老师请问，我司是一般纳税人，执行小企业会计准则，大多数的业务是免税项目，现想将一套自用的办公室出售给其他公司（此办公室购买时房款100万，增值税9万，开的是普票，没有抵扣增值税），请问：1、出售的流程是什么样的；2、我司都需要缴纳哪些税；3、我司怎么开票，是自己开，还是去税局代开，开几个税点；4、我司怎么做分录；麻烦老师详细的说下，谢谢！

1.出售流程： a. 签订出售协议：你司需要与购买方签订房屋买卖合同，明确出售的价格、付款方式、交房时间等事项。 b. 注销房产证：在签订合同后，你司需要到当地的不动产交易中心办理注销房产证的手续，以表示该房屋已经出售。 c. 办理过户手续：在注销房产证后，你司需要到当地的不动产交易中心办理过户手续，将房屋的所有权转移给购买方。 d. 付款和交付：在过户手续完成后，购买方需要支付房款，你司需要将房屋交付给购买方。 1.税费计算： a. 增值税：由于购买时开具的是普票，不能抵扣进项税，因此出售时需要缴纳全额的增值税，即售价的5%。 b. 城市维护建设税和教育费附加：根据增值税额的10%计算。 c. 土地增值税：由于是自用办公室，出售时需要缴纳土地增值税，具体税率为应纳税所得额的30%-60%。应纳税所得额为售价与购价的差额扣除相关费用后的余额。 d. 企业所得税：出售办公室产生的收益需要并入企业所得税中计算。 1.开票方式：你司需要自己开具增值税普通发票，或者携带出售合同、房产证、身份证等材料到当地税务局申请代开发票。如果购买方是一般纳税人，可以要求你司开具增值税专用发票。 2.会计处理：借：银行存款（售价-相关税费）贷：固定资产清理（固定资产账面价值）贷：应交税费-应交增值税（销项税额）（售价/1.05*5%）贷：应交税费-应交城建税等附加税费（应交增值税的10%）贷：应交税费-应交土地增值税（应纳税所得额的30%-60%）贷：所得税费用（收益部分的25%）借：固定资产清理（售价-相关税费）贷：固定资产（购价）

2023-10-16

快账用户8819 追问 2023-10-16 10:15

老师，比如说我这个房子卖了150万含税，现在应交的税款，麻烦您帮我算一下，还有就是我之前购房的时候开的是增值税普通发票，没有抵扣进项税与我销售的时候有没有什么影响？如果当时开发商给我开9%税率的专票，我抵扣了在出售时和开普票没抵扣有什么区别？

齐红老师解答 2023-10-16 10:17

首先，需要知道你购买房屋的总价款和购买时的税款，才能计算出售时的税款。假设你购买房屋的总价款为x万元，购买时缴纳的税率为y%，那么购买时的税款为：x*y%万元现在，你以150万元的价格出售该房屋，如果当地税务局允许以购买时的税率计算税款，则你应缴纳的税款为：(150-x)*y%。然而，实际上，大多数税务局并不允许这样做，因此需要到当地税务局进行咨询，以确定应该以什么税率计算你应缴纳的税款。至于你提到的抵扣进项税的问题，如果你在购买时没有抵扣进项税，那么你出售房屋时就需要缴纳全部的税款。如果你在购买时抵扣了进项税，那么你需要根据当地税务局的规定计算应缴纳的税款。另外，如果开发商给你开具了9%税率的专票，你需要根据当地税务局的规定计算应缴纳的税款。如果当地税务局允许抵扣进项税，那么你出售房屋时可以享受一些税收优惠政策。总的来说，出售房屋时的税款需要根据房屋的售价、购买时的税款和当地税务局的规定来确定。同时，购房时是否抵扣进项税也会影响出售房屋时的税款计算。