估价对象为一写字楼，钢筋混凝土结构。土地面积为10000平方米，建筑面积为50000平方米，使用面积35000平方米，土地使用权年限自2015年6月30日起50年，现需要评估该写字楼在2020年6月30日价格。经过市场调查分析表明，该写字楼已经全部租出。目前的契约租金月平均为250元／平方米，其中有50％面积的租期截止到2020年12月底，另外50％面积的租期截止到2021年6月底。该写字楼的市场租金应为300元／月．平方米，可出租使用面积为32000平方 米，其余3000平方米为管理人员用房和设备用房。同类物业的市场平均空置率预期将继续保持在12％左右。楼内办公家具由出租人提供，原价值400万元，经济耐用年限为10年，残值率为2%。日常管理及维修费用每月为75万元，房产税为房屋租金（扣除家具折旧部分）的12%，其它税费约为实际总租金收入的6%，另设收益折现率为10%。 要求：评估该写字楼（房地合一）的价值

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