评估对象为一写字楼，土地面积为10000方米，建筑面积为50000平方米，出租面积为32000平方米，土地使用权年限为自2015年6月30日起50年，现需要评估该写字楼在2020年6月30日的价格。评估过程如下：该写字楼已经全部租出，目前的契约租金为月250元／平方米，其中有50％面积的租期截止到2020年12月底，另外50％面积的租期截止到2021年6月底。该写字楼的市场租金为300元／月平方米，同类物业的市场平均空置率预期将保持在12％左右。楼内办公家具由出租人提供，原价值400万元，年限为10年（从2015年12月31日起），残值率为2%。日常管理及维修费用为每月75万元，房产税为房屋租金（扣除家具部分）的12%，其他税费约为总租金收入的6%，折现率10%。计算该写字楼的单价是多少。

同学你好稍等一下哦

2023-02-09

同学（1）土地重新购建价格 1）市场法比准价格A=2200×100/100×（1%2B0.5%）6×100/97=2336.94（元/ m2）比准价格B=2050×100/100×（1%2B0.5%）9×100/92=2330.56（元/ m2）比准价格C=2380×100/103×（1%2B0.5%）4×100/105=2244.99（元/ m2）估价对象的比准价格为：（2336.94%2B2330.56%2B2244.99）/3=2304.16（元/ m2） V=2304.16×1000≈230.416（万元） 2）成本法最末级土地的重置价格（57.32×10000/666.67%2B120.00）×[1-1/（1%2B5%）45]%2B150.00×{[1-1/（1%2B5%）45]/[1-1/（1%2B5%）50]}=1016.79（元/ m2）则成本法估算的土地重置价格为： 1016.79×2=2033.58（元/ m2） 3）估价对象的土地重置价格为：（2304.16%2B2033.58）=2168.87（元/ m2）总价为：2168.87×1000=216.89（万元）（2）建筑物价格 1）建筑物重置价格为 1800×4500=810.00（万元） 2）建筑物折旧 A门窗损坏折旧=10.00（万元） B装修折旧=140×2/5=56（万元） C设备折旧=100×2/10=20（万元） D长寿命物质折旧=[ 810.00-10.00-140.00-100.00] ×2/47=23.83（万元） E功能缺乏折旧的计算，年租金损失为：（40×4500×12×85%-38×4500×12×80%）×（1-35%）=19.44（万元）功能缺乏折旧： 19.44/7%×[1-1/（1/7%）45]=264.49（万元） F功能过剩折旧： 1/7%×[1-1/（1%2B7%）45]=13.61（万元） G经济折旧为20万元 H该写字楼的折旧总额为 10.00%2B56.00%2B20.00%2B23.83%2B264.49%2B13.61%2B20.00=407.93（万元）（3）该写字楼2006年9月30日的价值为 216.89%2B10.00-407.93=618.96（万元）

2022-11-23

您好！正在为您解答，请稍后~

2023-02-12

您好，学员。（1）土地重新购建价格 1）市场法比准价格A=2200×100/100×（1%2B0.5%）6×100/97=2336.94（元/ m2）比准价格B=2050×100/100×（1%2B0.5%）9×100/92=2330.56（元/ m2）比准价格C=2380×100/103×（1%2B0.5%）4×100/105=2244.99（元/ m2）估价对象的比准价格为：（2336.94%2B2330.56%2B2244.99）/3=2304.16（元/ m2） V=2304.16×1000≈230.416（万元） 2）成本法最末级土地的重置价格（57.32×10000/666.67%2B120.00）×[1-1/（1%2B5%）45]%2B150.00×{[1-1/（1%2B5%）45]/[1-1/（1%2B5%）50]}=1016.79（元/ m2）则成本法估算的土地重置价格为： 1016.79×2=2033.58（元/ m2） 3）估价对象的土地重置价格为：（2304.16%2B2033.58）=2168.87（元/ m2）总价为：2168.87×1000=216.89（万元）（2）建筑物价格 1）建筑物重置价格为 1800×4500=810.00（万元） 2）建筑物折旧 A门窗损坏折旧=10.00（万元） B装修折旧=140×2/5=56（万元） C设备折旧=100×2/10=20（万元） D长寿命物质折旧=[ 810.00-10.00-140.00-100.00] ×2/47=23.83（万元） E功能缺乏折旧的计算，年租金损失为：（40×4500×12×85%-38×4500×12×80%）×（1-35%）=19.44（万元）功能缺乏折旧： 19.44/7%×[1-1/（1/7%）45]=264.49（万元） F功能过剩折旧： 1/7%×[1-1/（1%2B7%）45]=13.61（万元） G经济折旧为20万元 H该写字楼的折旧总额为 10.00%2B56.00%2B20.00%2B23.83%2B264.49%2B13.61%2B20.00=407.93（万元）（3）该写字楼2006年9月30日的价值为 216.89%2B10.00-407.93=618.96（万元）

2022-11-16

您好，学员。老师正在计算，请稍等。

2022-11-23

齐红老师解答 2023-02-12 22:29

您好！不好意思，这难有点难，久等了(1)估算年有效总收入年有效总收入= 250x32000x12x 88%=8448 [万元] [2]估算年运营本钱 ①年经常费用=75x12=900 [万元] ②房产税=8448x12%=1013.76 [万元] ③年折旧费=原值[重置价] - [1-残值率] /使用年限家具设备折旧费=400x [1-2%] /10=39.2 [万元] ④营业税及附加等= 8448x6%=506.88 [万元] ⑤年运营本钱=900%2b1013.76%2b39.2%2b506.88=2459.84 [万元] [3]计算年纯收益年纯收益= 8448-2459.84=5988.16 [万元] [4]确定房地产收益年限房地产收益年限=土地使用权年限开发建设期-房地产开始出租至评估基准日的年数=50-5=45 [年] 计算房地产评估价值=5988.16/10%（1 - 1/（1%2b10%）45次方）=58972.19 写字楼的单价 58972.19*10000/320000=1842.88