间 对于房地产开发企业的经营期间发生的广告费、业务宣传费和业务招待费在发生当期计入当期损益进行核算。如： 借：管理费用——业务招待费 贷：银行存款 借：营业费用——广告费 贷：银行存款 二、税务处理 （一）开办费的税务处理 房地产开发企业在筹建期发生的广告费和业务宣传费的税务处理根据时间不同有如下的处理： 1、2008年1月1日之前 （1）税务规定 《所得税暂行条例实施细则》第三十四条：企业在筹建期发生的开办费，应当从开始生产、经营月份的次月起，在不短于5年的期限内分期扣除。 所以对于企业在筹建期发生的相关开办费不得在发生时扣除，而应当结转以后年度分期在所得税前扣除。 （2）财税差异 对于执行不同会计制度或者会计准则的企业，在这一期间发生的开办费均会存在纳税调整事项。 2、2008年1月1日后 （1）税务规定 国税函【2009】98号第九条：新税法中开（筹）办费未明确列作长期待摊费用，企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关长期待摊费用的处理规定处理，但一经选定，不得改变。企业在新税法实施以前年度的未摊销完的开办费，也可根据上述规定处理。 所以在2008年1月1日后，房地产开发企业发生的开办费可以选择不同的税务处理方法，既可以一次性扣除也可以选择分期摊销扣除。 （2）财税差异 由于开办费税务处理企业面临选择，所以对于执行不同会计制度或者会计准则的房地产开发企业其开办费仍可能会出现纳税调整的事项。 （二）预售期间的税务处理 1、2008年1月1日之前 （1）税务规定 国税发【2006】31号：开发企业取得预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三相费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。 所以由于旧31号文将企业取得预售阶段的收入作为预售收入处理，并非企业税收上的收入，所以其也就不应当作为企业计算三费的基数，但规定对于预售期间发生的三费可以向以后不超过3个纳税年度结转待销售收入实现时作为当期的三费予以扣除。 （2）财税差异 对于企业在预售期间发生的三费，根据会计制度和会计准则的规定，在发生当期计入当期损益，但根据税收规定不得在税前扣除。因此会产生纳税调增的事项，但同时由于税收规定可以向以后结转扣除，所以在销售收入实现时存在纳税调减事项。 所以对于此时企业发生的业务招待费也属于暂时性差异，在发生时若满足递延所得税资产确认条件的应当予以确认。 2、2008年1月1日之后 （1）税收规定 国税发【2009】31号第六条：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。 所以新旧31号文之间的变化是对于取得预售期间收入定性不同，旧的31号文将企业在预售期间取得的收入作为预售收入，并非税法上实现的收入，所以此时税法和会计对于收入实现确认时间的规定是一致的，根据的原则均为权责发生制；而新的31号文将企业取得的预售期间的收入作为企业的收入予以确认，即作为企业的销售（营业）收入，这一条应当是基于《实施条例》第九条权责发生制的例外性规定。 由于对取得预售价款定性的不同，因而导致其税务处理也相应的发生变化，其取得的预售阶段的收入可以作为企业的广告费和业务宣传费、业务招待费的扣除基数。 （2）财税差异 由于预售期间的收入在新所得税法下作为收入的实现，因此企业在此期间发生的三费也可以根据税收规定扣除，对于其中的业务招待费由于在当期扣除而不得结转扣除，因此其不再属于暂时性差异，企业不得因此而确认递延所得税资产。 （三）销售完成期间的税务处理 对于房地产开发企业在销售实现时其三费的处理同一般企业相类似。但此时需要注意的是三费扣除基数的问题。由于企业预售期间收入结转确认为销售收入时，该项预售期间收入已经在预售期间作为收入确认并作为计算三费的扣除基数，因此在销售完成阶段计算三费扣除限额时的销售（营业）收入不得再包含该项收入。否则将会造成扣除基数重复计算问题。 （四）其他问题 对于2008年1月1日之前新设立的房地产开发企业发生的三费根据旧31号文规定可以向以后纳税年度结转扣除，而在2008年1月1日后发生的三费可以按照规定计算扣除，那么如果企业在2008年1月1日前成立且处于预售期，其发生的三费按照当时的政策结转3个年度扣除，若至2008年1月1日仍处于预售期，对于其2008年1月1日前累计的业务招待费如何在新税法进行处理： 1、依照实体从旧的原则，仍可以继续结转3个纳税年度，同时根据新31号文的规定用当年预售期间的收入作为计算基数扣除。 2、依照新税法的规定，在2008年度和当期发生的招待费一并作为当期的业务招待费按照《实施条例》第四十三条规定扣除。 3、根据权责发生制原则，不得在2008年度及以后年度扣除。