老师请问，我司是一般纳税人，执行小企业会计准则，大多数的业务是免税项目，现想将一套自用的办公室出售给个人（此办公室购买时房款100万，增值税9万，开的是普票，没有抵扣增值税），请问：1、出售的流程是什么样的；2、我司都需要缴纳哪些税；3、我司怎么开票，是自己开，还是去税局代开，开几个税点；4、我司怎么做分录；麻烦老师详细的说下，谢谢！

1.出售流程： a. 签订出售协议：你司需要与购买方签订房屋买卖合同，明确出售的价格、付款方式、交房时间等事项。 b. 注销房产证：在签订合同后，你司需要到当地的不动产交易中心办理注销房产证的手续，以表示该房屋已经出售。 c. 办理过户手续：在注销房产证后，你司需要到当地的不动产交易中心办理过户手续，将房屋的所有权转移给购买方。 d. 付款和交付：在过户手续完成后，购买方需要支付房款，你司需要将房屋交付给购买方。 1.税费计算： a. 增值税：由于购买时开具的是普票，不能抵扣进项税，因此出售时需要缴纳全额的增值税，即售价的5%。 b. 城市维护建设税和教育费附加：根据增值税额的10%计算。 c. 土地增值税：由于是自用办公室，出售时需要缴纳土地增值税，具体税率为应纳税所得额的30%-60%。应纳税所得额为售价与购价的差额扣除相关费用后的余额。 d. 企业所得税：出售办公室产生的收益需要并入企业所得税中计算。 1.开票方式：你司需要自己开具增值税普通发票，或者携带出售合同、房产证、身份证等材料到当地税务局申请代开发票。如果购买方是一般纳税人，可以要求你司开具增值税专用发票。 2.会计处理：借：银行存款（售价-相关税费）贷：固定资产清理（固定资产账面价值）贷：应交税费-应交增值税（销项税额）（售价/1.05*5%）贷：应交税费-应交城建税等附加税费（应交增值税的10%）贷：应交税费-应交土地增值税（应纳税所得额的30%-60%）贷：所得税费用（收益部分的25%）借：固定资产清理（售价-相关税费）贷：固定资产（购价）

2023-10-16

齐红老师解答 2023-10-16 10:03

借银行贷固定资产清理应交税费，借固定资产清理累计折旧，贷固定资产，然后把固定资产清理余额结转到资产处置损益。

快账用户9891 追问 2023-10-16 10:07

老师，比如说我这个房子卖了150万含税，现在应交的税款，麻烦您帮我算一下，还有就是我之前购房的时候开的是增值税普通发票，没有抵扣进项税与我销售的时候有没有什么影响？

齐红老师解答 2023-10-16 10:08

你好，这个是什么时间买来的？

快账用户9891 追问 2023-10-16 10:14

22年，有什么关系吗？

齐红老师解答 2023-10-16 10:15

有关系的改增之前的5%，营改增之后的9% 150万/1.09*9%，这个就是增值税税额。

快账用户9891 追问 2023-10-16 10:26

老师，我直接用150万算吗？我还有购买价格呢

齐红老师解答 2023-10-16 10:27

你好，你这个是一般计税的，是销项税额减进项税额，按照这个来的。

快账用户9891 追问 2023-10-16 10:29

老师，我有点看不太明白，我就想问一下，我的房子是109万买的含税，150万作为二手房出售或者是自用办公室出售，我应该缴纳什么税款，每样税款多少钱，麻烦老师帮我计算一下，谢谢

齐红老师解答 2023-10-16 10:33

增值税百分之九 150万除以1.09乘以9% 附加税12%，按照缴纳的增值税来的，如果是小型微利企业，可以减半印花税万分之五，小型微利企业减半企业所得税税率5%。如果小型微利企业

土地增值税以纳税人转让房地产所取得的增值额为计税依据，按照超率累进税率计算应纳税额，其应纳税额有以下两种计算方法： 1.分步计算法，即按照每一级距的土地增值额乘以该级距相应的税率，分别计算各级次土地增值税税额，然后将其相加汇总，求得应纳税额。其计算公式为：应纳税额=∑(每一级距的土地增值额×适用税率) 这种分步计算法计算过程比较繁琐，因此，在实际工作中，一般采用速算扣除法，以简化计算过程。 2.速算扣除法，即按照增值额乘以适用税率，减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算应纳税额。具体计算公式如下： (1)增值额未超过扣除项目金额50%的：土地增值税税额=增值额×30% (2)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的：土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5% (3)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的：土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15% (4)增值额超过扣除项目金额200%的：土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35% 上述公式中的5%、15%、35%均为速算扣除系数。 (2)计算程序 1.计算扣除项目金额。如系转让旧房及建筑物的，应计算评估价格，再确定扣除项目金额。评估价格=重置成本价×成新度折扣率 2.计算增值额。增值额=转让收入额-扣除项目金额 3.计算增值额占扣除项目金额的比重(以下简称“增值率”)。增值率=增值额÷扣除项目金额×100% 4.依据增值率确定适用税率。 5.依据适用税率计算应纳税额。应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算