菁菁：回复朴老师 请问不用体现税费啊

朴老师：回复菁菁是的，这个预收不体现，你开票也是不征税，虽然你交了增值税，你单独做就行

安兔子：回复庄老师 房地产开发有工程施工科目吗？

庄老师：回复安兔子你好，房地产自已的项目计入开发支出－－间接成本，

yue：回复博言老师 转回那几栏

yue：回复博言老师 转回那几栏呢？老师有那个填表说明吗？可不可以发一份给我，谢谢

博言老师：回复yue转回部分指汇算年度已经确认会计利润的预收账款，需要转回在预收年度按照预计毛利已经计税的金额：即汇算年度确认收入部分对应预收账款的不含税收入、预计毛利（不含税预收账款*预计毛利率）、预计毛利对应附加税（增值税附加税以及土地增值税）

博言老师：回复yue没有填表说明，如有其他疑问，咱们随时交流

JNJC：回复邹老师 现入于预售阶段还未确认收入，什么时点预收账款需转入主营业务收入？

邹老师：回复JNJC你好，就是销售房屋的时候确认收入

JNJC：回复邹老师 您的销售房屋是指具备哪些条件？

邹老师：回复JNJC你好，就是开具房屋销售发票或房子完工销售的时候

JNJC：回复邹老师 何时可以开具房屋销售发票？此处的发票是指开具什么税率的什么发票？

邹老师：回复JNJC你好，就是销售房屋的时候开具发票 一般纳税人是按11%的税率开具

JNJC：回复邹老师 什么时候开具11％税率的发票，预售阶段开具的是不征税的发票？

邹老师：回复JNJC你好，就是销售房屋的时候开具的发票是11%的

JNJC：回复邹老师 此处如何确认销售？

邹老师：回复JNJC你好，根据开具的发票不含税金额确认 收入

JNJC：回复邹老师 确认收入的条件是什么？

邹老师：回复JNJC销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认： 　　（一）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方 　　判断企业是否已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方，应当关注交易的实质，并结合所有权凭证的转移进行判断。 　　（二）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制 　　在通常情况下，企业售出商品满足上述（一）和（二）条件的，通常应在发出商品时确认收入。如果商品所有权上的主要风险和报酬没有转移，销售交易不能成立，不能确认收入，例如售后租回。 　　（三）相关的经济利益很可能流入企业 　　极小可能：0＜可能性≤5% 　　可能：5% ＜可能性≤ 50% 　　很可能：50% ＜可能性≤ 95% 　　基本确定：95% ＜可能性＜100% 　　如果企业根据以前与买方交往的直接经验判断买方信誉较差，或销售时得知买方在另一项交易中发生巨额亏损、资金周转十分困难，就不应确认收入。 　　（四）收入的金额能够可靠地计量 　　（五）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量

JNJC：回复邹老师 想请教商品房收入的确认条件？麻烦老师能否细致讲解一下？

邹老师：回复JNJC你好，也是上面这五个条件，没有什么特殊的 你不明白的地方是？

JNJC：回复邹老师 房地产企业在实现那些条件（比如取得什么证书、工程进展到何种状态）时，可以确认收入？

邹老师：回复JNJC你好，房屋竣工验收了可以对外销售了，而且实际对外销售了就可以确认收入的

JNJC：回复邹老师 那么预售阶段收的款项该什么时候确认为收入？

邹老师：回复JNJC你好，就是实际销售房屋，开具房屋销售发票的时候

JNJC：回复邹老师 那么收到预售款就确认收入了？

邹老师：回复JNJC你好，不是的，收到预售款做预收账款处理的 符合上述5个条件才可以确认收入的

JNJC：回复邹老师 那么房产企业具体有哪些确认的指标？

邹老师：回复JNJC　（一）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方 　　（二）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制 　　（三）相关的经济利益很可能流入企业 　　（四）收入的金额能够可靠地计量 　　（五）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量 你好，就是这五个条件，这个是会计上对收入确认条件的规定

JNJC：回复邹老师 能否解析一下针对房产的具体情况该如何判定？

邹老师：回复JNJC你好，比如房屋建造好了，把房交给业主了

JNJC：回复邹老师 能否给一些具体指标？不用比如？

邹老师：回复JNJC你好，这个不是通过什么指标，而是根据实际情况判断 比如向业主交付 房子，给到钥匙

JNJC：回复邹老师 那出现什么情况时确认收入？

邹老师：回复JNJC你好，就是交付房屋给业主的时候确认收入

JNJC：回复邹老师 税务上也是这么确认吗？

邹老师：回复JNJC你好，税务只是少了一个成本能够可靠计量

JNJC：回复邹老师 那税务方面什么时候确认收入？

邹老师：回复JNJC你好，税务只是少了一个成本能够可靠计量 其他确认条件是一样的

JNJC：回复邹老师 那不就是还不能确认收入，那税务什么时候确认收入？

邹老师：回复JNJC你好，税务确认收入条件 （一）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方 　　（二）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制 　　（三）相关的经济利益很可能流入企业 　　（四）收入的金额能够可靠地计量

????朱凤文 代理记账 ：回复英老师 什么情况10%，什么情况5%

英老师：回复????朱凤文 代理记账 一般计税方法10%。简易计税方法5%

淘金乐乐：回复小菲老师 那随后对外销售时又如何核算？

小菲老师：回复淘金乐乐同学，你好 成本模式下，处置时分录 1.确认收入 借:银行存款 贷 :其他业务收入 应交税费—应交增值税（销项税） 2.结转成本 借：其他业务成本 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产

C.c：回复邹老师 缴纳增值税附加时，会计分录应该怎么做？

C.c：回复邹老师 老师我把缴纳的增值税款，放在了，借：营业税金及附加 贷：银行存款；现在要怎么调整？反记账调整？

邹老师：回复C.c附加税 借；应交税费——附加税 贷；银行存款 借；应交税费 ——应交增值税 贷；税金及附加 做这个调整分录

C.c：回复邹老师 不用反记账去到当月调整？直接做调整分录就可以？

邹老师：回复C.c你好，是的