请问老师关于企业所得税纳税调整方面的事项有哪些，谢谢。

企业所得税纳税调整事项包括：工资薪金支出、职工福利费支出、工会经费支出、职工教育经费支出、业务招待费支出、广告费和业务宣传费支出、捐赠支出、利息支出、住房公积金、罚金、罚款和被没收财物的损失、税收滞纳金、赞助支出、各类基本社会保障性缴款、补充养老保险、补充医疗保险、与未实现融资收益相关在当期确认的财务费用、与取得收入无关的支出、不征税收入用于支出所形成的费用。

《国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》（国税函〔2009〕118号）
《国家税务总局关于发布〈企业政策性搬迁所得税管理办法〉的公告》（国家税务总局2012年第40号公告）

一、开发产品完工条件的确认 主要政策：企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： （1） 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 （2） 开发产品已开始投入使用。 （3） 开发产品已取得了初始产权证明。 因此，完工条件的确认是采用竣工、使用、产权孰早的原则，开发产品只要符合上述条件之一的，房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本并计算此前以预售方式销售开发产品所取得收入的实际毛利额，同时将开发产品实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年（完工年度）应纳税所得额。 《关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》（国税函[2010]201号）再次重申了这一问题。文件规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当其开发产品开始投入使用时均应视为已经完工。 二、竣工备案的时间点分析 通常情况下，由于办理竣工备案的时间要早于会计确认收入的时间，税务上希望延迟交税与会计上希望当期确认利润会产生冲突，我们该在什么时间点去办理竣工备案？ 情况1：经过各部门合理测算，项目能够在2020年完工并交房，若会计对确认利润有硬性要求，则竣工备案应该在2020年度完成。 理由：项目办理竣工备案是为了完成会计目标的先决条件，虽然在2020年度所得税汇算中，项目需要缴纳企业所得税，但至少完成了会计的目标。 情况2：会计对确认利润有硬性要求，经过各部门合理测算，项目存在某些不可确定性因素，会导致2020年无法交房并确认会计利润，则竣工备案应该拖延至2021年及以后年度完成。 理由：既然会计目标无法完成，若项目在2020年办理竣工备案，只会让项目提前交税，会计与税务目标都无法完成。假定该项目当期应纳税税额1亿元，那么推延一年结转将间接创造800万元以上的资金收益，最不愿意看到的结果）。 三、开发产品完工前成本的确认 税务处理： 企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。这说明税务处理并不直接计算完工前开发产品取得的收入对应的计税成本，而是间接地以计税毛利率来确定销售毛利额。 例如，A房地产开发企业在2017年6月开始预售项目，当年取得预售收入（不含税收入）10000万元，开发成本6000万元，因开发产品并未完工，不结转会计收入，假设预计毛利率20%，增值税300万，税金及附加36万，预征土地增值税100万元，期间费用1000万元，则其当期计入应纳税所得额=10000*20%-36-100-1000=864万。 由上例可知，在开发产品未完工前，开发成本取得票据与否对于其当期应纳税所得额没有影响，但是期间费用应当取得而未取得票据的费用支出不能税前扣除。 四、成本核算的时间节点 考虑到房地产开发企业的成本结算相对于税法认定的完工条件相对滞后，国税发〔2009〕31号文第三十五条规定：开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。 该条内容可进一步归纳为：第一，开发产品当年度完工必须结转计税成本；第二，计税成本核算有终止日，即完工年度企业所得税汇算清缴前。 计税成本核算的终止日，可以选择完工年度企业所得税汇算清缴前，也就是说在每年5月31日前。汇算清缴根据12月31日账面数据可在5月31日前纳税调整，即次年12月31日—5月31日之间取得合法凭据，会计作为次年度发生的成本费用或冲减预提成本，税法则可以计入完工年度计税成本。所以汇算清缴要注意可以计入计税成本的范围。 五、预提成本对完工产品计税成本的影响 国税发〔2009〕31号文第三十二条，除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。 1.出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。（注意实际取票金额是否大于90%） 2.公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。 3.应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。 各地税务机关可能对预提费用出台了具体的操作细则，请大家注意收集当期的政策。 预提费用实际操作 对于企业所得税前可以扣除的预提费用，在实际操作中需要把握以下几点： 1.仅对上述规定的3项预提费用可以税前扣除，除此之外的预提费用不能在税前扣除。比如预提的土地出让金、预提的咨询费用等。 2.“证明资料充分”，最基本的资料是需要有双方正式签订的出包合同。 3.对于出包工程，其发票不足金额可以预提，预提金额最高不得超过合同总额的10%，这一规定与是否实际支付工程款无关。 4.当企业全部取得发票或者出包工程总额与取得发票金额之间的差额小于10%时，需要注意将以前按10%计提的部分冲回或者部分冲减。 5.企业需要建立完善的成本合同台账，详细记录合同签订、变更、结算、发票开具、付款等情况，并做到及时更新。 案例：甲房地产公司开发的某住宅楼于2020年9月完工，出包工程合同总金额20000万元，2020年由于未最终办理结算，截止12月31日取得的发票金额仅15000万元，2021年3月取得发票2000万元，2021年6月取得发票3000万元，假定甲公司计税成本核算终止日确定为2021年5月31日，企业可以预提合同总金额的10%即2000万元计入计税成本，那么2020年的计税成本是多少？ 分析：根据国税发〔2009〕31号第三十四条规定：企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本，则甲公司2021年3月取得的2000万元可以计入计税成本，超过计税成本核算终止日取得的发票3000万元不能够计入计税成本。这样，2020年甲公司该项目计税成本为15000%2B2000%2B2000=19000万元。 六、房地产开发产品收入的确定 房地产企业销售收入确认的具体操作（供参考） 首先，应获取企业的销售统计台账（包含楼号、房号、购买人名称、合同签订日期、实测建筑面积、销售单价、合同金额、面积差退补款、最终结算金额、发票号码、付款记录等），并将销售台账中统计的购房款与财务账簿中的预收账款相核对，不一致时查找原因，直至核对一致。 其次，对比竣工备案情况，严格区分不同业态下尚未完工预售房款、已完工预售房款。 再次，根据售房合同约定的收款方式（一次性全额收款、分期收款、银行按揭方式、委托方式），对比销售统计台账，判定收入确认的时间。 最后，将税法上确定的售房收入与企业账面确认的主营业务收入相核对，并进行纳税调整。 核对售房单价时，关注是否有售价明显偏低的情况，如有，需要说明合理理由。 对于未正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》而收取的诚意金、认购金、排号费不作为销售收入的实现，不需要按照预计计税毛利率来计算预计毛利额，完工年度也不需要确认为销售收入。 七、房地产企业成本对象的划分原则 计税成本的确定原则分为六个原则，成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。各公司是否按当地主管税务机关的要求进行备案（事后备案）。 （1）可否销售原则：够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集。如江苏、湖南等地的无产权车位，由于不能对外销售，在确定计税成本对象时应考虑。 （2）分类归集原则：对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。 （3）功能区分原则：开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。 （4）定价差异原则：开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。 （5）成本差异原则：开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。 （6）权益区分原则：开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。 各公司一定要注意成本对象的选择和确定。目前房地产开发公司选择较多的是分类归集原则结合定价差异原则：竣工时间相近，然后分商业和住宅。 八、已销开发产品计税成本的确定 已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定： 可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积 已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本 举例说明： 某房地产公司开发阳光花园项目，其中住宅2020年度已完工，并取得竣工备案手续。已知住宅可售建筑面积26万㎡，已售建筑面积22万㎡，根据成本归集和分配方法，确定住宅土地成本38000万元，开发成本90000万元，资本化利息1080万元，共计129080万元，则有： 可售面积单位工程成本=129080万元÷26万㎡=4965元/㎡ 已销开发产品的计税成本=22万㎡×4965元/㎡=109230万元 九、已销开发产品计税成本的筹划 筹划的目的：尽可能的避免项目出现前期交税，后期退税的尴尬。 筹划的思路：为了减少当期应纳税所得额，已售房屋的应纳税所得额=收入-（单位计税成本*已售面积） 在收入和已售面积确定的情况下，扩大已售项目的单位计税成本是一种有效途径。 筹划的方式：根据项目的具体情况，通过合理的分摊方式（比如：土地成本先采取占地面积法分割，分割之后采取建筑面积法分摊土地成本；按照建筑面积法分摊时，考虑层高因素；将玻璃幕墙、门窗等可直接归属于商业或者住宅部分的按照直接成本法归集；采用套内建筑面积法分摊共同成本等），增加当期已结转收入对应部分的计税成本。 注意事项：公司财务人员应该了解到各地区规定的特别适用方法，与当地税务机关进行充分沟通，确保最终使用的方法对企业最合理、最有利，这些方法，在具体运用的时候不可偏颇，要综合使用，并采取全排列（有可能的话）的方式逐一排查，选择一种最适合本企业的分摊方法。 需要强调的是，分摊方法，不可以简单地复制，每个企业开发项目不同，具体的规划差异，不能套用一样的模式（各地税务机关的认定标准也不一样）。比如，某房地产企业采取建筑面积法和层高系数法；其他企业复制以上方法就不一定税负最低，要看商业和住宅的建筑面积比例以及建造成本的差异等等因素 十、税务机关检查调增的企业应纳税所得额可否弥补以前年度亏损 主要政策： 《国家税务总局关于查增应纳税所得额弥补以前年度亏损处理问题的公告》（国家税务总局公告2010年第20号）规定，根据《中华人民共和国企业所得税法》（以下简称企业所得税法）第五条的规定，税务机关对企业以前年度纳税情况进行检查时调增的应纳税所得额，凡企业以前年度发生亏损、且该亏损属于企业所得税法规定允许弥补的，应允许调增的应纳税所得额弥补该亏损。 十一、开发成本的追溯调整 河北省国家税务局关于印发《企业所得税若干政策问题解答》（冀国税函[2013]161号） 二十二、房地产开发经营企业在竣工结算以后年度取得成本发票应如何处理？ 根据国家税务总局《关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发〔2009〕31号）第三十四条规定，“企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。”及《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》（国家税务总局公告2012年第15号）第六条第一款规定，“对企业发现以前年度实际发生的、按照税收规定应在企业所得税前扣除而未扣除或者少扣除的支出，企业做出专项申报及说明后，准予追补至该项目发生年度计算扣除，但追补确认期限不得超过5年。”因此，对于房地产开发企业在竣工结算以后年度取得成本发票的应进行追溯调整。 河北省对该追溯调整进行了明确，若该成本的调整对公司的利益影响较大，公司应该和主管税务机关沟通，要求追溯调整，申请退税，实践中也确实有成功的案例。 十二、土地闲置费 土地闲置费是否可以在所得税前扣除？ 相关政策： 根据国税发〔2009〕31号文第二十七条规定：土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。 相关延伸：土地闲置费是否可以土地增值税清算时，作为开发成本扣除？ 根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）文第四条规定：房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。 十三、违约金 相关思考： 1.违约金是否属于企业所得税规定的合理支出，是否允许税前扣除？ 2.A房地产公司撤销与B公司签订的房屋销售合同，支付给B公司违约金10万元，B公司认为不需要向A公司开具发票，A公司凭购销合同、撤销交易协议和付款收据税前扣除这笔违约金，请问，A公司是否存在纳税风险。 3.A房地产公司销售房屋给B公司，由于B公司没有按期付款，因此支付A房地产公司10万元，B公司认为A公司应该开具10万元发票给自己，若没有取得发票，不能在所得税税前扣除，请问，B公司的观点是否正确。 增值税价外费用，是指价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金(延期付款利息)、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。

您好，能否详细说下调整项的意思，是纳税调增项目？

收入类 视同销售（调增 ）、不征税收入（调减 ）。 扣除类 业务招待费（超标准调增 ）；广告费和业务宣传费（超比例调增或可结转 ）；捐赠支出（超限额或非公益调增 ）；职工福利费、工会经费、职工教育经费（超比例调增 ）；罚金罚款滞纳金、不合规赞助支出（调增 ）。 资产类 折旧摊销差异（按规定调整 ）；未经核定准备金支出（调增 ）