容积率大于0.5,房产税的计算是怎样的

说实话，很多老会计都在这个点上翻过车。容积率大于0.5，房产税怎么算？这问题问得刁钻，因为它不是简单的“租金乘以12%”或者“原值乘以1.2%”就能糊弄过去的。我跟你讲，区分容积率大于0.5还是小于0.5，是计算房产税时最容易被忽略的分水岭。你猜怎么着？很多同行一看到“容积率”三个字就头大，干脆按最低标准算，结果被税务约谈的时候才追悔莫及。当然我这话可能得罪人，但事实就是，不少老会计在这上面吃了哑巴亏，还觉得自己挺委屈。 问题的核心在于财税〔2010〕121号文，这个文件把地价怎么并入房产原值讲得明明白白。我这么跟你说吧，容积率大于0.5的时候，地价可以全额并入房产原值来计算房产税。举个例子，你有个厂房，建筑面积2000平米，占地面积1500平米，容积率算下来是1.33，明显大于0.5。这时候，你购买土地花了1000万，建厂房花了500万，那房产税的计算基础就不是500万，而是地价加房价，也就是1500万。然后按这个原值，扣除一定比例（比如10%到30%，各省自己定），再乘以1.2%的税率。你看，光地价这一块，就多出了1000万的原值，每年多交的税可不是小数目。前面我说要按地价全额并入，但我再想一想，其实有更隐蔽的坑。很多新手会直接把土地出让合同上的金额拿来用，但实际计算时，地价是包含契税和相关费用的，你忘了加进去，税务局可不认。比如你土地花了1000万，契税30万，那入账的地价应该是1030万，不是1000万。别小看这30万，累积起来也是钱。 你要是租出去的房子，容积率大于0.5，情况就变得微妙了。从租计征是12%，看起来跟地价没关系，但实际操作中，税务局会盯着你的租金是否偏低。比方说，你房子地价高，租金却特别低，税务就会按公允价值核定租金，甚至要求你按原值从租计征。当然这有点绕，但核心就是，地价高导致房产原值大，税务会按原值倒推你的租金是不是合理。我见过最离谱的案例是，一个老板把厂房按白菜价租给自己，税务局直接按原值加地价算出了应缴租金，补税加罚款，哭都来不及。 这里有个避坑指南，我建议你刻在脑子里。计算容积率时，分母是土地面积，分子是建筑面积。如果容积率大于0.5，地价全额并入。但很多厂房带院子，或者土地上有绿化、道路，这些占地算不算？算。土地面积就是实际占用的面积，不是建筑面积。所以有些企业为了减少房产税，会故意把土地面积做小，比如把厂区外的道路、绿地划出去，但这样容易引起税务稽查。我手头就有一个客户，把厂区外的一条内部道路说成是公共用地，想降低容积率，结果被查出来，补了40万的税。 最后留个钩子——关于容积率小于0.5时地价怎么按2倍建筑面积并入原值，那又是另一套算法，而且很容易算错。想具体怎么操作你可以私信我聊，或者直接找我，我手头有一份房产税计算对照表，把几种容积率情况下的计税公式和常见案例都列清楚了，你要的话我发你。联系我加入老会计圈子也行，咱们私下聊，群里每天都有这种实操干货。