星星知我心：回复 是公司，买了3块地，3个土地使用证。一期是第一个土地证，现在正在盖医院和商业门面。按面积分摊，无形资产摊销麻烦帮忙写下分录。正在盖房时和盖好转固的。二期是第二个土地证，是房地产开发的。无形资产摊销麻烦帮忙写下分录。三期的简单和一期的差不多。谢谢你！

江湖小虾：回复方老师 @方老师：你好！国税发2009年31号文就是针对房地产行业的所得税处理办法，有针对性的。请问：一、这个办法现在还是否适用，还是有新的办法出来，这个办法是否废止了？二、我公司2017年1月开始取得预收款收入，请问2月份申报时是否要预缴所得税款？

方老师：回复江湖小虾　2014年1月28日，国务院发布《关于取消和下放一批行政审批项目的决定》(国发[2014]5号)，取消了房地产开发企业开发产品计税成本对象事先备案制度。为做好取消房地产开发企业开发产品计税成本对象事先备案制度的落实和后续管理工作，现将有关问题公告如下： 　　一、房地产开发企业应依据计税成本对象确定原则确定已完工开发产品的成本对象，并就确定原则、依据，共同成本分配原则、方法，以及开发项目基本情况、开发计划等出具专项报告，在开发产品完工当年企业所得税年度纳税申报时，随同《企业所得税年度纳税申报表》一并报送主管税务机关。 　　房地产开发企业将已确定的成本对象报送主管税务机关后，不得随意调整或相互混淆。如确需调整成本对象的，应就调整的原因、依据和调整前后成本变化情况等出具专项报告，在调整当年企业所得税年度纳税申报时报送主管税务机关。 　　二、房地产开发企业应建立健全成本对象管理制度，合理区分已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象，及时收集、整理、保存成本对象涉及的证据材料，以备税务机关检查。 　　三、各级税务机关要认真清理以前的管理规定，今后不得以任何理由进行变相审批。 　　主管税务机关应对房地产开发企业报送的成本对象确定专项报告做好归档工作，及时进行分析，加强后续管理。对资料不完整、不规范的，应及时通知房地产开发企业补齐、修正；对成本对象确定不合理或共同成本分配方法不合理的，主管税务机关有权进行合理调整；对成本对象确定情况异常的，主管税务机关应进行专项检查；对不如实出具专项报告或不出具专项报告的，应按《中华人民共和国税收征收管理法》的相关规定进行处理。 　　四、本公告自发布之日起30日后施行。《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2009]31号)第二十六条第二款同时废止。本公告施行前房地产开发企业尚未完成开发产品成本对象事先备案的，也按本公告执行。 　　特此公告。 【附 录—— 第四章 计税成本的核算　　 第二十六条 成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则如下： [本条款废止]成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。 】 关于《国家税务总局关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告》的解读 2014年06月18日 国家税务总局办公厅 部分条款失效

江湖小虾：回复方老师 @方老师：也就是说除了国税发[2009]31号第二十六条第二款失效外，国税发2009年31号文其他条款继续有效，目前依然按此规定执行是吧？

方老师：回复江湖小虾是的。

王凡老师：回复谦虚的芒果扣除项目金额12960万元，增值额=16000-12960=3040万元，增值率=3040÷12960=23.46%，介于20%免征临界值附近，因此可考虑降低售价或增加可扣除项目金额来降低土地增值税。

七月@：回复邹老师 全面的还是季度的？

邹老师：回复七月@你好，你当地工会经费是按年申报？ 如果是季度申报，是按季度的工资薪金总额申报的

七月@：回复邹老师 我单位写的0.008

邹老师：回复七月@你好，你单位是设立了工会组织，只需要按其中的40%缴纳税局，60%自己工会留存？

七月@：回复邹老师 这个不清楚

邹老师：回复七月@你好，成立了工会组织的，工会经费税率才是0.008的

七月@：回复邹老师 好的

邹老师：回复七月@祝你学习愉快，工作顺利！ 希望对我的回复及时给予评价。谢谢

七月@：回复邹老师 房地产开发企业预交所得税，毛利率按照多少计算

邹老师：回复七月@你好，这个就需要看你当地执行的毛利率是多少的，这个不是全国统一规定的

岁月静好！：回复岳老师 能说的明白些吗

岳老师：回复岁月静好！房地产企业给施工方开分割单。

岁月静好！：回复岳老师 那开分割单的依据是什么？有样式吗？

岳老师：回复岁月静好！没有固定格式或者样式。

岁月静好！：回复岳老师 一般的地产遇到这样的情况，都怎么处理，

岁月静好！：回复岳老师 你是地产会计吗

岳老师：回复岁月静好！不好意思，本人从事财税工作20多年，注册会计师、注册税务师，全国财税题库组成员，但不是地产会计。