清算确认的单位建筑面积成本费用怎么计算? 是用取得土地使用权支付的金额+开发成本+开发费用+税金及附加（是否需要列入基数）+20%加计扣除（是否需要列入基数）之和➗清算时确认的已售建筑面积还是总可售建筑面积?
您好，清算确认的单位建筑面积成本费用，是用取得土地使用权支付的金额、开发成本、开发费用、税金及附加（需列入基数）与 20% 加计扣除（需列入基数）的总和，除以清算时确认的总可售建筑面积来计算，具体公式为：单位建筑面积成本费用 =（取得土地使用权支付的金额 %2B 开发成本 %2B 开发费用 %2B 税金及附加 %2B 20% 加计扣除）÷ 总可售建筑面积，计算时需先将前五项成本费用相加得出总和，再用该总和除以总可售建筑面积，最终结果即为清算确认的单位建筑面积成本费用。
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位于市区，房地产开发公司于2016年8至2017年10月开发某住宅项目，发生相关业务下。2016年8月通过竞拍方式获得一宗国有土地使用权，合同记载总价款1200万元，取得了相应的财政票据。当期对80％土地进行了开发。开发期间支付土地征用费及拆迁补偿费90万元，公共配套设施费50万元，支付建筑企业合同规定工程价款850万元，已开具相关的发票。发生管理费用300万元，销售费用200万元，利息费用500万元，包括超过贷款期限的利息100万元及加收的罚款50万元，利息支出不能按转让房地产项目分摊且不能够提供贷款机构证明。2017年10月开始销售可售建筑面积共计30000平方米，截至2017年10月底共销售可售建筑面积的90％，取得含税收入4500万元，剩余10％建筑面积当年对外出租，公司按照规定办理了土地增值税清算手续。已知2017年10月发生可抵扣进项为265.32万元，当地契税为4％ 1.2007年10月清算准予扣除的土地使用权费用 2.清算时准予扣除的开发成本 3.清算时准予扣除的开发费用 4.清算时准予扣除的扣除项目合计 5.10月销售房产应纳的增值税 6.2017年10月应纳土地增值
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2017年3月某末房地产开发企业开发的房地产项目进行土地增值税清算，该房地产开发企业提供的资料如下。2014年9月以18000万元协议购买用于该房地产项目的一宗土地并缴纳了契税。2015年3月开始动工建设，发生开发成本6000万元，小额贷款公司开具的贷款凭证显示利息支出3000万元，按照商业银行同类同期贷款利率计算的利息为2000万元。2016年12月开房地产项目竣工验收，已开具发票的开发成本为5400万元。2017年1月该项目销售可售建筑面积的90％，共计取得含税收入5400万元，可售建筑面积的10%以成本价出售给本企业职工。该企业已按照2%的预征率预缴土地增值税1080万元。当地使用的契税税率为3%，企业选择简易计税方法缴纳增值税，房地产开发费用扣除比例为5%。 1.计算该企业清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付的金额 2.计算该企业清算土地增值税时允许扣除的城建税，教育费附加费及地方教育附加 3.计算该企业清算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数 4.计算该企业清算土地增值税时应补缴的土地增值税
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(一)位于市区的某房地产开发公司于2010年1月-2013年2月开发某住宅项目,发生相关业务如下:(1)2010年1月通过竞拍获得一宗国有土地使用权,合同记载的总价款为600万元,缴纳契税30万元。(2)支付开发间接费用50万元、支付建筑企业工程款800万元；(3)发生管理费用200万元、销售费用300万元、利息费用400万元(不能提供金融机构贷款证明)。(4)2012年11月开始销售,可售建筑面积共计30000平方米，截止2012年12月底共销售可售建筑面积的80%,取得收入4200万元;剩余的建筑面积当年尚未销售，企业按照规定办理了土地增值税清算手续。（5）2013年2月房地产开发公司将剩余的20%房屋打包销售，取得收入1050万元。（6）其他相关资料：当地政府规定，房地产开发费用扣除比例为10%。进行土地增值税清算时，可扣除的房地产开发费用为多少
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(一)位于市区的某房地产开发公司于2010年1月-2013年2月开发某住宅项目,发生相关业务如下:(1)2010年1月通过竞拍获得一宗国有土地使用权,合同记载的总价款为600万元,缴纳契税30万元。(2)支付开发间接费用50万元、支付建筑企业工程款800万元；(3)发生管理费用200万元、销售费用300万元、利息费用400万元(不能提供金融机构贷款证明)。(4)2012年11月开始销售,可售建筑面积共计30000平方米，截止2012年12月底共销售可售建筑面积的80%,取得收入4200万元;剩余的建筑面积当年尚未销售，企业按照规定办理了土地增值税清算手续。（5）2013年2月房地产开发公司将剩余的20%房屋打包销售，取得收入1050万元。（6）其他相关资料：当地政府规定，房地产开发费用扣除比例为10%。进行土地增值税清算，允许扣除的项目金额合计为多少，可扣除的房地产开发费用为多少
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土增清算以后尾盘销售，列如:可售面积16万方，总建筑面积17万方，总建筑成本67151万元(土地支付的金额10818万元，房地产成本38922万元 房地产开发费用6643万元,转让相关税金819万元，其他扣除项目9948万元)，收入3800万元，，清算后单位面积成本=67151/17=3950元/平方米，于3月销售43.3平方米，则应结转成本171035元，想请问一下怎么冲减开发成本
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那这个算出来也没有意义啊，清算后续再转让也没啥用啊？
这个清算时确认的扣除项目金额之和，应该是清算确认已销售的那部分房地产的分摊的扣除项目啊，未销售部分应分摊的扣除项目还在外面，按理说分母应该是已销售的建筑面积，怎么能是总可售建筑面积呢？
您好，清算确认的单位建筑面积成本费用很有用，后续再转让没清算过的房产时，直接用这个单位成本乘再转让的面积，就能算出这部分房产可扣除的成本，再结合转让收入，就能算该交多少土地增值税，不用再重新算一遍扣除项，既方便又能保证缴税标准一致
这个清算时确认的扣除项目金额之和，应该是清算确认已销售的那部分房地产的分摊的扣除项目啊，未销售部分应分摊的扣除项目还在外面，按理说分母应该是已销售的建筑面积，怎么能是总可售建筑面积呢？
还有清算单位建筑面积成本不能直接乘以再转让房子的建筑面积啊，要先剔除税金吧，那当初为啥在计算基数时不直接把税金部分剔除掉算出单位建筑面积成本呢？
您好，清算时确认的扣除项目金额之和，是按清算项目全部可售建筑面积计算的总扣除额（含取得土地使用权支付的金额、开发成本、符合规定的开发费用、加计20%扣除，但不含税金及附加，因为税金及附加是按实际销售情况单独核算的），所以分母要用总可售建筑面积，先算出整个项目的单位建筑面积成本；后续再转让未售房产时，用这个总单位成本乘以再转让面积，得到再转让部分对应的扣除项目（这部分不含之前没发生的税金及附加，等再转让时再按实际情况单独计算扣除税金及附加），不是说当初算总单位成本时要剔除税金，而是税金及附加本就不包含在总扣除额基数里，是随销售环节单独处理的，这样算既能保证清算时整个项目成本分摊准确，也能让后续再转让时有明确的成本基数可用。
清算后再转让房地产，扣除项目金额需要剔除清算时的转让税金，再加上本次转让发生的税金 。 根据相关规定，清算后再转让房地产的扣除项目金额按清算时确认的单位建筑面积成本费用乘以转让面积确认，而清算时的单位建筑面积成本费用计算中，扣除项目总金额是不包括清算时与转让房地产有关的税金的，同时本次转让发生的有关税金可以在计算土地增值税时予以扣除 。 这样理解对吗？
您好，您的理解对的哦
这么说，清算时确认的单位建筑面积成本=用取得土地使用权支付的金额+开发成本+开发费用+20%加计扣除之和➗清算时确认的总可售建筑面积? 再转让时扣除项目金额就是用这个单位成本✘再转让的建筑面积+本次转让发生的税费，不需要再考虑加计扣除了
您好，是的，理解完全正确。 1. 清算时确认的单位建筑面积成本，计算公式就是：（取得土地使用权支付的金额 %2B 开发成本 %2B 开发费用 %2B 20%加计扣除）之和 / 清算时确认的总可售建筑面积（不含清算环节的转让税金）。 2. 后续再转让时，扣除项目金额不用额外考虑加计扣除，直接按 清算时的单位建筑面积成本 * 本次再转让建筑面积 %2B 本次转让发生的税费 计算即可。
分母是可售建筑面积不是已售建筑面积吗？
您好，分母是清算时确认的总可售建筑面积，不是已售建筑面积。 因为清算时的单位建筑面积成本，是按整个清算项目的“总扣除额”（土地、成本、费用、加计扣除之和）平摊到项目全部可售房源上的，目的是给整个项目的每平方米房源确定一个统一的基础扣除成本，方便后续未售房源再转让时，直接按面积核算对应扣除额，不用每次再重新分摊总扣除额，保证整个项目成本分摊的一致性。