投资一个商铺，每平方米4万元，60平起，3年后建成。期初一次性支付。前三年租金违约每平方米100元，后期月每平方米260元。若期望投资回报率为10%，40年，问该项目是否值得投资。前三年租金每年72000元，后34年每年租金187200元。（假设租金期未收）要求：计算该项目投资的净现值和净现值率。

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