老师：请问一下，房地产公司做土地增值税清算时，采用可售面积法，在计算单位建筑面积成本时，扣除项目金额不包括与转让房地产有关的税金，增值额=清算时收入总额-扣除项目金额-税金，那清算后，再有销售，那计算增值额是直接用收入-销售面积*单位建筑面积成本，不用再扣除税金吧？

那怎么计算单位建筑面积成本

在土地增值税清算中，采用可售面积法计算单位建筑面积成本时，公式为： 单位建筑面积成本 = 清算时的扣除项目总金额（不含与转让房地产有关的税金）÷ 清算时的可售总建筑面积 关键说明： 扣除项目总金额（不含税金）：包括取得土地使用权支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、加计扣除等（即清算时允许扣除的项目总和，但不包含 “与转让房地产有关的税金”，因税金在计算增值额时单独扣除）。 可售总建筑面积：指清算项目中可出售的总建筑面积（不含不可售面积，如公共配套设施中不可转让的部分）。 举例： 某项目清算时，扣除项目总金额（不含税金）为 1 亿元，可售总建筑面积为 1 万平方米，则： 单位建筑面积成本 = 1 亿元 ÷ 1 万平方米 = 1 万元 / 平方米 后续再销售时，该部分销售面积对应的扣除项目金额 = 销售面积 × 单位建筑面积成本，同时仍需单独扣除该部分销售对应的 “与转让房地产有关的税金”（如城建税、教育费附加等）

如果存在与转让房地产有关的税金时，计算单位建筑面积成本时的扣除项目总金额与计算增值额是的扣除项目总金额是不一样吗？

计算单位建筑面积成本时，扣除项目总金额一般不包括与转让房地产有关的税金。而计算增值额时，扣除项目总金额是单位建筑面积成本对应的金额加上清算后转让时缴纳的与转让房地产有关的税金，所以二者通常不同

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在土地增值税清算时，采用“可售建筑面积法”，怎么计算扣除项目总金额？是先算出单位面积建筑成本，再乘以销售面积吗？

是的，简单来说：先用清算时的扣除项目总金额除以总可售建筑面积，得到单位面积成本；再用单位面积成本乘以已售建筑面积，即为可扣除的项目总金额。

如果清算后，后期再有成本入账，需要调整扣除项目总额吗？我们因为有成本发票未取得并入账，导致这次清算需要缴纳土地增值税，如果整个项目测算是没有增值额，那后面会给退还已交的土地增值税吗？

房开企业土地增值税清算后有成本入账，一般可调整扣除项目总额，但需依据当地政策，且要提供合法有效凭证，否则不予扣除。若因成本发票问题导致清算时多缴土地增值税，而整个项目实际无增值额，符合条件下可申请退还已交税款，通常可向主管税务机关申请，按规定流程办理退税手续

谢谢老师

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老师，我公司最近在做土地增值税清算，采用“可售建筑面积法”，按照实际情况，现阶段实际情况需要缴纳800万税款，我同时也做了一个总体测算，如果想不缴税，只需要5000万成本入账即可，但是现阶段需要缴纳800万税款，我倒推了一下成本，为什么现阶段需要的成本远远要大于5000万呢？是哪里计算有问题吗？

差异源于 “已售部分清算” 与 “整体项目测算” 的成本分摊逻辑不同： 现阶段清算仅针对已售面积，可扣除成本是 “总成本 × 已售比例”；若已售比例低（如仅售 50%），整体 5000 万成本分摊到已售后仅 2500 万，远不足覆盖已售部分增值额，导致需补成本远高于 5000 万（实际是为让 “已售部分” 不缴税而补的成本，非全项目总需求）。

明白了，您真专业