房地产企业会计核算特点

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风老师

职称：注册会计师,中级会计师,CISA

4.99

解题: 0.29w

二、一般纳税人可以选择适用简易计税方法，按照3%征收率计算应纳税额的有：(28项) 　　1、非学历教育服务(68号文) 　　2、公共交通运输服务。包括轮客渡、公交客运、地铁、城市轻轨、出租车、长途客运、班车。(36号文附件2) 　　3、经认定的动漫企业为开发动漫产品提供的服务，以及在境内转让动漫版权。(36号文附件2) 　　4、电影放映服务、仓储服务、装卸搬运服务、收派服务和文化体育服务。(36号文附件2) 　　5、以纳入营改增试点之日前取得的有形动产为标的物提供的经营租赁服务。(36号文附件2) 　　6、纳入营改增试点之日前签订的尚未执行完毕的有形动产租赁合同。(36号文附件2) 　　7、以清包工方式提供的建筑服务。(36号文附件2) 　　8、为甲供工程提供的建筑服务。(36号文附件2) 　　9、为建筑工程老项目提供的建筑服务。(36号文附件2，17号公告) 　　10、公路经营企业收取试点前开工的高速公路的车辆通行费。(36号文附件2) 　　11、中国农业发展银行总行及其各分支机构提供涉农贷款取得的利息收入。(39号文) 　　12、农村信用社、村镇银行、农村资金互助社、由银行业机构全资发起设立的贷款公司、法人机构在县(县级市、区、旗)及县以下地区的农村合作银行和农村商业银行提供金融服务收入。(46号文) 　　13、对中国农业银行纳入“三农金融事业部”改革试点的各省、自治区、直辖市、计划单列市分行下辖的县域支行和**生产建设兵团分行下辖的县域支行(也称县事业部)，提供农户贷款、农村企业和农村各类组织贷款(具体贷款业务清单见附件)取得的利息收入。(46号文) 　　14、寄售商店代销寄售物品(包括居民个人寄售的物品在内)。(财税[2009]9号，财税[2014]57号) 　　15、单采血浆站销售非临床用人体血液。(国税函〔2009〕456号，总局公告2014年第36号) 　　16、典当业销售死当物品。(财税[2009]9号，财税[2014]57号) 　　17、销售自产的县级及县级以下小型水力发电单位生产的电力。(财税[2009]9号,财税[2014]57号) 　　18、销售自产的建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料。(财税[2009]9号,财税[2014]57号) 　　19、销售自产的以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰(不含粘土实心砖、瓦)。(财税[2009]9号,财税[2014]57号) 　　20、销售自产的用微生物、微生物代谢产物、动物毒素、人或动物的血液或组织制成的生物制品。(财税[2009]9号,财税[2014]57号) 　　21、销售自产的自来水。(财税[2009]9号,财税[2014]57号) 　　22、销售自产的商品混凝土(仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土)。(财税[2009]9号,财税[2014]57号) 　　23、一般纳税人提供的城市电影放映服务。(财教〔2014〕56号) 　　24、光伏发电项目发电户销售电力产品。(总局公告2014年第32号) 　　25、自2015年9月1日起至2016年6月30日，对增值税一般纳税人销售的库存化肥。(财税〔2015〕97号) 　　26、药品经营企业销售生物制品。(总局公告[2012]20号) 　　27、销售自己使用过的固定资产，适用简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税政策的，可以放弃减税，按照简易办法依照3%征收率缴纳增值税，并可以开具增值税专用发票。(公告2015年第90号) 　　28、兽用药品经营企业销售兽用生物制品。(8号公告) 三、一般纳税人可以选择适用简易计税方法，按照4%征收率减半征收增值税，自2014年7月1日依3%征收率减按2%征收：(6条) 　　1、销售自己使用过的属于条例第十条规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产。(财税[2009]9号,财税[2014]57号) 　　2、2008年12月31日以前未纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的2008年12月31日以前购进或者自制的固定资产。(财税[2008]170号，财税[2014]57号) 　　3、2008年12月31日以前已纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的在本地区扩大增值税抵扣范围试点以前购进或者自制的固定资产。(财税[2008]170号，财税[2014]57号) 　　4、纳税人销售旧货。(财税[2009]9号，财税[2014]57号) 　　5、一般纳税人销售自己使用过的、纳入营改增试点之日前取得的固定资产，按照现行旧货相关增值税政策执行。使用过的固定资产，是指纳税人符合《试点实施办法》第二十八条规定并根据财务会计制度已经计提折旧的固定资产。(36号文附件2) 　　6、纳税人购进或者自制固定资产时为小规模纳税人，认定为一般纳税人后销售该固定资产(总局公告[2012]1号，总局公告2014年第36号)

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荆晶：回复风老师那2%的有哪些

2023-06-26 17:21:05

风老师：回复荆晶三、一般纳税人可以选择适用简易计税方法，按照4%征收率减半征收增值税，自2014年7月1日依3%征收率减按2%征收：(6条) 　　1、销售自己使用过的属于条例第十条规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产。(财税[2009]9号,财税[2014]57号) 　　2、2008年12月31日以前未纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的2008年12月31日以前购进或者自制的固定资产。(财税[2008]170号，财税[2014]57号) 　　3、2008年12月31日以前已纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的在本地区扩大增值税抵扣范围试点以前购进或者自制的固定资产。(财税[2008]170号，财税[2014]57号) 　　4、纳税人销售旧货。(财税[2009]9号，财税[2014]57号) 　　5、一般纳税人销售自己使用过的、纳入营改增试点之日前取得的固定资产，按照现行旧货相关增值税政策执行。使用过的固定资产，是指纳税人符合《试点实施办法》第二十八条规定并根据财务会计制度已经计提折旧的固定资产。(36号文附件2) 　　6、纳税人购进或者自制固定资产时为小规模纳税人，认定为一般纳税人后销售该固定资产(总局公告[2012]1号，总局公告2014年第36号)

2023-06-26 17:49:55

荆晶：回复风老师老师，六条里面的这个第二条和第三条有什么区别。

2023-06-26 18:09:26

风老师：回复荆晶2是非试点地区，3是试点地区，两边执行营改增时间不同

2023-06-26 18:29:35

老王老师

职称：,中级会计师

4.98

解题: 0.61w

您好，以拆迁还建的房产，作为房地产开发方，在销售不动产计税营业额的确定上，应当区分三种不同情况：　　第一种情况：原地还建。被拆迁方还建房产所占的土地使用权仍为被拆迁方原有土地使用权一部分的。如：某开发商与被拆迁方协议：所开发的商品房的一楼门面房全部归被拆迁方所有，二楼以上为开发商所有。那么一楼门面房就应视同开发商销售给拆迁方的不动产，在核定销售不动产计税营业额时，不应当按一楼门面房的公允价值(即市场价格)作为计税营业额，因为公允价值中是包括一楼门面房土地使用权的价值在内，而作为开发方与被拆迁方之间并不存在：被拆迁方先将土地使用权转让给开发商，然后开发商再将土地使用权转让给被拆迁方的这一过程，对被拆迁户还建的这一部分房产所拥有的土地使用权并没有发生转移，其土地使用权仍为被拆迁户所有；也不应当按所还建的建筑物的公允许价值确定，因为其销售取得的经济利益并非是其建筑物。房地产开发方取得的经济利益为被拆迁方的房产，所以，应当按被拆迁方房产的公允许价值确定其增值税的计税营业额。　　第二种情况：易地还建。被拆迁方所还建的房产所拥有的土地使用权与被拆迁方原拥有的土地使用权之间不存在任何联系的。如开发商与被拆迁方协议：按原住房面积1：1.15的比例还建。房屋被全面拆除并重新规划新建。那么被拆迁户还建的房产所拥有的土地使用权与其原有房产所拥有权不存在任何的联系，作为开发商为取得被拆迁土地使用权所付出的代价不仅仅就是建筑房屋的成本，还包括另行转让的土地使用权的价值，也就是说开发方与被拆迁方还存在着以土地使用权换取土地使用权的行为。所以，对此还建的房产应当按公允价值(公允价值中就包含有土地使用权的价值在内)作为开发方销售不动产的计税营业额。　　第三种情况：按质作价互找差价。如果除还建的房产之外，另有货币、货物或其他经济利益交易的，则计算计税营业额时：对开发方另外收取房屋补价的，应当一并作为计税营业额；对开发方支付给被拆迁方房产补价的，应当从其计税营业额中扣除。　　2.企业所得税　　根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税总是问题的通知》(国税发[2006)31号)规定，房地产开发企业将开发产品用于抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，按销售与购买两笔业务处理。在确认企业所得税应税收入，根据企业所得税规定，非货币性交易应当按公允价值即市场价格进行确定。对房地产开发企业换入的拆迁户的非货币性资产(房屋、土地使用权)，如能提供真实合法凭证(合同、发票等)，可以按照配比原则，分配计入各成本对象中按规定扣除。房地产开发企业的拆迁还建房产企业所得税纳税义务发生时间，为房地产开发企事业的回迁房屋竣工验收合格可交付使用的当月。　　3.印花税　　采用以货换货方式进行商品交易签订的合同，拆迁还建交易中，虽然房地产开发方与被拆迁方只签订了一次合同，但实质上是发生了两次产权交易：对被拆迁方将原有房产转让给开发方，发生了产权转移行为，应当按产权转移书据的万分之五征收印花税；同时，开发方产针所开发的房产销售给被拆迁方，虽然并未办理产权手续，但房屋的所有权应当是属房地产开发商所有。根据《财政部国家税务总局关于印花税若干政策的通知》(财税[2006)162号)第四条规定：“对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。”印花税的计税依据同营业税的计税依据。　　4.契税　　根据契税条例及其《细则》的有关规定：承受土地使用权、房屋权属的行为应当缴纳契税。但在契税的计税依据上，土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。所谓土地使用权交换，是指土地使用者之间相互交换土地使用权的行为；房屋交换，是指房屋所有者之间相互交换房屋的行为。对土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款；对交换价格相等的，免征契税；对土地使用权与房屋所有权之间相互交换的，交换价格不相等的，同样是由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款；对交换价格相等的，同样是由征契税。由此，对拆迁还建房产，如果开发方除还建的房产外，另外向被拆迁户支付了货币、实物、无形资产或者其他经济利益的，开发方应当就另外支付的部分按规定的税率缴纳契税；如果开发方与被拆迁户纯粹是以房换房(或以地换房)，双方互不找差价的，则不缴纳契税；如果开发方只是给予被拆迁户补尝费，即不存在还建房产的，则开发方应当按所支付给被拆迁户的全部价款和价外费用为计税依据，依照规定的适用税率缴纳契税。　　5.土地增值税　　根据土地增值税政策规定，以房换地，应视同销售征收土地增值税。房屋销售收入按公允价值计算。土地增值税以转让房地产的增值额为税基，采用四级超率累进税率计算应纳税额。计算的基本原理和方法是，首先以出售房地产的总收入减除扣除项目金额，求得增值额；再以增值额同扣除项目相比，其比值为土地增值率；然后根据土地增值率的高低确定适用税率，用增值额和适用税率相乘，求得应纳税额。土地增值税的税率为：增值额与扣除项目金额的比率不超过50%的部分，适用税率为30%；超过50%-100%的部分，适用税率为40%；超过100%-200%的部分，适用税率为50%；超过200%的部分，适用税率为60%。

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QQ老师

职称：中级会计师

4.98

解题: 9.02w

增值税预缴税款的4种情形以及预缴税款的计算来源：税屋整理作者：税屋整理人气：35459 发布时间：2017-08-29 摘要：增值税的计税方法，包括一般计税和简易计税方法，税率用于一般计税方法，征收率用于简易计税方法。此外还有预征率，它是为了解决税款在时间或空间上分配不平衡的问题。全面推开营改增后，增值税预缴税款涉猎的范围越来越广，加之一部分业务由地税机关委托代... 税屋搜税百度 www.shui5.cn 增值税的计税方法，包括一般计税和简易计税方法，税率用于一般计税方法，征收率用于简易计税方法。此外还有预征率，它是为了解决税款在时间或空间上分配不平衡的问题。全面推开营改增后，增值税预缴税款涉猎的范围越来越广，加之一部分业务由地税机关委托代征，让很多财务人员措手不及。下面就为大家梳理下需要进行增值税预缴以及预缴税款的几种类型：一、房地产开企业取得预收款需要预缴税款 [政策依据]：财税[2016]36号附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第八款：9.房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。按照计税方法的选择，对取得预收款按照如下公式计算：预缴税款=预收款/(1+税率/征收率)*3% [政策依据]：税总〔2016〕18号公告第十一条应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3% 适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。第二十条应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷(1+5%)×3% 二、建安业取得的预收款及异地(非同一行政区划)提供建筑服务取得收入时需要预缴税款 [政策依据]：财税〔2017〕58号　第三条：纳税人提供建筑服务取得预收款，应在收到预收款时，以取得的预收款扣除支付的分包款后的余额，按照本条第三款规定的预征率预缴增值税。《国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告》(国家税务总局公告2017年第11号)第三条：纳税人在同一地级行政区范围内跨县(市、区)提供建筑服务，不适用《纳税人跨县(市、区)提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第17号印发)。 ——税总〔2016〕17号公告第四条纳税人跨县(市、区)提供建筑服务，按照以下规定预缴税款： (一)一般纳税人跨县(市、区)提供建筑服务，适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2%的预征率计算应预缴税款。 (二)一般纳税人跨县(市、区)提供建筑服务，选择适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照3%的征收率计算应预缴税款。 (三)小规模纳税人跨县(市、区)提供建筑服务，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照3%的征收率计算应预缴税款。对于取得的预收款和异地(非同一行政区划)提供建筑服务取得收入，按计税方法不同区分为：适用一般计税方法计税的：应预缴税款=(全部价款和价外费用-支付的分包款) ÷(1+11%)×2% 适用简易计税方法计税的：应预缴税款=(全部价款和价外费用-支付的分包款) ÷(1+3%)×3% [政策依据]：税总〔2016〕17号公告第五条纳税人跨县(市、区)提供建筑服务，按照以下公式计算应预缴税款： (一)适用一般计税方法计税的，应预缴税款=(全部价款和价外费用-支付的分包款) ÷(1+11%)×2% (二)适用简易计税方法计税的，应预缴税款=(全部价款和价外费用-支付的分包款) ÷(1+3%)×3% 纳税人取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为负数的，可结转下次预缴税款时继续扣除。纳税人应按照工程项目分别计算应预缴税款，分别预缴。财税〔2017〕58号第三条纳税人提供建筑服务取得预收款，应在收到预收款时，以取得的预收款扣除支付的分包款后的余额，按照本条第三款规定的预征率预缴增值税。按照现行规定应在建筑服务发生地预缴增值税的项目，纳税人收到预收款时在建筑服务发生地预缴增值税。按照现行规定无需在建筑服务发生地预缴增值税的项目，纳税人收到预收款时在机构所在地预缴增值税。适用一般计税方法计税的项目预征率为2%，适用简易计税方法计税的项目预征率为3%。三、对于异地不动产(土地使用权)出租业务需要预缴税款； [政策依据]： ——财税[2016]36号附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》：(九)不动产经营租赁服务。 1.一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县(市)的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 3.一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县(市)的不动产，应按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 4.小规模纳税人出租其取得的不动产(不含个人出租住房)，应按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租与机构所在地不在同一县(市)的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 ——财税〔2016〕68号：二、不动产经营租赁服务 1.房地产开发企业中的一般纳税人，出租自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租自行开发的房地产老项目与其机构所在地不在同一县(市)的，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。房地产开发企业中的一般纳税人，出租其2016年5月1日后自行开发的与机构所在地不在同一县(市)的房地产项目，应按照3%预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 2.房地产开发企业中的小规模纳税人，出租自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租自行开发的房地产项目与其机构所在地不在同一县(市)的，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 ——财税〔2016〕47号件第三条： (二)纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。预缴税款的计算： Ø 单位(个体出租住房除外)区分计税方法：一般计方法：预缴税款=含税销售额/(1+11%)*3% 简易计税方法：预缴税款=含税销售额/(1+5%)*5% Ø 个体出租住房预缴税款=含税销售额/(1+5%)*1.5% [政策依据]： ——税总〔2016〕17号公告第七条预缴税款的计算 (一)纳税人出租不动产适用一般计税方法计税的，按照以下公式计算应预缴税款：应预缴税款=含税销售额÷(1+11%)×3% (二)纳税人出租不动产适用简易计税方法计税的，除个人出租住房外，按照以下公式计算应预缴税款：应预缴税款=含税销售额÷(1+5%)×5% (三)个体工商户出租住房，按照以下公式计算应预缴税款：应预缴税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5% 四、对于不动产转让业务需要预缴税款 [政策依据]：财税[2016]36号附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》：(十)一般纳税人销售其2016年4月30日前取得的不动产(不含自建)，适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。上述纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。预缴税款的计算：自建：应预缴税款=全部价款和价外费用÷(1+5%)×5% 非自建：应预缴税款=(全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价)÷(1+5%)×5% [政策依据]： ——税总〔2016〕14号公告第六条其他个人以外的纳税人转让其取得的不动产，区分以下情形计算应向不动产所在地主管地税机关预缴的税款： (一)以转让不动产取得的全部价款和价外费用作为预缴税款计算依据的，计算公式为：应预缴税款=全部价款和价外费用÷(1+5%)×5% (二)以转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额作为预缴税款计算依据的，计算公式为：应预缴税款=(全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价)÷(1+5%)×5%

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QQ老师：回复悦耳的世界增值税预缴税款的4种情形以及预缴税款的计算来源：税屋整理作者：税屋整理人气：35459 发布时间：2017-08-29 摘要：增值税的计税方法，包括一般计税和简易计税方法，税率用于一般计税方法，征收率用于简易计税方法。此外还有预征率，它是为了解决税款在时间或空间上分配不平衡的问题。全面推开营改增后，增值税预缴税款涉猎的范围越来越广，加之一部分业务由地税机关委托代... 税屋搜税百度 www.shui5.cn 增值税的计税方法，包括一般计税和简易计税方法，税率用于一般计税方法，征收率用于简易计税方法。此外还有预征率，它是为了解决税款在时间或空间上分配不平衡的问题。全面推开营改增后，增值税预缴税款涉猎的范围越来越广，加之一部分业务由地税机关委托代征，让很多财务人员措手不及。下面就为大家梳理下需要进行增值税预缴以及预缴税款的几种类型：一、房地产开企业取得预收款需要预缴税款 [政策依据]：财税[2016]36号附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第八款：9.房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。按照计税方法的选择，对取得预收款按照如下公式计算：预缴税款=预收款/(1+税率/征收率)*3% [政策依据]：税总〔2016〕18号公告第十一条应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3% 适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。第二十条应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷(1+5%)×3% 二、建安业取得的预收款及异地(非同一行政区划)提供建筑服务取得收入时需要预缴税款 [政策依据]：财税〔2017〕58号　第三条：纳税人提供建筑服务取得预收款，应在收到预收款时，以取得的预收款扣除支付的分包款后的余额，按照本条第三款规定的预征率预缴增值税。《国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告》(国家税务总局公告2017年第11号)第三条：纳税人在同一地级行政区范围内跨县(市、区)提供建筑服务，不适用《纳税人跨县(市、区)提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第17号印发)。 ——税总〔2016〕17号公告第四条纳税人跨县(市、区)提供建筑服务，按照以下规定预缴税款： (一)一般纳税人跨县(市、区)提供建筑服务，适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2%的预征率计算应预缴税款。 (二)一般纳税人跨县(市、区)提供建筑服务，选择适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照3%的征收率计算应预缴税款。 (三)小规模纳税人跨县(市、区)提供建筑服务，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照3%的征收率计算应预缴税款。对于取得的预收款和异地(非同一行政区划)提供建筑服务取得收入，按计税方法不同区分为：适用一般计税方法计税的：应预缴税款=(全部价款和价外费用-支付的分包款) ÷(1+11%)×2% 适用简易计税方法计税的：应预缴税款=(全部价款和价外费用-支付的分包款) ÷(1+3%)×3% [政策依据]：税总〔2016〕17号公告第五条纳税人跨县(市、区)提供建筑服务，按照以下公式计算应预缴税款： (一)适用一般计税方法计税的，应预缴税款=(全部价款和价外费用-支付的分包款) ÷(1+11%)×2% (二)适用简易计税方法计税的，应预缴税款=(全部价款和价外费用-支付的分包款) ÷(1+3%)×3% 纳税人取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为负数的，可结转下次预缴税款时继续扣除。纳税人应按照工程项目分别计算应预缴税款，分别预缴。财税〔2017〕58号第三条纳税人提供建筑服务取得预收款，应在收到预收款时，以取得的预收款扣除支付的分包款后的余额，按照本条第三款规定的预征率预缴增值税。按照现行规定应在建筑服务发生地预缴增值税的项目，纳税人收到预收款时在建筑服务发生地预缴增值税。按照现行规定无需在建筑服务发生地预缴增值税的项目，纳税人收到预收款时在机构所在地预缴增值税。适用一般计税方法计税的项目预征率为2%，适用简易计税方法计税的项目预征率为3%。三、对于异地不动产(土地使用权)出租业务需要预缴税款； [政策依据]： ——财税[2016]36号附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》：(九)不动产经营租赁服务。 1.一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县(市)的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 3.一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县(市)的不动产，应按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 4.小规模纳税人出租其取得的不动产(不含个人出租住房)，应按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租与机构所在地不在同一县(市)的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 ——财税〔2016〕68号：二、不动产经营租赁服务 1.房地产开发企业中的一般纳税人，出租自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租自行开发的房地产老项目与其机构所在地不在同一县(市)的，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。房地产开发企业中的一般纳税人，出租其2016年5月1日后自行开发的与机构所在地不在同一县(市)的房地产项目，应按照3%预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 2.房地产开发企业中的小规模纳税人，出租自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租自行开发的房地产项目与其机构所在地不在同一县(市)的，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 ——财税〔2016〕47号件第三条： (二)纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。预缴税款的计算： Ø 单位(个体出租住房除外)区分计税方法：一般计方法：预缴税款=含税销售额/(1+11%)*3% 简易计税方法：预缴税款=含税销售额/(1+5%)*5% Ø 个体出租住房预缴税款=含税销售额/(1+5%)*1.5% [政策依据]： ——税总〔2016〕17号公告第七条预缴税款的计算 (一)纳税人出租不动产适用一般计税方法计税的，按照以下公式计算应预缴税款：应预缴税款=含税销售额÷(1+11%)×3% (二)纳税人出租不动产适用简易计税方法计税的，除个人出租住房外，按照以下公式计算应预缴税款：应预缴税款=含税销售额÷(1+5%)×5% (三)个体工商户出租住房，按照以下公式计算应预缴税款：应预缴税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5% 四、对于不动产转让业务需要预缴税款 [政策依据]：财税[2016]36号附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》：(十)一般纳税人销售其2016年4月30日前取得的不动产(不含自建)，适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。上述纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。预缴税款的计算：自建：应预缴税款=全部价款和价外费用÷(1+5%)×5% 非自建：应预缴税款=(全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价)÷(1+5%)×5% [政策依据]： ——税总〔2016〕14号公告第六条其他个人以外的纳税人转让其取得的不动产，区分以下情形计算应向不动产所在地主管地税机关预缴的税款： (一)以转让不动产取得的全部价款和价外费用作为预缴税款计算依据的，计算公式为：应预缴税款=全部价款和价外费用÷(1+5%)×5% (二)以转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额作为预缴税款计算依据的，计算公式为：应预缴税款=(全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价)÷(1+5%)×5%

2023-06-27 16:54:01

答疑苏老师

职称：注册会计师

4.99

解题: 3.62w

你好一般的情况下是一般企业会计准则

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王雁鸣老师

职称：中级会计师

4.99

解题: 10.37w

您好，支付工程款时，借：预付账款，贷：银行存款，收到发票时，借：开发成本，应交税费-应交增值税-进项（一般纳税人取得增值税专用发票，否则无此分录），贷：预付账款。

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许老师

职称：注册会计师,中级会计师,经济师,审计师,税务师,资产评估师

4.99

解题: 3.72w

办公大楼是房企自用的记入无形资产如果是作为项目要出售的办公楼记入开发成本

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王超老师

职称：注册会计师,中级会计师

4.98

解题: 8w

你好，主要有 A 、取得土地使用权支付的土地出让金 b 、销售商品房缴纳的教育费附加 c 、按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%扣除的费用 d 、销售商品房缴纳的城建税

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王超老师

职称：注册会计师,中级会计师

4.98

解题: 8w

你好同学，不允许挂靠的需要做入工资表中，进行申报个税按工资做分录处理借管理费用-工资贷应付职工薪酬借应付职工薪酬贷银行存款应交税费-应交个人所得税

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陈静老师

职称：,中级会计师

4.97

解题: 1.25w

你好！一、营改增后，房地产开发企业由营业税改为增值税，其他税种不变，涉及到的税种主要有增值税、房产税、土地增值税、契税、城镇土地使用税、企业所得税、印花税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等，其中增值税、土地增值税、企业所得税是房企的3大税种，房地产开发企业的收费项目有几十种。税率由原来的营业税5%改为增值税11%，单从税率方面看，税率有较大提高，但是由于增值税存在抵扣链条，只对增值额征税，而营业税是对全部营业额征税，所以从理论上讲，最终会降低整体税负。不过，如果房地产开发企业无法取得足够的增值税专用发票的话，则可能会导致企业整体的税负增加。因此，能否取得增值税专用发票以及今后的土地出让金能否可以纳入增值税抵扣范围将是企业税负增减的重要因素。

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