灵希月：回复陈诗晗老师 资本化不是计入开发成本吗？开发成本最后不都是结转到主营业务成本的吗？

陈诗晗老师：回复灵希月资本化两种 处理，一是转到存货，也就是你说的开发成本，还有一种是计入固定资产类的资产类项目。 如果你是前者，就是你出售时转营业成本。也就是这个利息要等到出售时才能税前扣除

野狼：回复小菲老师 现在交房了，不开具预收款发票，是开具正式发票，怎么开具，以及注意事项有哪些，备注栏，需要备注差额征税吗

小菲老师：回复野狼同学，你好房地产企业销售房屋时发票开具注意事项 　　购买方信息：名称、地址电话，需填写齐全。(专用发票还需填购买方纳税识别号、开户行及账号) 　　商品信息：“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称及房屋产权证书号码，规格型号栏“空”、“单位”栏填写 “平方米”，数量、单价、金额、税率、税额。备注栏注明不动产的详细地址。 　　销货方信息：纳税人名称、纳税人识别号、地址电话、开户行及账号。 　　备注栏：属差额征税的备注栏自动打印“差额征税”字样，填写不动产的详细地址。收款人、复核、开票人需填写齐全。

野狼：回复小菲老师 属差额征税的备注栏自动打印“差额征税”字样，什么情况属于差额征税呢？

小菲老师：回复野狼房地产开发企业适用一般计税方法计税的（包括一般纳税人新项目和选择一般计税方法的老项目），按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额，即差额征税。

花开半夏：回复玲老师 开发成本下边的哪个明细科目呢

玲老师：回复花开半夏你好，明细是测绘费

水木清华：回复朴老师 老师，那具体这些税是按什么缴纳

水木清华：回复朴老师 能不能给我说一下，具体都是按多少的税率缴纳

朴老师：回复水木清华　开发商品房等经营性用地，以招、拍、挂方式取得土地，主要涉及契税、印花税。 　　1、契税 　　应纳税额=土地成交价格×适用税率（3%-5%），广州为3% 　　2、印花税 　　应纳税额=应纳税凭证记载的金额×适用税率 　　印花税税额=土地使用权出让合同金额×5% 　二、建设开发环节 　　取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证后进行施工，主要涉及土地使用税、印花税。 　　1、土地使用税 　　应纳税额=土地实际占用面积×适用税额 　　▶注：广州市规定，取得预售证后不再缴纳土地使用税，将商品房转为自用或出租的除外，其他地区注意当地规定 　　2、印花税 　　常见的合同如下： 　　印花税税额=建设工程勘察设计合同金额×0.5%＋建筑安装工程承包合同金额×0.3%＋借款合同金额×0.05% 　　三、销售环节 　　取得预售证后进行预售，需预缴增值税、土地增值税和企业所得税。 　　1、增值税 　　增值税分别要在预征和实际开发票清算两个环节缴纳。 　　▶注：《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目或建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目，适用简易计税。 　　2、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加 　　预征及清算时实际缴纳的增值税额作为计税依据，乘以适用税率计缴城建税（7%或5%或1%）。广州市城建税为（7%）、教育费附加（3%）、地方教育附加（2%）。 　　3、土地增值税（预缴） 　　预缴税额=（预收款—预缴增值税税款）×预征率 　　预征率：住宅为2%，非住宅一般为3%或者4% 　　4、印花税 　　印花税税额=商品房销售合同金额×5% 　　5、企业所得税 　　销售未完工开发产品取得的收入，先按预计计税毛利率（一般为15%）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。 　　待开发产品完工后，及时结算此前销售的实际毛利额，将其与预计毛利额之间的差额合并计入当年度应纳税所得额。

水木清华：回复朴老师 老师，房地产开发企业2016年4月30号以前的，可以简易计税。我想问的是，是不是执行了简易计税方式，就不能抵扣进项税额了。

朴老师：回复水木清华是的，不能用进项抵扣了

水木清华：回复朴老师 如果公司执行简易计税方式，缴纳的增值税额等于，开票额＊百分之5。是这样计算吧！

朴老师：回复水木清华嗯，是的哦，按照税局核定的来

水木清华：回复朴老师 老师，那如果是小规模房地产企业，需要交哪些税

朴老师：回复水木清华你好，税种是一样的哦

水木清华：回复朴老师 老师，如果房地产小规模纳税人企业，年收入开票额超过了500万，是不是就必须升为一般纳税人。

朴老师：回复水木清华是的，就是这样的哦