融资租赁业务中，出租房的未实现融资收益如何确定

未实现融资收益=最低租赁收款额+未担保余值-租赁投资净额。

你好，因为如果存在担保余值双方的处理有区别。

同学你好，这里同学的理解和表述是正确的，有问题随时沟通，祝同学学习顺利！

首先，我们一起思考一个问题，到底什么是融资租赁？ 通过之前的学习，我们可以明显感受到，在融资租赁的模式下，租赁标的资产最终的结局有极大的可能归承租人所有。 准则中所提及的8个融资租赁的判断依据，可以说是出租人“费尽心思”地要将这口锅（风险与报酬）甩给承租人了。 所以，我们不妨就直接将融资租赁理解为销售资产。 与单纯的销售资产略有不同的是，其收款方式是分期收款，也就是我们所说的带有融资性质。 所以进一步的，我们可以将融资租赁业务拆分两个部分： 一个是卖资产，另一个是放贷款 理解了这一点，接下来的内容就简单多了。 案例背景： 蔡老板与吃货公司签订了一份租赁合同，从吃货公司租入一台大型料理机，假设该项交易符合融资租赁的条件。 注：为了方便各位阅读，我将案例的题干部分打散并于讲解内容同步呈现。 第一步：卖资产 条件1：租赁开始日这台料理机的公允价值为70万元，账面价值为60万元。 我们先将这项租赁交易看成是卖出账面价值为60万的固定资产（扣除折旧和减值），其交易日的公允价值为70万。 这项业务的会计处理简化后（跳过固定资产清理）的分录如下： 然后，我们将应收账款和固定资产这两个会计科目，替换成融资租赁业务的科目，就得到了融资租赁的初始分录。 第二步：考虑融资因素 条件2：全新料理机的使用寿命为7年，租赁期为6年，每年支付的租金为16万。 由于租赁业务采用分期收款的方式收回款项，跨度又很长（超过1年）。所以应收款的时间成本是无法忽略的。 这一步，我们将应收融资租赁款分解成两部分 一部分是租赁收款额，本质是实实在在收到的真金白银，即16*6=96万元 另一部分是未实现融资收益，它是资产公允价值与租赁收款的差额，也就是利息部分。 如何理解未实现融资收益？ 假设你卖出一项资产能收到70万，可是对方没有那么多钱，只能分期支付这70万。考虑到利息因素，一共支付给你96万，那么其中26万就是利息。 这里我们需要注意，与承租人的会计处理显著不同的是，应收融资租赁款的净额并非租赁收款额的现值。

你好，因为实际收到分期的，要折现