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你好，是的哈。房开企业的土增清算是一个复杂的工资，会计处理和税务核算都很复杂。

你好，售价金额核算法主要适用于零售企业。这种方法的优点是把大量按各种不同品种开设的库存商品明细账归并为按实物负责人来分户的少量的明细账，从而简化了核算工作。 　　售价金额核算法适应了这种管理体制的需要，有利于加强商品零售企业的销售毛利控制，因而得到广泛应用。售价金额核算法的在实务中的运用，一般是如下这样的： 　　 一、实行实物负责制。划分实物负责小组，建立岗位责任制，对商品的购进、销售、调拨、调价、削价、缺溢等建立相关的手续制度。 　　 二、建立会计二级核算体系。划分二级核算单位，按实物负责小组设置库存商品和商品进销差价明细分类账，按售价金额核算商品的进、销、存。 　　 三、执行规范的商品盘点制度。定期进行商品全面盘点、帐实核对，如遇实物负责人调动、商品调价应进行临时盘点。

预算会计是收付实现制。 只有收入 支出 结余三类科目。

房地产开发企业广告费、业务宣传费和业务招待费财税处理 一、开始经营日期的确定 对于企业开始生产经营日期的确定，会计制度上并未予以明确的规定，税收上对其的规定也比较少，相关的规定有： 《国家税务总局关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知》（国税发【1995】153号）第二条：专业从事房地产开发经营的外商投资企业，应以其首次取得房地产开发经营项目之日，确定为税法实施细则第七十四条规定的实际开始生产、经营之日。如其首次取得房地产开发经营项目的日期是在营业执照签发日之前，则应以其营业执照签发之日确定为税法实施细则第七十四条规定的实际开始生产、经营之日。 《国家税务总局关于印发<税收减免管理办法（试行）>的通知》（国税发【2005】129号）附件第十五条第二款：规定新办企业减免税执行起始时间的生产经营之日是指纳税人取得第一笔收入之日。 二、财务处理 （一）筹建期间 1、开办费内容 对于开办费的内容，会计和税收上的规定不多。对于其内容不再讨论，可参见：http://bbs.esnai.com/frame.php?frameon=yes&referer=http://bbs.esnai.com/thread-3239477-1-1.html 2、开办费的财务处理 《房地产开发企业会计制度》要求企业筹办期间发生的费用计入‘递延资产’科目进行核算，并且在企业开始经营以后的一定年限内分期平均摊销。 《企业会计制度》规定，除购建固定资产以外，所有筹建期间发生的费用，先在长期待摊费用中归集，待企业开始生产经营当月一次计入开始生产经营当月的损益。 《企业会计准则应用指南》将企业发生的开办费在发生当期计入当期损益。 （二）经营期间 对于房地产开发企业的经营期间发生的广告费、业务宣传费和业务招待费在发生当期计入当期损益进行核算。如： 借：管理费用——业务招待费 贷：银行存款 借：营业费用——广告费 贷：银行存款 二、税务处理 （一）开办费的税务处理 房地产开发企业在筹建期发生的广告费和业务宣传费的税务处理根据时间不同有如下的处理： 1、2008年1月1日之前 （1）税务规定 《所得税暂行条例实施细则》第三十四条：企业在筹建期发生的开办费，应当从开始生产、经营月份的次月起，在不短于5年的期限内分期扣除。 所以对于企业在筹建期发生的相关开办费不得在发生时扣除，而应当结转以后年度分期在所得税前扣除。 （2）财税差异 对于执行不同会计制度或者会计准则的企业，在这一期间发生的开办费均会存在纳税调整事项。 2、2008年1月1日后 （1）税务规定 国税函【2009】98号第九条：新税法中开（筹）办费未明确列作长期待摊费用，企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关长期待摊费用的处理规定处理，但一经选定，不得改变。企业在新税法实施以前年度的未摊销完的开办费，也可根据上述规定处理。 所以在2008年1月1日后，房地产开发企业发生的开办费可以选择不同的税务处理方法，既可以一次性扣除也可以选择分期摊销扣除。 （2）财税差异 由于开办费税务处理企业面临选择，所以对于执行不同会计制度或者会计准则的房地产开发企业其开办费仍可能会出现纳税调整的事项。 （二）预售期间的税务处理 1、2008年1月1日之前 （1）税务规定 国税发【2006】31号：开发企业取得预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三相费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。 所以由于旧31号文将企业取得预售阶段的收入作为预售收入处理，并非企业税收上的收入，所以其也就不应当作为企业计算三费的基数，但规定对于预售期间发生的三费可以向以后不超过3个纳税年度结转待销售收入实现时作为当期的三费予以扣除。 （2）财税差异 对于企业在预售期间发生的三费，根据会计制度和会计准则的规定，在发生当期计入当期损益，但根据税收规定不得在税前扣除。因此会产生纳税调增的事项，但同时由于税收规定可以向以后结转扣除，所以在销售收入实现时存在纳税调减事项。 所以对于此时企业发生的业务招待费也属于暂时性差异，在发生时若满足递延所得税资产确认条件的应当予以确认。 2、2008年1月1日之后 （1）税收规定 国税发【2009】31号第六条：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。 所以新旧31号文之间的变化是对于取得预售期间收入定性不同，旧的31号文将企业在预售期间取得的收入作为预售收入，并非税法上实现的收入，所以此时税法和会计对于收入实现确认时间的规定是一致的，根据的原则均为权责发生制；而新的31号文将企业取得的预售期间的收入作为企业的收入予以确认，即作为企业的销售（营业）收入，这一条应当是基于《实施条例》第九条权责发生制的例外性规定。 由于对取得预售价款定性的不同，因而导致其税务处理也相应的发生变化，其取得的预售阶段的收入可以作为企业的广告费和业务宣传费、业务招待费的扣除基数。 （2）财税差异 由于预售期间的收入在新所得税法下作为收入的实现，因此企业在此期间发生的三费也可以根据税收规定扣除，对于其中的业务招待费由于在当期扣除而不得结转扣除，因此其不再属于暂时性差异，企业不得因此而确认递延所得税资产。 （三）销售完成期间的税务处理 对于房地产开发企业在销售实现时其三费的处理同一般企业相类似。但此时需要注意的是三费扣除基数的问题。由于企业预售期间收入结转确认为销售收入时，该项预售期间收入已经在预售期间作为收入确认并作为计算三费的扣除基数，因此在销售完成阶段计算三费扣除限额时的销售（营业）收入不得再包含该项收入。否则将会造成扣除基数重复计算问题。 （四）其他问题 对于2008年1月1日之前新设立的房地产开发企业发生的三费根据旧31号文规定可以向以后纳税年度结转扣除，而在2008年1月1日后发生的三费可以按照规定计算扣除，那么如果企业在2008年1月1日前成立且处于预售期，其发生的三费按照当时的政策结转3个年度扣除，若至2008年1月1日仍处于预售期，对于其2008年1月1日前累计的业务招待费如何在新税法进行处理： 1、依照实体从旧的原则，仍可以继续结转3个纳税年度，同时根据新31号文的规定用当年预售期间的收入作为计算基数扣除。 2、依照新税法的规定，在2008年度和当期发生的招待费一并作为当期的业务招待费按照《实施条例》第四十三条规定扣除。 3、根据权责发生制原则，不得在2008年度及以后年度扣除。

你好，记在无形资产里

哪三项费用呢？具体

取得预售证后发生的三项费用，正常记入管理费用，销售费用，财务费用核算。

一、会计制度的适用 我国现行企业会计制度，除《农民专业合作社财务会计制度》外，共分《小企业会计制度》、《企业会计制度》、新准则和行业会计制度等四个会计制度体系，其中涉及房地产开发企业的： 1.《小企业会计制度》。所谓小企业，就房地产开发行业而言，是指根据国务院国资厅评价函[2003]327号文件的规定，不能同时满足从业人员数100人以上、年销售额1000万元以上两个条件的房地产开发企业。按照财政部和国家税务总局的规定，自2005年1月1日起，凡符合上述标准的包括房地产开发企业在内的各类小企业，除已按规定要求或规定程序执行《企业会计制度》或新准则的企业外，都应执行《小企业会计制度》，不得再执行《房地产开发企业会计制度》。 2.《企业会计制度》。按照财政部的规定，《企业会计制度》于2001年起先后在股份有限公司和外商投资企业等单位施行，其他企业经适当程序也可以执行该制度。2006年财政部发布了新的38项具体会计准则(以下简称新准则)，规定自2007年1月1日起在上市公司范围内执行。据此，现有股份有限公司、外商投资企业中的房地产开发企业，除按规定执行新准则的企业外，均应执行《企业会计制度》。 3.新准则下的会计制度体系。新的38项准则及其《应用指南》，包括具体准则、对准则的解释、财务报表格式、会计科目和主要账务处理等，是一个完整的会计制度体系。这一制度暂在上市公司范围内执行。因此，如果房地产开发企业为上市公司，或者按上市的母公司要求执行新准则的，都应当执行新准则规定的会计制度。 4.《房地产开发企业会计制度》。该制度属于旧的行业会计制度体系，按照有关规定，房地产开发企业中的大中型企业，如果达不到执行新准则的条件，也没有相关规定要求其执行《企业会计制度》，则仍可执行《房地产开发企业会计制度》。 二、应增设的会计科目 本世纪已出台的会计制度中，皆没有专门用于房地产开发企业的会计科目及核算办法，这给这些企业的会计核算带来很大不便。但是，现行所有会计制度涉及会计科目设置的说明中都规定：在不影响对外提供统一财务会计报告的前提下，企业可以根据实际情况自行增设某些会计科目。根据这一些规定，执行《小企业会计制度》、《企业会计制度》或新准则的房地产开发企业，在执行各自适用的会计制度规定的基础上，增设以下专门核算房地产开发的会计科目，不但是需要的，也是符合会计制度规定的： 1.“开发成本”科目。本科目核算房地产开发的费用和成本，包括：(1)开支的拆迁补偿费、土地出让金或受让价款及相关税费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设备费等费用;(2)开发采用出包方式的，根据预付给承包商的款项和工程进度估价的开发成本;(3)工程采用自营方式发生的各项成本费用;(4)分配应由开发产品承担的公共配套设施费、计提应上交有关部门管理的维修费和分摊的间接开发费用;(5)应予资本化计入产品成本的借款费用等;(6)结转开发完工并验收合格的房地产成本。 购入已拆迁平整的土地准备用于房产开发，可先计入“无形资产——土地使用权”科目，待开发时再以适当的分配方法，分摊到“开发成本”的明细科目。 2.“开发间接费用”科目。本科目相当于工业企业的“制造费用”，核算为开发产品而发生除应由行政管理部门承担的费用以外的各项间接费用。 3.“开发产品”科目。本科目核算已开发完工、经验收合格的房地产。 4.“出租开发产品”科目。本科目核算用于出租经营但尚未转为固定资产的土地和房屋。 5.“周转房”科目。本科目核算安置拆迁居民周转使用的房屋。 编制资产负债表时，以上增设的5个会计科目的期末余额，均应计入报表的“存货”项目。 三、房地产开发企业建筑成本、土地成本的计算分摊 房地产开发企业的开发产品成本，一般可划分为建筑成本和土地成本两大类，即开发产品成本=建筑成本+土地成本。建筑成本构成比较复杂，既包括前期费用和房屋的建造成本，还包括与开发产品相关的配套设施费用，以及预提的商品房维修费用、白蚁防治费等其他间接费用;土地成本构成则比较简单，即取得用于开发的土地及土地使用权的全部支出。 建设一幢房屋或者在同一地块上建设若干幢房屋，往往因为用途不同、建筑结构不同，甚至因为楼层不同而有不同的售价，而且，开发房地产的成本，特别是土地成本，往往是笼统的。因此，如何尽可能合理地计算分摊完工产品的建筑成本和土地成本，是房地产开发企业核算的一个难题。 当然，对于开发的房屋如果用途相同、建筑结构也大致相同，例如，一个小区若干幢房屋都是成套住宅，可以采用按可计价销售的房屋面积比例计算分摊建筑成本和土地成本。具体做法是，将小区可售房产连同归全体业主共有的道路、休闲场地等的全部开发成本(包括建筑成本和土地成本，下同)，除以可出售房屋的面积总和，得出每平方米住宅的成本，再按各套住宅面积分摊产品成本;如果其中有少量房屋或其他可出售项目，比如车库或车位，采用清一色的按面积分摊不尽合理，可通过估算方法，将其估算的成本从总成本中剔除，然后再按可出售成套住宅面积分摊产品成本。这种成本分摊方法，叫做可售房屋面积比例法，简称面积比例法。 但是，面积比例法适用范围相对较小，对于同一小区内开发的结构、用途不同的房屋，此法即不可采用。一般情况下，对成片开发不同用途、不同结构的房屋，建筑成本可采用估价修正法进行计算分摊，土地成本可采用售价比率法进行计算分摊，而且这两种方法应合并进行，分步实施。 第一步，用估价修正法计算分摊开发房屋的建筑成本。估价修正法是通过对建筑成本的估算数额进行修正，计算出各种不同结构房屋建筑成本的方法。这种方法也应分步实施： 首先，应估算房屋单位建筑成本。所谓房屋单位建筑成本，实际为每平方米可出售房屋应分摊建筑成本，内容包括：(1)房屋自身的建筑成本;(2)应分摊小区内道路、围墙、休闲场地、休闲设施等附属设施的建筑成本;(3)应分摊其他间接费用构成的开发成本等。 单位成本采用估算方法确定后，再按可出售房屋面积得出估算的开发产品建筑总成本，即：开发产品估算的建筑总成本=∑(不同结构的房屋面积×该结构房屋估算的单位建筑成本);如果可出售开发产品有少量项目单位成本明显偏低或偏高，也可按估算成本将其单计并从总成本中剔除。 接着，应计算修正系数。修正系数=已决算(或按合同及招标预算)的建筑总成本÷开发产品估算的建筑总成本。如果可出售产品中有少量项目单独计算成本的，应将已单独计算的成本从公式中“÷”号前后的“总成本”中扣除。如果总成本无法确定或预估，则不计算修正系数，而以上一步骤“开发产品估算的建筑总成本”为建筑总成本。 最后，计算不同结构房屋应分摊建筑成本和单位建筑成本：各类结构的房屋建筑成本=该类房屋估算成本×修正系数;该类房屋单位成本=该类房屋建筑成本÷该类房屋面积，或=估算的单位建筑成本×修正系数。 如果竣工决算或预算对不同结构的房屋直接建造成本反映得比较明确，在分摊时则应只计算包括配套设施费、附属费用等间接费用，且应根据具体情况选择采用面积比例法、估价修正法等较为适宜的方法。 第二步，采用售价比率法计算和分摊土地成本。售价比率法是以房屋单位售价为基础计算分摊开发房屋土地成本的方法。一般而言，房屋售价的高低，除取决于房屋结构外，更主要是取决于房屋的地理位置，同样结构的房屋，门面房售价高于住宅房，主要原因是门面房“地势好、地价高”。因此，计算既有住宅用房又有商业用房的地块开发，或者纯商业用房开发的土地成本时，采用售价比率法较为适宜。售价比率法也需分步实施(以同时开发住宅房和非住宅房为例)： 首先，应计算或预估不同结构、不同用途房屋的总售价和平均单位售价。 接着，应运用售价成本比率计算非住宅房超额成本售价，以剔除房屋不同结构对售价的影响。运用售价成本比率计算分摊土地成本时，应将开发的商品房划分为价格相对低的住宅房和价格相对高的非住宅房两大类，将非住宅房高于住宅房的成本称为超额成本，将与超额成本相对应的售价称为超额成本售价：超额成本售价=超额成本×(1+成本毛利率);各类非住宅房超额成本售价=(该类非住宅房单位建筑成本-住宅房单位建筑成本)×该类非住宅房总面积×(全部房屋售价总额÷全部房屋成本总额)。 然后，再计算土地成本比率。土地成本比率是指土地成本与剔除超额成本售价后的售价总额的比率，计算公式为：土地成本比率=占用土地的全部成本(土地使用权价值)÷(全部房屋售价总额-超额成本售价合计)×100%。 最后，再计算不同用途房屋应分摊土地成本。公式为： (1)住宅房应分摊土地成本=该类房屋售价×土地成本率; (2)非住宅房应分摊的土地成本=(该类房屋售价-该类房屋的超额成本售价)×土地成本率。 以上各公式中的“售价”，凡已售出或已用不变价预订售出的，以实际售价或预订价为准;尚未售出或虽已订出但价格可能有浮动的，以预估售价为准;第二步应分摊土地成本公式中的房屋建筑成本，应以第一步计算的成本为准;全部房屋总成本，则应为建筑总成本和土地成本总额之和。