在三分法下确认三种房地产的土地增值税应税收入，如果我采用增值税不含税收入+含税土地价款的口径确认土地增值税应税收入。那么我怎么确认每种房地产类型已扣除的含税土地价款呢？

一、土地增值税应税收入怎么确定？对于房企来说，土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。（１）增值额未超过扣除项目金额５０％部分，税率为３０％；（２）增值额超过扣除项目金额５０％，未超过扣除项目金额１００％的部分，税率为４０％；（３）增值额超过扣除项目金额１００％，未超过扣除项目金额２００％的部分，税率为５０％；（４）增值额超过扣除项目金额２００％的部分，税率为６０％。二、土地增值税的计算：通过以上对房地产转让收入及扣除项目金额的确定后，按照土地增值税的计算步骤，可以计算增值额了，土地增值税的增值额＝转让房地产取得的收入－扣除项目金额。计算出增值额，确定出增值额占扣除项目金额的比例（增值额÷扣除项目金额×１００％），再找出适用税率，也就可以计算应缴纳的土地增值税税额了，即：土地增值税＝增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除系数。例如：某房地产开发公司将一栋新建的独立写字楼整体出售，收入总额为２００００万元。开发该栋写字楼的相关支出为：支付地价款及各种费用２８００万元；房地产开发成本５０００万元；财务费用中的利息支出为１５００万元（已正确按转让项目计算分摊并已提供金融机构证明），转让环节缴纳的有关税费共计为１１２１万元；当地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为５％．应缴纳土地增值税的计算方法如下：（１）取得土地使用权支付的地价及相关费用为２８００万元。（２）房地产开发成本为５０００万元。（３）房地产开发费用＝１５００（２８００５０００）×５％＝１８９０万元。（４）允许扣除的税费为１１２１万元。（５）加计扣除额＝（２８００５０００）×２０％＝１５６０万元。（６）允许扣除的项目金额合计＝２８００５０００１８９０１１２１１５６０＝１２３７１万元。（７）增值额＝２００００－１２３７１＝７６２９万元。（８）增值率＝７６２９÷１２３７１×１００％＝６１．６７％。（９）应纳税额＝７６２９×４０％－１２３７１×５％＝２４３３．０５万元。中华人民共和国土地增值税暂行条例：第一条为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，制定本条例。第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。第三条土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。在我们的现实生活当中，土地所需要缴纳的税收种类是比较多的，其中就包括增值税，增值税我主要是按照扣除项目的比例来进行的，在不同的阶段，不同的税率是不一样的，比如说超过５０％但是没有超过１００％的部分，税率应当是按照４０％进行。

2022-11-05

齐红老师解答 2025-09-14 10:20

您好，在三分法下确认普通住宅、非普通住宅、其他房地产的土地增值税应税收入时，如果你采用“增值税不含税收入 %2B 含税土地价款”的口径来算应税收入，那么你要先把项目拿地的总含税土地价款（比如你实际付给政府的土地款总共是1000000000元），按合理方法（一般用各类型房产的可售面积占总可售面积的比例，比如普通住宅可售面积50000平米、非普通住宅30000平米、其他20000平米，总可售100000平米），分别算出每类房产分摊到的土地价款，比如普通住宅分摊=1000000000×(50000÷100000)=500000000元，非普通住宅=1000000000×(30000÷100000)=300000000元，其他=1000000000×(20000÷100000)=200000000元，这个分摊到每类房产的含税土地价款，就是你说的已扣除的含税土地价款，你可以选择把它直接加到该类房产的增值税不含税收入上算应税收入（即应税收入=增值税不含税收入%2B分摊的含税土地价款），也可以更常见地把它作为该类房产的扣除项目（比如“取得土地使用权所支付的金额”）去扣减收入算增值额，关键是你要按同一方法把总土地价款分摊到三类房产上，分摊依据要合理、有数据支撑、并在清算中保持一致。

快账用户9369 追问 2025-09-14 10:23

这不就是土地增值税清算中各类型房产应分摊的土地金额吗？这个和增值税中各类型房产实际已扣除的土地价款也不一致啊？