估价对象为一写字楼，钢筋混凝土结构。土地面积为10000平方米，建筑面积为50000平方米，使用面积35000平方米，土地使用权年限自2015年6月30日起50年，现需要评估该写字楼在2020年6月30日价格。经过市场调查分析表明，该写字楼已经全部租出。目前的契约租金月平均为250元／平方米，其中有50％面积的租期截止到2020年12月底，另外50％面积的租期截止到2021年6月底。该写字楼的市场租金应为300元／月．平方米，可出租使用面积为32000平方米，其余3000平方米为管理人员用房和设备用房。同类物业的市场平均空置率预期将继续保持在12％左右。楼内办公家具由出租人提供，原价值400万元，经济耐用年限为10年，残值率为2%。日常管理及维修费用每月为75万元，房产税为房屋租金（扣除家具折旧部分）的12%，其它税费约为实际总租金收入的6%，另设收益折现率为10%。要求：评估该写字楼（房地合一）的价值

（1）土地重新购建价格 1）市场法比准价格A=2200×100/100×（1%2B0.5%）6×100/97=2336.94（元/ m2）比准价格B=2050×100/100×（1%2B0.5%）9×100/92=2330.56（元/ m2）比准价格C=2380×100/103×（1%2B0.5%）4×100/105=2244.99（元/ m2）估价对象的比准价格为：（2336.94%2B2330.56%2B2244.99）/3=2304.16（元/ m2） V=2304.16×1000≈230.416（万元） 2）成本法最末级土地的重置价格（57.32×10000/666.67%2B120.00）×[1-1/（1%2B5%）45]%2B150.00×{[1-1/（1%2B5%）45]/[1-1/（1%2B5%）50]}=1016.79（元/ m2）则成本法估算的土地重置价格为： 1016.79×2=2033.58（元/ m2） 3）估价对象的土地重置价格为：（2304.16%2B2033.58）=2168.87（元/ m2）总价为：2168.87×1000=216.89（万元）（2）建筑物价格 1）建筑物重置价格为 1800×4500=810.00（万元） 2）建筑物折旧 A门窗损坏折旧=10.00（万元） B装修折旧=140×2/5=56（万元） C设备折旧=100×2/10=20（万元） D长寿命物质折旧=[ 810.00-10.00-140.00-100.00] ×2/47=23.83（万元） E功能缺乏折旧的计算，年租金损失为：（40×4500×12×85%-38×4500×12×80%）×（1-35%）=19.44（万元）功能缺乏折旧： 19.44/7%×[1-1/（1/7%）45]=264.49（万元） F功能过剩折旧： 1/7%×[1-1/（1%2B7%）45]=13.61（万元） G经济折旧为20万元 H该写字楼的折旧总额为 10.00%2B56.00%2B20.00%2B23.83%2B264.49%2B13.61%2B20.00=407.93（万元）（3）该写字楼2006年9月30日的价值为 216.89%2B10.00-407.93=618.96（万元）

2023-02-06

您好，是需要分析过程吗

2023-02-06

同学你好问题完整吗

2023-12-20

同学你好稍等一下哦

2023-02-09

同学（1）土地重新购建价格 1）市场法比准价格A=2200×100/100×（1%2B0.5%）6×100/97=2336.94（元/ m2）比准价格B=2050×100/100×（1%2B0.5%）9×100/92=2330.56（元/ m2）比准价格C=2380×100/103×（1%2B0.5%）4×100/105=2244.99（元/ m2）估价对象的比准价格为：（2336.94%2B2330.56%2B2244.99）/3=2304.16（元/ m2） V=2304.16×1000≈230.416（万元） 2）成本法最末级土地的重置价格（57.32×10000/666.67%2B120.00）×[1-1/（1%2B5%）45]%2B150.00×{[1-1/（1%2B5%）45]/[1-1/（1%2B5%）50]}=1016.79（元/ m2）则成本法估算的土地重置价格为： 1016.79×2=2033.58（元/ m2） 3）估价对象的土地重置价格为：（2304.16%2B2033.58）=2168.87（元/ m2）总价为：2168.87×1000=216.89（万元）（2）建筑物价格 1）建筑物重置价格为 1800×4500=810.00（万元） 2）建筑物折旧 A门窗损坏折旧=10.00（万元） B装修折旧=140×2/5=56（万元） C设备折旧=100×2/10=20（万元） D长寿命物质折旧=[ 810.00-10.00-140.00-100.00] ×2/47=23.83（万元） E功能缺乏折旧的计算，年租金损失为：（40×4500×12×85%-38×4500×12×80%）×（1-35%）=19.44（万元）功能缺乏折旧： 19.44/7%×[1-1/（1/7%）45]=264.49（万元） F功能过剩折旧： 1/7%×[1-1/（1%2B7%）45]=13.61（万元） G经济折旧为20万元 H该写字楼的折旧总额为 10.00%2B56.00%2B20.00%2B23.83%2B264.49%2B13.61%2B20.00=407.93（万元）（3）该写字楼2006年9月30日的价值为 216.89%2B10.00-407.93=618.96（万元）

2022-11-23